Theo nhiều chuyên gia pháp luật, tranh chấp nhà đất hiện nay rất phổ biến và có độ “vênh” giữa các luật trong quá trình vận dụng giải quyết là Luật Đất đai, Luật Công chứng, Luật Nhà ở.
Mua nhà đất công chứng rồi vẫn mất trắng
Một ví dụ tiêu biểu cho việc giao dịch mua nhà đất đã được công chứng nhưng vẫn mất trắng là vụ án tranh chấp nhà đất kéo dài nhiều năm trên địa bàn TP.Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang).
Nội dung vụ việc như sau: Vợ chồng ông Nguyễn Đình Bình (SN 1961) và bà Nguyễn Thị Ngọc (SN 1966, ngụ xã Tân Dĩnh, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang) là chủ nhà đất tại số 278 đường Trần Công Hãng (phường Trần Nguyên Hãn, TP.Bắc Giang).
Ngày 26/12/2012, vợ chồng ông Bình làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) cho bà Nguyễn Thị Oanh (SN 1960, ngụ Khu Đông, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang).
Cùng ngày, hai bên ra Văn phòng công chứng Đ&T (trụ sở tại TP.Bắc Giang) làm hợp đồng CNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất và công chứng hợp đồng. Sau đó, bà Oanh nộp hồ sơ tại văn phòng một cửa làm thủ tục sang tên đổi chủ với tài sản.
Đến ngày 4/1/2013, bà Đỗ Thị Nga (SN 1961, ngụ phường Lê Lợi, TP.Bắc Giang) gửi đơn khởi kiện vợ chồng ông Bình thiếu nợ gần 1,4 tỉ đồng.
Bà Nga đề nghị tòa án áp dụng biện pháp ngăn chặn khẩn cấp tạm thời đối với nhà đất của ông Bình tại số 278 đường Nguyễn Công Hãng để đảm bảo thi hành án vụ kiện. Trong các ngày 12/3/2013, tòa án TP.Bắc Giang đã ra hai quyết định áp dụng biện pháp kê biên nhà đất trên.
Ngày 11/9/2014, TAND TP.Bắc Giang xét xử sơ thẩm vụ án, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa hộ Ngọc- Bình với bà Oanh, buộc bà Ngọc, ông Bình phải trả cho bà Nga tổng số tiền cả gốc lẫn lãi 1,6 tỉ đồng. Ngày 20 và 21/4/2015, tòa phúc thẩm tỉnh Bắc Giang tuyên y án sơ thẩm.
Vụ án trên đặt ra tình huống pháp lý “nan giải” và gây tranh cãi là ai sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, cụ thể trong trường hợp trên là bà Oanh? Trong khi xét xử vụ án, các cơ quan tố tụng đã bộc lộ những quan điểm khác nhau về việc áp dụng các điều luật để ra bản án. Và bà Oanh trong vụ án trên chỉ là một trong rất nhiều trường hợp ngoài xã hội.
Luật “vênh” nhau, người mua chịu thiệt
Trong vụ việc của bà Oanh, đại diện văn phòng công chứng khẳng định đã công chứng đúng quy định pháp luật, bởi tại thời điểm xác lập hợp đồng công chứng, tài sản nhà đất không “vướng” tranh chấp, khiếu kiện. Theo Luật Công chứng thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm được công chứng viên kí tên và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 64 Nghị định 71//2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ngày 23/6/2010 nêu: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”.
Như vậy, theo các điều luật trên thì sau khi kí công chứng hợp đồng, bên bán đã chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua. Và tài sản nhà ở đương nhiên gắn liền với đất. Do đó, nhiều người vẫn hiểu khi hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải có hiệu lực để phù hợp.
Tuy nhiên, nếu áp dụng Luật Đất đai thì hợp đồng công chứng không có giá trị pháp lý ngay.
Cụ thể, trong vụ án nêu trên, tòa án các cấp tỉnh Bắc Giang đã áp dụng Điều 46 Luật Đất đai 2003 và Nghị định thi hành luật Đất đai tuyên hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng vô hiệu bởi:
“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất”.
