Giải quyết xung đột thị trường BĐS phải chờ “phép màu“?

(PLO) - Lúc thị trường trầm lắng, xung đột, mâu thuẫn trong thị trường bất động sản (BĐS) vốn tiềm ẩn nhiều năm mới có cơ bộc lộ. Và trong khi mâu thuẫn đang lan rộng, bùng phát với mức độ ngày thêm dữ dội thì dường như cơ quan hữu trách lại lúng túng trong cách giải quyết, càng làm “cái sảy nảy cái ung”.

Giải quyết xung đột thị trường BĐS phải chờ “phép màu“? ảnh 1
Đụng đâu cũng có tranh chấp
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam VIAC nhận định, có 6 dạng tranh chấp phổ biến trên thị trường BĐS. Một là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS mà chủ yếu có liên quan đến “sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Hai là, tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án. 
Ba là, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên (những rủi ro là hiện hữu khi thị trường không còn sôi động). Bốn là, tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ. 
Năm là, tranh chấp giữa các bên liên kết, liên doanh trong thực hiện các dự án đầu tư phát triển BĐS mà chủ yếu giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài. Sáu là, tranh chấp giữa chủ đầu tư ban đầu và các chủ đầu tư thứ cấp dưới dạng tổng công ty và công ty con, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, bên nhập góp vốn đối với các dự án đầu tư.
Nhưng 6 loại tranh chấp này là những tranh chấp hiện hữu. Thị trường BĐS còn đang chứa đựng 2 loại tranh chấp mà mức độ phức tạp của nó còn “khó giải quyết” hơn nhiều – theo lời một chuyên gia tài chính. Đó là tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại cho vay và góp vốn trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Ngoài ra, còn tranh chấp trong việc giải quyết nợ xấu liên quan đến tồn kho bất động sản giữa chủ đầu tư (sơ cấp, thứ cấp), ngân hàng và khách hàng góp vốn.
Giải quyết tranh chấp kiểu “con kiến mà leo cành đa”
Tranh chấp tràn lan nhưng giải quyết tranh chấp trên thị trường BĐS là “bài toán” đang không có lời giải. Bởi, hiện chúng ta còn thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe. Hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng)…
Xung đột trên thị trường là điều đã được tiên đoán, nhưng đến giờ, khi thị trường trầm lắng tạo cơ hội cho xung đột bộc lộ, thì theo Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư thành viên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF – Hồng Đức), nhiều vụ việc dường như bế tắc. “Khách hàng phân vân nếu kiện ngay thì được gì, vì nhà đang xây dở, chưa có hạ tầng, chưa có thang máy thang bộ, có lấy về cũng không sử dụng được. Còn nếu để một thời gian nữa mới kiện lại đối mặt với nguy cơ hết thời hiệu” – bà Hiền kể lại tình huống bà đã gặp. 
Kể cả trong trường hợp các bên liên quan phải sử dụng phương thức kiện ra tòa, nhưng nếu có được phán quyết của Tòa án thì khâu thi hành án đối với giao dịch BĐS cũng không đơn giản. “Tòa đưa ra phán quyết đình chỉ hợp đồng do chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng doanh nghiệp lại không có khả năng hoàn trả tiền khách hàng đã góp vốn... Rất nhiều trường hợp không biết thi hành án ra sao khi Tòa buộc chủ đầu tư đang làm ăn lỗ hoặc tạm dừng dự án phải chia lợi nhuận bằng cổ phiếu theo thỏa thuận của hợp đồng góp vốn. Đây là điều không thể thực hiện được” – ông Đào Ngọc Chuyền, Trọng tài viên VIAC chia sẻ.
Hoàn thiện chính sách về đất đai là nhiệm vụ quan trọng thời gian tới.

Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết của Trung ương về đất đai: Quyết định kịp thời, hợp lòng dân

(PLVN) - Việc Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Ðảng khóa XIII thảo luận về việc tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai được các chuyên gia đánh giá là “dấu mốc lịch sử và mang tầm chiến lược, một quyết định kịp thời, hợp lòng dân”.
Hệ thống pháp lý về loại hình BĐSDL còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.

Tìm “danh phận” cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

(PLVN) - Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (BĐSDL) là một lĩnh vực mới phát triển tại Việt Nam, có tiềm năng và triển vọng phát triển khá tích cực. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý về loại hình BĐS này còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.
Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

(PLVN) - Thời gian qua, tại địa bàn tỉnh Sóc Trăng có nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được lực lượng chức năng xử lý, nhưng vẫn còn tiếp tục xảy ra. Để chấn chỉnh những sai phạm, UBND tỉnh vừa có công văn chỉ đạo trong việc rà soát, xử lý tình trạng trên, đồng thời tăng cường công tác quản lý xây dựng trên địa bàn.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Cấp "căn cước" cho từng thửa đất, tại sao không?

(PLVN) - Tại Hội Nghị  Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản,  PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đặt câu hỏi: Tại sao không thể cấp "căn cước" cho từng thửa đất, như chúng ta đã làm căn cước cho các công dân từ 18 tuổi?
Hàng trăm căn hộ ở một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhiều năm nay chưa được cấp GCN.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng: Chuyên gia cảnh báo còn nhiều vướng mắc pháp lý

(PLVN) -  Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể được đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài (sổ đỏ).
Không thể để mất công bằng trong lĩnh vực nhà đất

Không thể để mất công bằng trong lĩnh vực nhà đất

(PLVN) - Đánh thuế lên nhà và bất động sản là vấn đề đã được dư luận, giới chính sách và chuyên gia nhiều lần đề cập. Theo nhiều ý kiến, nếu áp thuế với nhà sẽ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Công viên Đống Đa, Kim Quy bao giờ xong?

Công viên Đống Đa, Kim Quy bao giờ xong?

Sáng 25/4, Thường trực HĐND thành phố Hà Nội tổ chức phiên giải trình về việc đầu tư, khai thác, quản lý và sử dụng các thiết chế văn hóa, thể thao trên địa bàn thành phố Hà Nội. Một số đại biểu đặt vấn đề về các công viên Đống Đa, Kim Quy tiến độ ra sao, bao giờ thực hiện xong?
GS Đặng Hùng Võ

Pháp lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Dễ cho nhà quản lý nhưng kẹt tiền nhà đầu tư, thị trường tắc nghẽn

(PLVN) - Là người khá am hiểu về thị trường bất động sản trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng, GS Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề pháp lý hiện nay thực sự là một trở ngại lớn của thị trường. Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng  làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ…
Ông Nguyễn Trọng Bình không đồng ý với quyết định của UBND xã Tân Lập.

Bá Thước (Thanh Hóa): Người bị thu hồi đất 6 năm “ngóng” bồi thường

(PLVN) -  Mặc dù UBND huyện Bá Thước đã có văn bản yêu cầu UBND xã Tân Lập (nay là thị trấn Cành Nàng) phải bồi thường, hỗ trợ cây cối, hoa màu, tài sản cho gia đình ông Nguyễn Trọng Bình khi thu hồi đất. Tuy nhiên, đã gần 6 năm trôi qua, gia đình ông Bình vẫn chưa nhận được tiền hỗ trợ từ xã này.