Có nên mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay”?

(PLO) - Mua bán nhà, đất bằng “giấy viết tay” chỉ có xác nhận nguồn gốc đất của lãnh đạo ấp, khu phố (không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay công chứng/chứng thực) thì có được pháp luật công nhận và cấp “sổ đỏ”? Nếu lựa chọn mua nhà đất chưa có “sổ đỏ” hoặc mua bằng “giấy viết tay” thì người mua cần lưu ý những gì để hạn chế rủi ro, tranh chấp?
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Trường hợp nào được cấp “sổ đỏ”

Để giải quyết thực trạng nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay”, Nhà nước đã có những quy định “nới lỏng” thời hạn hợp thức hóa các giao dịch này cho người dân. Cụ thể: năm 2007, người dân được hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật); năm 2014 cho phép hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/01/2008; và kể từ ngày 03/03/2017 mua đất bằng “giấy viết tay” trước ngày 1/7/2014 cũng được cấp “sổ đỏ”. 

Có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất là mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất chưa có “sổ đỏ”, thì tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (LĐĐ) đã Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều LĐĐ, thì các trường hợp đang sử dụng đất (SDĐ) sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận (GCN) thì người đang SDĐ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở… lần đầu theo quy định của LĐĐ và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển QSDĐ; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển QSDĐ nộp hợp đồng, văn bản chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật (nghĩa là các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu, có công chứng/chứng thực): (1) SDĐ do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/01/2008; (2) SDĐ do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật ĐĐ năm 2013 có hiệu lực pháp luật) mà có giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của LĐĐ và Điều 18 của Nghị định này; (3) SDĐ do nhận thừa kế QSDĐ trước ngày 01/7/2014.

Trường hợp thứ hai là mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất đã có “sổ đỏ”, thì khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Trường hợp người đang SDĐ do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển QSDĐ chỉ có GCN của bên chuyển QSDĐ hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển QSDĐ theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau: (1) Người nhận chuyển QSDĐ nộp đơn đề nghị cấp GCN và các giấy tờ về QSDĐ hiện có; (2)Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp GCN đất trả); (3) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKĐĐ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy GCN đã cấp đối với trường hợp không nộp GCN để làm thủ tục đồng thời cấp GCN mới cho bên nhận chuyển quyền. 

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKĐĐ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Lưu ý khi mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay”

“Giấy viết tay” trong giao dịch nhà đất thường được hiểu là giấy tờ mua bán nhà đất nhưng không được công chứng/chứng thực, do thiếu điều kiện nào đó về CNQSDĐ, quyền sở hữu (QSH) nhà ở theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” thành công, nhưng cũng có nhiều trường hợp rủi ro xảy ra.

Khi mua nhà bằng “giấy viết tay”, người mua cần lưu ý tham khảo một số điểm. Một là, xem xét về nguồn gốc nhà đất (do khai khẩn, mua bán, thừa kế, tặng cho…), trong đó, cần lưu ý thời điểm sử dụng đất, thực hiện các giao dịch trước đó có ý nghĩa rất quan trọng, bởi nó gắn liền với các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện được công nhận QSDĐ, chuyển nhượng, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...

Hai là, nhà đất có các giấy tờ để được cấp GCN QSDĐ được quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hay không, cụ thể như: những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; GCN QSDĐ tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ; Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12 năm 1980... 

Ba là, xác nhận quy hoạch nhà đất có thuộc trường hợp được chuyển quyền, chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp lên đất thổ cư hay không (nếu xét thấy cần thiết); diện tích đất tối thiểu được tách thửa, cấp GCN QSDĐ theo quy định của từng tỉnh, thành phố nơi mua nhà đất.

Bốn là, đất có thuộc trường hợp kê biên đấu giá hay thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không; đất có tranh chấp hay không. Có thể tìm hiểu thông tin từ VPĐKĐĐ, từ cơ quan quản lý và từ nhiều nguồn khác trước khi quyết định giao dịch. 

Năm là, tìm hiểu thông tin nhà đất có thuộc toàn quyền của người bán hay không. Ví dụ, có phải đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình hay không, đất thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật….

Sáu là, hợp đồng mua bán nên cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán, cam kết, phạt vi phạm hợp đồng, thời hạn thực hiện, người làm chứng. Hợp đồng không nên sửa chữa, nếu có sửa chữa nhất là những điểm quan trọng thì phải ghi rõ ràng và có các bên ký xác nhận việc sửa chữa. Các bên phải ký vào từng trang của hợp đồng, trang cuối ký và tự ghi họ tên đầy đủ. Đối với người không biết chữ, ít chữ thì cần thiết, điểm chỉ vào hợp đồng.

