Cách đây 15 năm, sự sụp đổ của thị trường nhà đất là nguyên nhân chính gây ra suy thoái kinh tế trên toàn thế giới. Những yếu tố dẫn đến sự sụp đổ này chính là lãi suất được giữ ở mức thấp, tiêu chuẩn cho vay thế chấp lỏng lẻo, giá nhà đất tăng kỷ lục từ năm này qua năm khác. Trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến năm 2014, khi "bong bóng" nhà đất vỡ, hàng triệu gia đình đã bị thu hồi nhà ở hoặc phải bán khống tài sản. Giá trị nhà ở giảm sâu hơn 30%, các chủ đầu tư trên toàn cầu cũng thua lỗ khoảng 7 nghìn tỷ USD. Phải mất gần một thấp kỷ, thị trường nhà đất mới có thể phục hồi. Thậm chí, ở thời điểm hiện tại, thị trường nhà đất tại một số quốc gia vẫn chưa thể hồi phục hoàn toàn.
Với những gì diễn ra trong thời gian gần đây, liệu thị trường nhà đất có sụp đổ một lần nữa hay không? Thật khó để đưa ra câu trả lời chính xác, nhưng phần đông các chuyên gia đều nhận định sẽ rất khó để thị trường nhà đất có thể sụp đổ bởi những lý do dưới đây:
Tiêu chuẩn cho vay cao hơn
Nếu như trước đây, các hoạt động cho vay thế chấp lỏng lẻo đã đánh gục một số ngân hàng cũng như cơ quan tài chính của nhiều quốc gia thì đến nay các quốc gia phải thực hiện những điều chỉnh đáng kể, từ đó đã thay đổi cơ bản cách thức cho vay, tiêu chuẩn cho vay.
Các tiêu chuẩn vì vậy đã được nâng lên và quy trình vay thế chấp giờ đây minh bạch hơn. Người vay phải trải qua kiểm tra thu nhập và tài sản nghiêm ngặt. Tại một số quốc gia, một cơ quan quản lý hoàn toàn mới là Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng đã được thành lập để thực thi khung quy định mới này. Những người cho vay không tuân thủ các tiêu chuẩn này có nguy cơ bị phạt nặng.
Do đó, thị trường cho vay tài chính nhà đất hiện nay phát triển mạnh mẽ và an toàn hơn so với 15 năm trước. Bất kỳ sự sụt giảm nào của thị trường sẽ được hỗ trợ bởi những quy định nghiêm ngặt này.
Hoãn trả khoản vay thế chấp do đại dịch
Vào năm 2007, khi thị trường nhà đất toàn cầu sụp đổ, việc thu hồi nhà đất tăng mạnh đã tác động đến giá trị nhà đất, khiến giá đi xuống, đồng thời tỷ lệ thất nghiệp cao khiến nhiều người chìm sâu vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm.
Tuy nhiên, trong đại dịch Covid-19, tác động của tình trạng thất nghiệp hàng loạt không giống với 15 năm trước đây. Do đó, hiện nay phần lớn các chương trình hỗ trợ từ các chính phủ đã cho phép chủ nhà hoãn thanh toán thế chấp hàng tháng mà không bị phạt. Chỉ khi nền kinh tế phục hồi sau đại dịch, nhiều chủ nhà đi làm trở lại mới có có điều kiện trả tiền.
Theo CoreLogic, vào cuối năm 2020, các khoản nợ thế chấp đã giảm 5,8% do chương trình hỗ trợ của các chính phủ. Tỷ lệ các khoản thế chấp có từ 60 đến 89 ngày quá hạn thanh toán giảm xuống 0,5%, thấp hơn 0,6% vào tháng 12/2019.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các khoản vay thế chấp vi phạm nghiêm trọng - được định nghĩa là quá hạn 90 ngày trở lên - bao gồm cả các khoản cho vay bị tịch thu tài sản, đã tăng lên khi chủ sở hữu nợ số tiền lớn quá mức cho phép. Đến cuối năm 2020, tỷ lệ vi phạm nghiêm trọng là 3,9%, tăng so với mức 1,2% của tháng 12/2019. Nguyên nhân có thể là do một số chủ sở hữu không thương lượng được để sửa đổi khoản vay hoặc kéo dài thời gian trả nợ cho tổ chức cho vay.
