Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam: Chính sách tiền tệ có phải là công cụ tối ưu nhất để cứu các doanh nghiệp bất động sản?

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) - Ngày 24/11/2023, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố báo cáo nghiên cứu: Đổi mới cơ chế phối hợp giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, một vài hàm ý đối với thị trường bất động sản.
Ảnh minh họa - Reatimes
Ảnh minh họa - Reatimes

Báo cáo được thực hiện bởi Phòng Nghiên cứu chính sách - Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), Tạp chí Reatimes cùng các chuyên gia cố vấn.

Nghiên cứu của VIRES đặt ra vấn đề: Chính sách tiền tệ, dù liên tục được thúc đẩy cải cách linh hoạt và điều chỉnh thời gian qua, liệu có phải là công cụ tối ưu nhất để cứu các doanh nghiệp bất động sản nói riêng thoát khỏi khủng hoảng và nền kinh tế nói chung thoát ra khỏi đà suy giảm? Việc doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, tín dụng tăng trưởng thấp, lỗi có nằm ở chính sách tiền tệ?

Theo nghiên cứu của VIRES, mục tiêu nâng cao khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế, doanh nghiệp thời gian qua dù đã tốt dần lên, tuy nhiên vẫn chưa được như mong muốn, kỳ vọng. Vấn đề nằm ở khâu “cho vay” của các tổ chức tín dụng hay nằm ở đầu ra của nền kinh tế?

Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, then chốt của một nền kinh tế ổn định và phát triển lành mạnh là phải có sự kết hợp hài hòa, linh hoạt giữa chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ trên nền tảng môi trường đầu tư kinh doanh luôn được cải thiện theo hướng thuận lợi. Tuy nhiên, gần hết năm 2023, dường như Việt Nam vẫn đang thiên lệch về chính sách tiền tệ, chưa phát huy hết sức mạnh của chính sách tài khóa và sự kết hợp hài hòa giữa hai chính sách này còn có vấn đề, nhất là trong bối cảnh lẽ ra cần tập trung hơn vào chính sách tài khóa.

Việc Ngân hàng Nhà nước nhiều lần giảm lãi suất trong năm nay đã minh chứng cho sự nới lỏng của chính sách tiền tệ. Mức lãi suất hiện tại đã tương đối thấp, và việc giảm thêm sẽ không còn tác dụng lớn. Nhất là khi, bối cảnh thực tế hiện nay cho thấy, khu vực tư nhân đang suy giảm đầu tư và tiêu dùng. Nếu tiếp tục giảm lãi suất đi chăng nữa thì có thể người dân và doanh nghiệp cũng vẫn không vay tiền để tiêu dùng hoặc đầu tư. Như vậy, dòng tiền cũng không thể bơm thêm ra nền kinh tế để kích thích tăng trưởng. Do đó, các chuyên gia nhấn mạnh, việc quan tâm thực hiện chính sách tài khóa có thể sẽ có giá trị hơn, đặc biệt là trong giai đoạn từ nay đến cuối năm. Doanh nghiệp phải hoạt động, người dân có việc làm thì mới có thể lưu thông tiền tệ, ngược lại, sẽ khiến tiền “tồn kho” trong ngân hàng, trường hợp xấu hơn còn làm tăng lạm phát.

Khi mở rộng được tài khóa thì tiền tệ mới hiệu quả, hay nói cách khác, mở rộng tiền tệ phải dựa trên tài khóa. Phải tính toán rất kỹ vấn đề nên chi tiêu cho lĩnh vực nào, khả năng hồi phục ra sao, từ đó dành khoản tín dụng bao nhiêu. Nếu không có sự linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp có việc làm không vay được, doanh nghiệp không có việc làm lại vay được. Vấn đề phục hồi nền kinh tế hiện nay không thể chỉ dựa vào chính sách tiền tệ hay chính sách tài khóa mà là sự kết hợp có hiệu quả, uyển chuyển giữa hai chính sách này.

