Hiện, dự án chưa hoàn thành xong phần móng nên chỉ được phép huy động vốn tối đa là 20% số lượng căn hộ, tương ứng 80 căn. Giá chào bán trong hợp đồng góp vốn 24 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, 2% phí bảo trì. Giá bán các suất ngoại giá chênh 350-500 triệu đồng/căn hộ.
Như vậy, nếu cộng cả 10% thuế VAT, khoản tiền chênh ngoài, giá bán thực tế 31-32 triệu đồng/m2. Xong, mức giá này chỉ là giá bán nhà thô. Một mức giá "cắt cổ" trong khi thời gian giao nhà kéo dài năm 2017. Nợ vượt 12 lần vốn điều lệ
Việc chủ đầu tư Vimeco vội vã huy động vốn từ những khách hàng mua nhà tại dự án CT4 đang làm dấy lên nghi vấn về năng lực tài chính hạn chế. Vimeco (mã: VMC) là công ty con do Tổng công ty Vinaconex sở hữu 51% và có vốn điều lệ là 65 tỷ đồng (tăng vốn năm 2007).
Từ năm 2011, Vimeco đã lên kế hoạch huy động vốn đầu tư dự án này. Theo đó, công ty sẽ triển khai xây dựng tòa nhà CT4 với quy mô 39 tầng, tổng vốn đầu tư hơn 2.169 tỷ đồng. Phương án huy động vốn là phát hành cổ phiếu để tăng vốn thêm 130 tỷ đồng, lên mức 195 tỷ đồng.
Phần vốn tăng thêm này được dùng làm vốn đối ứng, cùng với việc vay ngân hàng, Vimeco dự tính sẽ có tiền thi công được phần móng tòa nhà. Sau đó, sẽ tiến hành kinh doanh dự án để có tiền triển khai tiếp. Thế nhưng, kế hoạch phát hành cổ phiếu đã không thực hiện được, khiến dự án vẫn trong tình trạng nằm “quây tôn” để cỏ mọc hoang dại suốt 3 năm qua.
 |
| Thực tế dự án |
Giữa năm 2013, khi xuất hiện cổ đông lớn là Công ty TNHH An Quý Hưng, sở hữu tới 13,53% vốn điều lệ Vimeco thì dự án CT4 mới có hi vọng được “hồi". Năm 2014, Vimeco đã tiến hành tăng vốn điều lệ lên 100 tỷ đồng thông qua phát hành riêng lẻ và khởi động lại dự án CT4.
Theo thông tin công bố, dự án CT4 vẫn cao 39 tầng, có 400 căn hộ nhưng, quy mô vốn dự án lại giảm một nửa, chỉ còn 1.226 tỷ đồng (!?).
Đáng chú ý, năm 2013-2014, Vimeco bắt đầu tăng quy mô nợ rất lớn, mà chủ yếu là nợ vay ngắn hạn, phải trả người bán, và người mua trả tiền trước… Cuối năm 2013, tổng nợ phải trả tăng mạnh lên tới 621 tỷ đồng, và tiếp tục tăng lên gần 834 tỷ đồng vào cuối năm 2014, tức gấp 39,5 lần vốn chủ sở hữu.
Tại thời điểm 31/12/2014, Vimeco có nợ vay ngắn hạn và dài hạn của nhiều ngân hàng, cá nhân với tổng nợ hơn 281,83 tỷ đồng (gồm cả 28 tỷ đồng nợ của công ty con- Vimeco MT). Công ty đã vay của nhiều chi nhánh ngân hàng như BIDV, MB, Vietinbank… Tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng gồm nhiều máy móc, phương tiện, xe, trạm trộn bê tông, hợp đồng tiền gửi, quyền đòi nợ từ công trình thi công… Và một số khoản vay ngân hàng đã không có tài sản thế chấp !
Với việc tăng phát hành cổ phiếu để tăng vốn và vay nợ ngân hàng, cá nhân, Vimeco đã huy động được nguồn vốn lớn. Tuy nhiên, nguồn vốn này sẽ được công ty “rót” vào đâu, phục vụ dự án nào lại không được công bố cụ thể cho cổ đông.
2 năm trả nợ hơn 981 tỷ đồng?
Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2014, dòng tiền lưu chuyển trong hoạt động đầu tư của Vimeco có quy mô khá nhỏ, chỉ khoảng 30,7 tỷ đồng. Số tiền chi chủ yếu cho hoạt động đầu tư, xây dựng, mua sắm tài sản cố định…
Trong khi ấy, tiền lưu chuyển từ hoạt động tài chính lại tăng rất mạnh. Đáng chú ý, trong năm 2013-2014, Vimeco nhận được khoản tiền vay dài hạn và ngắn hạn lần lượt là 417,9 tỷ đồng và 531 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty cũng chi tương ứng tới 489,6 tỷ đồng và 492 tỷ đồng để chi trả nợ gốc vay.
Có thể thấy, 2 năm qua, số tiền trả nợ gốc vay của Vimeco rất lớn với tổng số tiền lên tới 981,6 tỷ đồng. Phải chăng áp lực trả nợ vay quá lớn khiến Vimeco “nóng ruột” muốn đẩy nhanh tiến độ bán nhà, huy động vốn tại dự án CT4?
Mới đây, tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2015 (ngày 25/3), Hội đồng quản trị Vimeco báo cáo cổ đông rằng, công ty đã hoàn thành thủ tục đầu tư dự án CT4, xác định tiền sử dụng đất, tiến hành thi công phần ngầm. Đồng thời, Vimeco thừa nhận “bắt đầu tiến hành huy động vốn cho dự án. Cùng với đó, công ty tiến hành thăm dò thị trường để xác định phương án bán hàng với mục tiêu lợi nhuận và thanh khoản cho dự án”.
Theo quy định, dự án chưa hoàn thiện phần móng chỉ được phép huy động vốn tối đa 20% tổng số căn hộ để bán. Như vậy, Vimeco chỉ được huy động vốn với tối đa 80 căn hộ dự án CT4 và danh sách khách hàng phải đăng kí tại Sở xây dựng Hà Nội….
Với mức giá bán từ 27,5-28,5 triệu/m2, chỉ cần bán 20% số căn hộ dự án, Vimeco đã huy động được hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng, nhà đầu tư... Điều đáng nói là, nếu 80 căn được bán “chui” dưới dạng hợp đồng góp vốn, thì tổng số tiền chênh lệch không hề nhỏ lên tới 28-36 tỷ đồng sẽ “chảy” vào túi những ai ?