Bảy là, nếu là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay mà người bán đã làm thủ tục để được công nhận QSDĐ, QSH nhà… đang chờ nhận kết quả thì bên mua nên thỏa thuận với bên bán  các phương pháp đảm bảo thủ tục chuyển nhượng sau khi có sổ đỏ. 

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, nếu có điều kiện là người mua cần “hợp thức hóa” giấy tờ CN QSDĐ, QSH nhà càng sớm càng tốt nhằm tránh những phức tạp, rủi ro phát sinh về sau.

Toàn cảnh Hội thảo.

Phát triển Nhà ở xã hội cho thuê: Cần cơ quan chuyên trách quản lý

(PLVN) - Mặc dù nhu cầu về nhà ở xã hội cho thuê đang gia tăng, nhưng tiến độ phát triển vẫn còn chậm và thiếu nguồn cung. Các chuyên gia cho rằng, để thúc đẩy mô hình này, cần thiết phải thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý NOXH, giúp giải quyết các vướng mắc về thủ tục, vốn và đảm bảo an sinh xã hội cho người thu nhập thấp.
Tại cuộc đối thoại, có 35 ý kiến, kiến nghị liên quan nông nghiệp, nông thôn được đưa ra. (Ảnh: Minh Anh)

Hà Nội: Sẽ có phương án khai thác hiệu quả vùng đất bãi 29.000ha

(PLVN) - UBND TP Hà Nội vừa tổ chức cuộc đối thoại giữa Chủ tịch UBND TP với nông dân Thủ đô năm 2024 với chủ đề "Phát huy tiềm năng, lợi thế của Thủ đô, hỗ trợ nông dân liên kết hợp tác, ứng dụng chuyển đổi số, phát triển nông nghiệp, kinh tế nông thôn bền vững". Liên quan đến các câu hỏi của nông dân với từng lĩnh vực, đại diện lãnh đạo Sở NN&PTNT, Sở TN&MT, Sở Công Thương… đã giải đáp cụ thể.
Phiên làm việc thông qua Nghị quyết. (Ảnh: Cổng TTĐTQH)

Chính thức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

(PLVN) - Chiều 30/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với 415/460 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành, chiếm 86,64% tổng số đại biểu Quốc hội.
Phối cảnh nhà hát bên Hồ Tây, Hà Nội.

Chuẩn bị xây nhà hát Opera tại bán đảo Quảng An

(PLVNN) - Bán đảo Quảng An sẽ phát triển trục cây xanh, khu vui chơi giải trí, công viên văn hóa tâm linh, công viên nghệ thuật chuyên đề, cùng một nhà hát hiện đại quy mô lớn hiện đại tiêu biểu cho Thủ đô.

Ảnh minh hoạ.

Động thái quan trọng liên quan thị trường bất động sản

(PLVN) -  Quốc hội mới ra Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội; trong đó có nội dung giao Chính phủ sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang... Vấn đề gây ý kiến trái chiều nhiều năm qua, cuối cùng đã có hướng quyết định.
Quang cảnh phiên làm việc ngày 21/11. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Cân nhắc quy mô dự án nhà ở thương mại được phép thí điểm

(PLVN) - Đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tâm cho rằng, tiêu chí lựa chọn dự án nhà ở thương mại thực hiện thí điểm đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, nhưng việc không giới hạn điều kiện (diện tích, quy mô dự án…) là quá rộng.
Ảnh minh họa.

Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong xác định giá đất

(PLVN) - Theo Bộ Công an, việc thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư phụ thuộc nhiều các ước tính chủ quan của thẩm định viên về giá và công ty thẩm định giá… có nguy cơ thất thoát cho ngân sách. Do đó, Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong việc xác định giá đất.
Ảnh minh hoạ.

Giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng

(PLVN) -  “Tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, khẩn trương triển khai, hoàn thành, đưa vào sử dụng chống lãng phí, thất thoát”, là yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Công điện 112/CĐ-TTg ngày 6/11/2024.
Bên trong một căn hộ tại một dự án NƠXH ở Hải Phòng. (Ảnh: Hải Anh)

Sở Xây dựng Hải Phòng: Phản hồi thông tin mua nhà ở xã hội phải trả tiền “chênh”

(PLVN) - Mới đây, gửi thắc mắc đến Giải đáp chính sách Online - Cổng thông tin điện tử Chính phủ (chinhsachonline.chinhphu.vn), một người dân cho rằng, hiện nay, một số người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP Hải Phòng không thể mua được với giá trị như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải trả thêm số tiền "chênh" 100 - 300 triệu đồng tùy vị trí.
Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

(PLVN) - Chiều 1/11, Sở TN&MT TP Đà Nẵng phối hợp với Đoàn Luật sư thành phố tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Công tác giải tỏa đền bù – Nhìn từ góc độ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” nhằm tìm quy chế phối hợp chặt chẽ giữa hai đơn vị để nâng cao chất lượng đền bù giải tỏa thời gian tới.