Giá đất thường thấp hơn thị trường
Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm giá đất cụ thể phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định dùng để tính bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi. Sở TN&MT tỉnh giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Trong quá trình thực hiện, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Trên thực tế hiện nay, nhiều trường hợp người dân khiếu kiện về thu hồi đất thì phần nhiều là vấn đề về giá đất bồi thường (là giá đất cụ thể) được phản ánh thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Khi áp giá đất cụ thể để tính việc bồi thường được ghi trong quyết định bồi thường (và bảng chiết tính chi tiết kèm theo), ngoài ra trong phương án bồi thường được UND tỉnh/huyện phê duyệt trước đó cũng thể hiện giá đất cụ thể này.
Tuy nhiên, pháp luật không quy định việc phải công bố quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh đến người dân có đất bị thu hồi, không niêm yết tại UBND phường/xã nên người dân hầu như không có khiếu kiện về quyết định về giá đất cụ thể này của UBND cấp tỉnh. Họ không chú ý và ít quan tâm đến quyết định về giá đất cụ thể này như một đối tượng của thủ tục khiến nại hành chính hoặc đối tượng khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ.
Chỉ khi được công bố, giao quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường cho từng người cụ thể thì họ mới giật mình, phản ứng với các quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường này. Họ thường khiếu nại, khởi kiện với quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường. Trong khi đó, quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh không phải là đối tượng bị khiếu nại, khởi kiện.
Như vậy, có thể thấy, người dân phản ứng về giá đất bồi thường thấp nhưng chọn sai hoặc thiếu đối tượng khiếu kiện sẽ dẫn đến việc áp dụng các thủ tục giải quyết khiếu kiện sẽ bất lợi cho họ.
Nếu người dân khiếu nại quyết định thu hồi đất để bày tỏ sự không đồng ý với giá đất bồi thường thấp thường sẽ ít khi được Cơ quan Nhà nước chấp thuận (giải quyết khiếu nại lần 1, giải quyết khiếu nại lần 2) vì việc Nhà nước thu hồi đất là đúng quy định (Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai 2013 về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) nên Cơ quan Nhà nước giữ nguyên quyết định thu hồi đất mà không hủy bỏ quyết định này.
Nếu người dân khiếu nại quyết định bồi thường để bày tỏ sự không đồng ý với giá đất bồi thường thấp cũng thường sẽ ít khi được Cơ quan Nhà nước chấp nhận vì việc áp giá đất bồi thường này đúng giá đất cụ thể trong quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh.
Kết quả là, khi giải quyết khiếu nại lần 1, giải quyết khiếu nại lần 2 thì Cơ quan Nhà nước vẫn giữ nguyên quyết định bồi thường vì trình tự thủ tục về bồi thường đúng theo quy định pháp luật.
Nếu người dân khởi kiện quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường ra Tòa án nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu hủy bỏ hai quyết định này hoặc yêu cầu được áp dụng một mức giá bồi thường cao hơn, điều đó cũng giống việc giải quyết khiếu nại trên, thường bị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện vì không đúng căn cứ để yêu cầu. Nói một cách khác, việc khiếu nại giá đất bồi thường thấp không phải là căn cứ để yêu cầu hủy quyết định thu hồi đất và quyết định bồi thường.
Chỉ trong một số ít trường hợp các vụ án hành chính, qua vụ việc nếu Tòa án phát hiện thủ tục, trình tự việc thu hồi đất không đúng quy định pháp luật thì Tòa án sẽ hủy quyết định thu hồi đất để Cơ quan hành chính thực hiện lại trình tự thủ tục thu hồi đất cho đúng pháp luật. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, một số người dân chưa hiểu đúng, họ vẫn nghĩ là do áp giá bồi thường thấp nên Tòa hủy quyết định thu hồi đất.
Rất tiếc rằng, khi người dân khiếu kiện hoặc khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ việc thì không được giải thích rõ vấn đề pháp lý này (người dân không đồng ý về giá đất thì cần khiếu kiện về quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh) nên những người dân đó lại tiếp tục không đồng ý với các quyết định giải quyết khiếu nại, bản án của Tòa dẫn đến nhiều vụ việc càng phức tạp hơn.
Cần phổ biến bảng giá đất
Trong thời gian qua với các vấn đề phức tạp, khiếu kiện đông người, tại nhiều cấp và tại Cơ quan Trung ương. Dù đã được giải quyết khiếu nại lần 1, lần 2 hay qua bản án sơ thẩm, phúc thẩm nhưng người dân vẫn tiếp tục khiếu nại đến nhiều Cơ quan Nhà nước không theo một trình tự thủ tục giải quyết theo quy định pháp luật. Để giải quyết vấn đề khiếu kiện kéo dài, phức tạp này thì rất cần xác định đúng vấn đề pháp lý, trong đó bao gồm về giá đất bồi thường.
Với người dân, nếu không đồng ý với giá đất bồi thường, cần hiểu đúng và xác định đúng đối tượng phản ánh, khiếu kiện là quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh được thể hiện trong phương án bồi thường và quyết định bồi thường. Cần có ý kiến và kiểm tra nội dung biên bản có ghi đầy đủ ý kiến của người dân khi Cơ quan Nhà nước công bố và lấy ý kiến về phương án bồi thường. Người dân có quyền được đề nghị công bố quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh đối với dự án để mình xem xét và thực hiện khiếu nại, khởi kiện trong thời hạn quy định của pháp luật.
Với Cơ quan Nhà nước, quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh là một quyết định hành chính có mức ảnh hưởng đến người dân nên cần được công khai, thông báo đến người dân có đất bị thu hồi để họ có quyền bày tỏ quan điểm, ý kiến và quyền được khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định về giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh, là cách giải quyết vấn đề trực tiếp sẽ giúp giảm tối đa các khiếu kiện khác liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất.