Ngoài ra, giải pháp tăng cường mở rộng tài khóa (thông qua giảm thuế, phí; tăng chi tiêu công; kích cầu nội địa) kết hợp hài hòa với chính sách tiền tệ (thông qua giảm lãi suất điều hành) chỉ phát huy hiệu quả và góp phần tăng khả năng hấp thụ vốn cho nền kinh tế khi và chỉ khi chính sách tiền tệ phải điều tiết hợp lý, kiểm soát được mục đích sử dụng vốn, kết hợp giám sát và minh bạch dòng chảy tín dụng, qua đó nâng cao chất lượng tín dụng và giữ vững an toàn hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực rất nhiều nhưng cần thêm sự nỗ lực của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong việc thực thi chính sách tài khóa thì nền kinh tế mới có thể phục hồi trở lại như kỳ vọng. “Vũng lầy sẽ thêm sâu” nếu tiếp tục dồn trọng tâm vào chính sách tiền tệ.

Trong lĩnh vực bất động sản, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án; các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản không nên quá trông chờ vào tín dụng ngân hàng, chờ được nới room hay tăng room bởi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao và vẫn trong xu hướng tăng. Với tình trạng hiện nay, kể cả có room riêng cho bất động sản, các doanh nghiệp chưa chắc đã tiếp cận được vì không đáp ứng các điều kiện cho vay từ phía ngân hàng. Mặt khác, nếu bất động sản vẫn tiếp tục trông mong vào tín dụng hỗ trợ, thì sẽ tạo ra rủi ro hệ thống rất lớn. Vì khi bất động sản bể nợ, thì sẽ lan sang ngân hàng.

Về dài hạn, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, minh bạch, bền vững để các doanh nghiệp có không gian rộng hơn trong việc huy động vốn. Việc điều hành chính sách pháp luật cần tránh tình trạng khi thì quá nới lỏng để tạo ra một thị trường đầy kẽ hở để các doanh nghiệp đua nhau phát hành, đến khi có rủi ro thì lại đột ngột “phanh” gấp, khiến doanh nghiệp trở tay không kịp, như câu chuyện đã diễn ra năm 2022. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần sớm đi vào quy củ, hoạt động dựa trên sự dẫn dắt của pháp luật và có sự giám sát chặt chẽ.

VIRES khẳng định: Khơi thông nguồn vốn từ kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là vô cùng cấp thiết đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay. Muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp từ tạo vốn mồi đến tháo gỡ pháp lý cho các dự án. Không khách hàng nào muốn mua dự án chưa có đầy đủ pháp lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ngược lại, doanh nghiệp được gỡ pháp lý, nhưng sức cùng lực kiệt, không có vốn mồi thì cũng không thể triển khai dự án, không có dự án thì không thể tạo ra dòng tiền từ khách hàng. Trong khi đó, nếu có nguồn vốn ban đầu nhưng thanh khoản thị trường kém, không bán được hàng thì dự án chậm tiến độ, đội vốn, doanh nghiệp cũng có khả năng rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Với doanh nghiệp bất động sản, để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững thì cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá, kể cả xả hàng cắt lỗ để tái cấu trúc nợ doanh nghiệp, “làm sạch” hồ sơ tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trái phiếu và nguồn vốn từ tiền đặt trước của khách hàng.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia tham gia khảo sát, các nhà phát triển dự án cũng cần cơ cấu lại sản phẩm đầu tư, không thể chỉ mãi chạy theo phân khúc cao cấp và một “sự phồn vinh không có thật” mà phải xác định theo đuổi phân khúc giá phù hợp với thu nhập của người dùng, đồng thời khai thác nhu cầu thực tế của số đông chứ không phải mục đích đầu cơ của một nhóm nhỏ, tạo ra sự xáo trộn trên thị trường.

"Câu chuyện tái thiết lập lại thế cân bằng trên thị trường bất động sản, khơi thông điểm nghẽn của các dòng chảy, rất cần sự chung tay của Chính phủ, các bộ ngành nhưng không thể thiếu sự chủ động của doanh nghiệp. Tìm cơ hội trong thách thức, linh hoạt để thích ứng là cách mà các doanh nghiệp muốn sống sót và thoát khỏi vũng bùn lầy cần chú trọng.

Dù thị trường bất động sản đang đối mặt với những khó khăn chưa từng có và tốc độ phục hồi khá chậm, nhưng với quyết tâm gỡ khó cho doanh nghiệp của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương cũng như nỗ lực vượt khó của cộng đồng doanh nghiệp, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có bước đi vững chắc, phát triển chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai, theo đó mọi “dòng chảy” đều được khơi thông" - Công bố của VIRES nêu rõ./.

