Kinh nghiệm “vàng” để tránh rủi ro khi mua bán đất

Để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng khi có tranh chấp xảy ra, Cty Luật Dân Quyền lưu ý một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, xác minh thông tin của bên chuyển nhượng. Đây là việc cực kì quan trọng, bởi nếu không xác minh được ai là người có quyền sử dụng mảnh đất đó thì khó có thể xác định được chủ thể có quyền tham gia giao dịch trong thường hợp này. Có nhiều trường hợp, bên mua dễ bị lừa khi không tìm hiểu kĩ thông tin chủ mảnh đất, mảnh đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ, chồng hay tài sản của các thành viên trong gia đình… Việc xác định chủ sử dụng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác nhận chữ ký của các bên trong giao dịch. Bởi nếu là tài sản chung của nhiều người thì yêu cầu tất cả những người đó phải đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Bên mua cũng có thể qua một số kênh thông tin để xem thái độ của bên bán xem họ có thực sự muốn bán đất hay không? Lý do vì sao bán nhà? Người bán có là chủ thực sự mảnh đất đó hay không.

Điểm thứ hai, người mua cần phải lưu ý, nên mua đất đã có “sổ đỏ” bởi việc này tránh xảy ra tranh chấp cũng như đảm bảo quyền lợi trong trường hợp sau này bị Nhà nước thu hồi. Đối với những mảnh đất chưa được cấp “sổ đỏ”, người mua nên tìm nguyên nhân vì sao chưa được hợp thức? Thửa đất có được sử dụng đúng mục đích và hợp pháp hay không? Quá trình sử dụng, bên bán có vi phạm pháp luật về đất đai hay không? Đất có bị chia nhỏ thành nhiều phần hay không… Đối với trường hợp phải “tách sổ” sau khi mua, cần tìm hiểu xem mảnh đất đó có đủ điều kiện để “tách sổ” hay không. 

Thứ ba, cần xác minh thông tin về khu đất như: mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không. Bên mua có thể tìm hiểu thông tin này qua UBND cấp xã, cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có mảnh đất đó. Xác minh mục đích sử dụng đất (đất ở hay đất nông nghiệp)? Diện tích thực tế đã khớp với sổ đỏ chưa? Đất có đang bị thế chấp hay cầm cố không?… Người mua nên mua bán trực tiếp với người bán, không nên thông qua môi giới trung gian, bởi nếu xảy ra tranh chấp dễ đùn đẩy trách nhiệm giữa các bên và khó giải quyết. 

Thứ tư, liên quan đến thỏa thuận đặt cọc. Đối với những loại hình mua bán tài sản có giá trị lớn như bất động sản (nhà, đất) thì vấn đề đặt cọc luôn được đặt ra đối với các bên. Bên bán sẽ yêu cầu bên mua đặt cọc một khoản tiền để tạo “niềm tin”. Tuy nhiên, người mua cũng cần lưu ý, việc đặt cọc nên được lập thành văn bản, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực nếu có yêu cầu. Số tiền đặt cọc không nên quá 10% giá trị mảnh đất.

Thứ năm, việc mua bán phải được lập thành văn bản và công chứng. Đây là việc vô cùng quan trọng trong bất kì quan hệ mua bán nhà đất nào. Người mua nên lưu ý rằng, việc lập văn bản cho hợp đồng mua bán và có công chứng là điều bắt buộc. Bởi việc này đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, cũng như làm chứng cứ để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Người mua không nên mua bán với hình thức “viết tay” bởi hình thức mua bán này không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Hợp đồng mua bán đất cần phải ghi rõ thông tin cần thiết như; họ tên, địa chỉ các bên tham gia giao dịch, đối tượng mua bán (nhà, đất), diện tích, mục đích sử dụng, giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, giải quyết tranh chấp, phạt vi phạm hợp đồng…

Thứ sáu, về hình thức thanh toán, sau khi công chứng hợp đồng mua bán xong, các bên nên lựa chọn hình thức thanh toán tại ngân hàng, không nên thanh toán tại địa điểm khác. Điều này có thuận lợi là không mất thời gian kiểm đếm tiền, không sợ tiền giả hoặc những rủi ro khi mang số tiền lớn đi trên đường. Hạn chế việc thanh toán bằng ngoại tệ bởi khi hợp đồng vô hiệu, sẽ gây thiệt hại cho các bên. Người mua nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng để đợi đến khi hoàn tất thủ tục sang tên thì hãy thanh toán cho bên bán.