Tín hiệu cần lưu ý

Số liệu chính thức của NHNN cho thấy, đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD) là 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng 64%; và dư nợ với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Con số 2,74 triệu tỷ đồng vay của ngân hàng và dùng nhà đất để thế chấp có lớn hay không? Dân số Việt Nam hiện là 100 triệu người, số tiền này chia cho đầu người sẽ là 27,4 triệu đồng/người.

Theo NHNN, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh BĐS tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khác, thì con số tổng dư nợ tín dụng với BĐS như nêu trên, cũng cho thấy một e ngại, là dù tiền đã “bơm” vào nhiều, nhưng thị trường BĐS rồi có thực sự phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững? NHNN đánh giá thị trường BĐS vẫn có sự mất cân đối cung - cầu tại các phân khúc; dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế. Nhu cầu thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính DN còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động người mua nhà; các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn (thị trường trái phiếu DN, thị trường chứng khoán) đang tồn tại một số vấn đề, chưa phát triển tương xứng vai trò cung ứng vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế; mặt bằng giá nhà ở cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập nhiều người dân…

Còn ở góc nhìn của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), tổ chức này cho rằng xưa này nhiều ngân hàng chưa thẩm định tính khả thi của dự án BĐS, nhà ở thương mại, mà chủ yếu cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm; chưa quan tâm đến khả năng tạo ra dòng tiền của dự án để chứng minh điều kiện khách vay có khả năng tài chính để trả nợ; dẫn tới hệ quả tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Lấy ví dụ 1 DN có khối BĐS giá trị 100 tỷ đồng, là tài sản bảo đảm cho khoản vay. Khi thị trường “tươi tốt”, khối BĐS trên được ngân hàng đánh giá tối đa bằng 60 - 70% và cho vay tối đa bằng 60 - 70% mức đánh giá đó, tương đương 42 - 49 tỷ đồng. Nhưng khi thị trường suy thoái, BĐS trên sẽ sụt giá ở mức “hên xui”. Do đó, nếu DN mất khả năng trả nợ thì ngân hàng chỉ có thể thu hồi được phần nhỏ của tài sản thế chấp.

Ngoài ra, cũng theo HoREA, cán bộ ngân hàng có thể thông đồng với DN để “thổi” giá trị tài sản bảo đảm lên cao. Đến khi khoản vay này thành nợ xấu, khả năng thu hồi vốn rất thấp. Do đó, Hiệp hội này đề nghị xem xét bổ sung quy định khách thỏa thuận với ngân hàng thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định dự án, trong đó có tính khả thi, dòng tiền; làm cơ sở xét duyệt cấp tín dụng.

Ở phía NHNN, có lẽ cũng đã nhìn thấy nguy cơ trên, nên trong báo cáo, đã nhấn mạnh khuyến khích ngân hàng tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng với lĩnh vực kinh doanh BĐS.