Hạn chế nguồn tín dụng “đổ” vào BĐS: Các doanh nghiệp cầu cứu tới “thượng đế”?

Không ưu tiên bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục phục hồi, tăng trưởng, giữ được sự phát triển ổn định. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền loại căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn giữ vai trò chủ đạo, các dự án “bất động sản xanh” có không gian sống thân thiện môi trường theo hướng thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu toàn cầu sẽ là xu thế được lựa chọn. 

Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức như: khó khăn về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư, thủ tục hành chính, thiếu vốn và đặc biệt các nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng từ phía các ngân hàng. 

Theo HoREA, việc tiếp cận nguồn tín dụng khó khăn là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Điều này khiến các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua, vươn lên để phát triển bền vững, thích ứng với môi trường kinh doanh hoàn toàn mới.

Trước đó, ngày 27/05/2016, NHNN ban hành Thông tư 06 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình: từ ngày 01/07/2016 đến ngày 31/12/2016 là 60%; từ ngày 01/01/2017 đến ngày 31/12/2017 là 50%; từ ngày 01/01/2018 là 40% . Và đã quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS (áp dụng kể từ ngày 01/01/2017).

Chưa dừng lại, ngày 28/12/2017, NHNN tiếp tục ban hành Thông tư 19 chỉ cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn tỷ lệ tối đa theo lộ trình: từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%. Và vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06 quy định trước đó.  

Tìm nguồn vốn từ “thượng đế”

Các doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận nguồn vốn từ phía các ngân hàng không còn là dự báo nữa mà đã là thực tế khi ngay từ đầu năm 2018, NHNN đã tiếp tục có văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng không ưu tiên lĩnh vực BĐS.  

 Cụ thể, ngày 23/01/2018, NHNN đã có công văn số 563 yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh. Hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. 

Văn bản này thậm chí còn yêu cầu các tổ chức tín dụng thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp. NHNN cũng đề nghị kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng; nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh; giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh BĐS. 

Trước các chính sách tín dụng được cho là “thắt chặt” đối với lĩnh vực BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng các doanh nghiệp BĐS cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận; doanh thu; chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển; chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án; tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay, và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19.  

Để giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế, HoREA đề nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Bên cạnh đó cần tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố; chương trình nhà ở xã hội của thành phố; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam. 

Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư được huy động từ khách hàng đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà và huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà. Nếu nói khách hàng là “thượng đế” và trong bối cảnh nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng bị chắt chặt thì đây được cho là nguồn huy động vốn “trời cho”. 

Trong văn bản gửi tới cộng đồng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS mới đây, HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Đồng thời tìm cách hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS trong nước hùng mạnh và nghiên cứu để có thể sớm đề xuất Chính phủ cho phép thực hiện chứng khoán hóa BĐS.