Luật sư Nguyễn Duy Lân (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng tồn tại những quan điểm khác nhau khi phân xử tranh chấp đất đai bởi có độ “vênh” giữa các luật. Và lấy luật nào làm căn cứ phán xét đều có lí. “Lúc đó, phần thắng thuộc về đương sự nào tùy vào quan điểm lấy điều luật làm căn cứ phán quyết của HĐXX”, luật sư Lân nói và cho biết đã tham dự rất nhiều phiên tòa, chứng kiến nhiều người mua nhà đất “ăn quả đắng” vì kẽ hở luật pháp trên.
“Sau khi công chứng, phần lớn người mua nhà đất chồng đủ tiền hoặc 2/3 tiền giao dịch. Nhưng sau đó giao dịch bị tòa hủy bỏ, việc thu hồi lại tiền rất khó”, luật sư Lân nói tiếp.
Trở lại vụ án ở Bắc Giang, độ “vênh” giữa các luật thể hiện rõ nhất qua quan điểm của VKSND và tòa án tỉnh. Công tố viên đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện, đề nghị tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu; đồng thời đề nghị HĐXX tuyên hủy hai quyết định kê biên khẩn cấp tạm thời của tòa án TP.Bắc Giang vì hợp đồng công chứng đã có hiệu lực. Ngược lại, HĐXX lấy Luật Đất đai “làm chuẩn”, tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu.
Làm sao mua nhà đất an toàn?
Câu hỏi đặt ra trong bài viết này là làm sao để mua nhà an toàn? Theo ông Nguyễn Văn Thơm (Chi cục phó Chi cục thi hành án TP.Bắc Giang) khuyên, cách an toàn nhất là khi nào cầm được sổ đỏ mang tên mình, người mua mới trả tiền. Tuy nhiên, ít người bán nào đồng ý cách thức này.
Ông Thơm hướng dẫn người mua bất động sản cần tự tìm hiểu nguồn gốc nhà đất như nhà đất đó có đang tranh chấp không, có bị tòa án kê biên hay không… Để biết điều này, người mua cần đến phòng công chứng, chính quyền địa phương xác minh. Cẩn thận hơn, người mua nên viết đơn hỏi tòa án, cơ quan thi hành án để biết tài sản chuẩn bị giao dịch có bị kê biên hay không.
Vụ án của bà Oanh ở Bắc Giang được chính cơ quan của ông Thơm thi hành án. Nếu đối chiếu với lời khuyên của ông Thơm, bà Oanh cũng mua nhà đã qua phòng công chứng; giả sử bà gửi đơn hỏi Tòa án và Chi cục thi hành án thì các cơ quan này cũng sẽ trả lời nhà đất không bị kê biên như thực tế. Nhưng bà Oanh vẫn mất trắng? Về trường hợp này, ông Thơm chỉ cười trừ.
Nhiều chuyên gia pháp lý cùng chung nhận định: Ngay cả những người chuyên kinh doanh nhà đất khi giao dịch cũng chỉ xác minh qua phòng công chứng, chính quyền địa phương, như vậy đã được xem là kĩ lưỡng. Còn việc làm đơn hỏi tòa án, cơ quan thi hành án như lời ông Thơm nói “Chỉ công dân nào biết và hỏi thì cơ quan mới trả lời” nên không mấy người biết mà làm.
Vậy có cách nào để người mua nhà đất an toàn tuyệt đối không? Một luật sư ở Hà Nội nói vui: “Gần như không có tuyệt đối. Nếu được thì sau khi giao dịch hoàn tất, cầm sổ đỏ trong tay rồi người mua hãy giao nộp tiền”.
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng (Đoàn luật sư Hà Nội) cũng như luật sư Nguyễn Duy Lân (Đoàn luật sư TP.HCM) trấn an: Khi chưa thể đảm bảo chắc chắn giao dịch nhà đất, mọi người có thể hạn chế tối đa rủi ro bằng những cách đã đề cập ở trên: Tự xác minh nguồn gốc nhà đất qua chính quyền, phòng công chứng, người dân địa phương và hạn chế giao dịch qua trung gian môi giới.