Các chuyên gia dự báo sẽ có ít nhất 200.000 vụ vỡ nợ tại Mỹ vào năm 2021 và số vụ bị tịch thu nhà tăng 70% trong hai năm tiếp theo - mức tăng đáng kể so với hiện tại, nhưng khác xa so với con số 6 triệu ngôi nhà bị tịch thu sau cuộc khủng hoảng năm 2007.
Nền tảng vốn của chủ sở hữu nhà đã cao hơn
Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà với số tiền phải bỏ ra để sỡ hữu tài sản đó. Nói cách khác, đó là phần giá trị của ngôi nhà mà bạn thực sự sở hữu. Vốn chủ sở hữu có thể là yếu tố quyết định xem liệu rằng bạn có nên mua nhà mới hay không. Nói một cách đơn giản, mức vốn chủ sở hữu cao hơn sẽ giúp chủ nhà tránh khỏi tình trạng vỡ nợ khi giá trị nhà đất giảm.
Ví như trong thập kỷ qua, các chủ nhà ở Mỹ đã có được sự ổn định và tăng trưởng, tích lũy được nguồn dự trữ vốn chủ sở hữu nhà lớn. Trong quý III/2020, một gia đình trung bình đi vay thế chấp để mua nhà thường có 194.000 USD vốn chủ sở hữu nhà và chủ nhà trung bình đã kiếm được khoảng 26.300 USD vốn chủ sở hữu trong suốt cả năm. Trong khi đó, nhìn lại năm 2009, gần 1/4 số ngôi nhà được thế chấp trên toàn nước Mỹ có giá trị thấp hơn số tiền mà chủ sở hữu đi vay.
Tăng trưởng giá nhà đất sẽ chậm lại
Sự bùng nổ doanh số bán hàng sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 4/2020 đã khiến nhiều chuyên gia kinh tế không khỏi ngạc nhiên. Cũng giống như hầu hết các lĩnh vực kinh doanh khác, thị trường bất động sản nói chung tưởng chừng như đã phải đóng cửa để thực hiện các quy định về giãn cách xã hội.
Nhưng doanh số bán hàng đã tăng vọt khi người mua chủ yếu là thế hệ trẻ, họ biết tận dụng lãi suất thấp. Trong thời gian còn lại của năm 2020, doanh số bán nhà vẫn tiếp tục tăng lên, qua đó ghi nhận mức cao kỷ lục trong vòng 14 năm.
Sự kết hợp giữa nhu cầu tăng cao, nguồn cung hạn chế cùng với đó là lãi suất được giữ ở mức thấp đã khiến giá nhà đất tăng mạnh. Trung bình, giá nhà đất trên toàn thế giới đã tăng lên khoảng 309.800 USD, cao hơn 12,9% so với năm 2019. Tất nhiên, quá trình tăng giá này sẽ đến lúc phải kết thúc, nhưng hiện tại chưa phải là thời điểm đó.
Bên cạnh đó, nhiều Chính phủ tại nhiều quốc gia cũng thực hiện một số biện pháp kiểm soát để giá nhà đất không tăng trưởng quá nóng. Ví như, tại New Zealand, Bộ trưởng Tài chính đã yêu cầu Ngân hàng Trung ương “xem xét tác động đến nhà ở” trong các quyết sách tiền tệ của mình. Còn tại Anh, các khoản cho vay mới với tỷ lệ cho vay trên thu nhập đang thấp hơn khoảng một phần ba so với mức trần mà ngân hàng trung ương áp đặt…
Theo Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty cho vay thế chấp lớn nhất tại Mỹ, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng lên trong mức từ 3% đến 8% vào năm 2021. Mặc dù tỷ lệ này không cao như năm 2020 nhưng vẫn cho thấy thị trường nhà ở sẽ gia tăng giá trị đáng kể.
Mặc dù không ai có thể nói chắc điều gì sẽ xảy ra với lĩnh vực bất động sản, nhưng hầu hết các chuyên gia đều tin tưởng rằng thị trường bất động sản sẽ trải qua một đợt sụt giảm chứ chắc chắn không phải là một sự sụp đổ./.
