Hội thảo có với sự tham dự của nhiều nhà lãnh đạo, các chuyên gia, các nhà khoa học, đại diện doanh nghiệp: Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam; GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân; GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV; TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia; TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính); PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viên Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương....
Tham gia hội thảo, các nhà quản lý, các chuyên gia kinh tế cùng tập trung tháo gỡ những vấn đề làm sao để dòng vốn cho bất động sản được khơi thông, đa dạng, để tạo nguồn lực cho ngành kinh tế đặc biệt quan trọng này. Những ý kiến của các vị đại biểu tham gia hội thảo sẽ được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban tổ chức tập hợp thành văn bản để gửi tới các cơ quan quản lý Nhà nước, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp
Phát biểu khai mạc hội thảo, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam - khẳng định, sự phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều phân khúc thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.
Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nguồn tài nguyên đất đai đầy tiềm năng và lợi thế nhưng chưa được khai thác một cách tối ưu.
Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa ổn định. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế và giá nhà còn ở mức cao.
Từ thực trạng trên, ông Toan cho rằng không thể phủ nhận cơ chế và chính sách huy động nguồn vốn đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động lớn của thị trường. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước; Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng, trong khi đó nguồn vốn này đang bị kiểm soát chặt chẽ và có xu hướng ngày càng bị thắt chặt. Do đó, việc cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
"Chưa bao giờ doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách tiếp cận nguồn vốn và pháp lý." - ông nhận định.
Theo vị Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh; Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới và còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng...
Ở Việt Nam trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn nhưng còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này, doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhận định: "Cái khó ở Việt Nam hiện nay là làm sao thúc đẩy phát triển bất động sản, khơi thông các điểm nghẽn để thị trường này phát triển. Cần ổn định dòng tiền, ổn định tài chính đối với thị trường để giữ nhịp phát triển, sao cho thị trường không quá nóng nhưng cũng không bị đóng băng như giai đoạn 2011 - 2012.
Bên cạnh đó, cái khó nữa là chữ “lỡ” - lỡ về chính sách, lỡ về đầu tư, do đó cần ứng xử như thế nào để kéo lòng tin của thị trường trở lại, tránh bị mất mát. Phải phát triển thị trường bất động sản sao cho không đổ vỡ về mặt tài chính.
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.
“Để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”, PGS. TS. Ngô Trí Long khẳng định.
 PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) |
Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).
Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.
“Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn…”, PGS.TS. Ngô Trí Long nhìn nhận.
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng đánh giá, cùng với thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn trái phiếu giúp giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á.
Nhấn mạnh thêm về vai trò của nguồn vốn từ trái phiếu đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, TS. Lê Xuân Sang cho biết, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn và cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, đây là vấn đề không thể xem thường.
Nêu ý kiến tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhìn nhận, là thể chế bậc cao và nhạy cảm bậc nhất của kinh tế thị trường, thị trường chứng khoán như một bình pha lê quý, đang và sẽ tiếp tục cần được gia cố và bảo vệ tốt. Việc xử lý nghiêm các hành vi vi phạm để làm trong sạch thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có nghĩa là tạo điều kiện thuận lợi để phát huy tiềm năng và phát triển thị trường lành mạnh, an toàn, tích cực. Hai yêu cầu này đều cấp thiết, song song với nhau.
“Yêu cầu “đánh chuột không được làm vỡ bình”, xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan càng có ý nghĩa quan trọng hơn trong thời gian tới, khi mà tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt, còn thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội bùng nổ, đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần lan tỏa tác động tích cực vào đà phục hồi, tăng sức bật phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô, trước mắt và lâu dài trong bối cảnh “bình thường mới - hậu Covid-19”, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong phân tích.
TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng nhìn nhận, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid- 19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng chung quan điểm, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nhưng cần có lộ trình phù hợp, nắn dòng vốn chứ không thắt chặt dòng vốn, làm nghẽn thị trường.
“Tứ giác “bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra vấn đề, khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, phải nhìn vào tứ giác liên thông này”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.
Phát biểu kết luận Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các giải pháp cả trước mắt và lâu dài mà các chuyên gia đã cùng bàn luận trong hội thảo đều hướng đến tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản phát triển, dựa trên đa dạng dòng vốn, tháo gỡ các vướng mắc để phát triển lâu dài./.