Bất động sản biển tạo sóng lớn 2024

Bất động sản biển tạo sóng lớn 2024

(PLVN) -  Ngân hàng hạ lãi suất, dòng tiền được rút ra… nhưng không ít nhà đầu tư đang phải “vò đầu bứt tai” tìm kiếm bến đỗ đầu tư phù hợp khi kênh đầu tư ngoài bất động sản tiềm ẩn rủi ro, phân khúc đầu tư bất động sản với dòng vốn nhỏ thì đã tuyệt chủng.
Bài 1: Cuộc giải cứu bất động sản đặc biệt chưa từng có

Bài 1: Cuộc giải cứu bất động sản đặc biệt chưa từng có

(PLVN) - Ngay trong quý I/2024, thị trường bất động sản ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán, chủ đầu tư tung chính sách có lợi cho người mua nhà, hoạt động các sàn môi giới sôi động. Lãi suất ngân hàng giảm gia tăng niềm tin khách hàng, thanh khoản trên thị trường ghi nhận sức hút đến từ phân khúc chung cư và đất nền đô thị lớn, đô thị công nghiệp đặc biệt tháng 3/2024 lên đến hàng nghìn tỷ đồng/tuần.
Ảnh minh họa từ internet.

Bắc Ninh: Phê duyệt kế hoạch LCNT một số gói thầu dự án ĐTXD ĐT 282B đoạn từ ĐT 285 đi đường dẫn cầu Bình Than

(PLVN) - Ngày 19/3/2024, UBND tỉnh Bắc Ninh đã có Quyết định số 279/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu (LCNT) một số gói thầu phục vụ công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) thuộc dự án Đầu tư xây dựng (ĐTXD) ĐT 282B đoạn từ ĐT 285 đi đường dẫn cầu Bình Than, huyện Gia Bình.
Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trao Quyết định phê duyệt Đồ án Quy hoạch chung thành phố và Khu kinh tế cửa khẩu Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040 cho Lãnh đạo thành phố Hà Tiên.

TP Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang phát triển theo mô hình "lưỡng cực, nhất thể, đa trung tâm"

(PLVN) - Ngày 15/3/2024, tại TP Hà Tiên, UBND tỉnh Kiên Giang phối hợp với Bộ Xây dựng công bố Quyết đựng của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án Quy hoạch chung TP và Khu kinh tế cửa khẩu Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị và đại diện các ngành chức năng liên quan, lãnh đạo Quân khu 9 và tỉnh Kiên Giang tham dự hội nghị.
Toàn cảnh diễn đàn

Diễn đàn Mùa Xuân lần thứ IV - vinh danh các thương hiệu bất động sản

(PLVN) -  Sáng 15/3 tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024. Sự kiện được tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Thị trường bất động sản Tây Nam Bộ: “Miền đất hứa” cho các nhà đầu tư

Thị trường bất động sản Tây Nam Bộ: “Miền đất hứa” cho các nhà đầu tư

(PLVN) - Nhận định về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2024, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là năm bản lề trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó, với những lợi thế cũng những tiềm năng vốn có, thị trường BĐS khu vực Tây Nam Bộ được đánh giá là điểm sáng về biên độ lợi nhuận trong năm 2024, sẽ là “miền đất hứa” chờ các “đại bàng” về làm tổ.
Toàn cảnh Tọa đàm. (ảnh: UNDP)

Việc công khai thông tin đất đai được cải thiện

(PLVN) - Việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) cấp huyện và bảng giá đất cấp tỉnh trên cổng thông tin điện tử (TTĐT) của chính quyền cấp tỉnh và cấp huyện trong năm 2023 đã có sự cải thiện đáng kể so với năm 2021 và 2022.
Hình ảnh minh họa từ Internet.

Sắp thêm khu công nghiệp tại Thái Nguyên

(PLVN) - Phó Thủ tướng Lê Minh Khái mới ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Sông Công II giai đoạn 2, tỉnh Thái Nguyên.
Sắp diễn ra Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV

Sắp diễn ra Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV

(PLVN) - Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kế thừa những kết quả tốt đẹp đã đạt được từ chương trình các năm trước, sáng 15/3 tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023-2024.