Những tín hiệu tốt
Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, tính đến hết tháng 10 năm nay, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực BĐS đã tăng đến 78,7% so với cùng kỳ năm 2014. Số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải giải thể cũng giảm 30%, số doanh nghiệp phải tạm ngừng hoạt động cũng giảm 7,2%.
Những con số này chứng tỏ các doanh nghiệp trong nước đang tỏ ra lạc quan với triển vọng dài hạn của thị trường. Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho thấy, nhờ vào thị trường phục hồi tích cực nên lượng sản phẩm BĐS tồn kho đang ngày càng giảm dần. Tính đến cuối tháng 9/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước chỉ còn khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm đến 69.153 tỷ đồng so với quý I/2013, trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 11.380 căn, tức khoảng 17.459 tỷ đồng. TP. Hà Nội và Tp.HCM là hai địa phương có lượng tồn kho BĐS giảm nhiều nhất.
Theo số liệu báo cáo về tình hình ngành xây dựng thành phố được Sở Xây dựng Tp.HCM công bố vừa qua, tồn kho ĐS tại địa phương này đã giảm rất mạnh. Nếu tổng số căn hộ tồn kho thời điểm cuối năm 2012 là gần 14.500 căn thì đến nay lượng tồn kho chỉ còn 3.042 căn. Đấy là chưa kể từ đầu năm đến nay, Tp.HCM đã phát triển 6,2 triệu m2 sàn xây dựng, tức nâng tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm trong giai đoạn 2011-2015 lên 36,8 triệu m2, còn diện tích nhà ở bình quân là 17,22m2/người.
Không chỉ thu hút thêm doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực địa ốc, khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân gia nhập thị trường kiếm tìm cơ hội, thị trường BĐS TP phía Nam này còn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Văn phòng UBND Tp.HCM cuối tháng 10 cho hay, tính từ đầu năm cho đến nay, Tp.HCM tiếp tục thu hút nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó, tăng cả về số vốn thực hiện lẫn vốn đăng ký cấp mới.
Đáng nói, trong số hơn 3 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút được thì có hơn 50% tập trung vào lĩnh vực BĐS với 7 dự án. Trong khi đó, các chính sách vẫn đang tiếp tục được hoàn thiện giúp thị trường ngày càng ổn định hơn, nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu căn hộ. Đơn cử, có một vấn đề khiến người dân sống ở các khu chung cư bức xúc lâu nay chính là khoản tiền phí bảo trì căn hộ.
Theo luật thì sau khi bán căn hộ đồng thời thu tiền phí bảo trì 2% giá trị căn hộ, phía chủ đầu tư phải lập một tài khoản ngân hàng và gửi toàn bộ quỹ bảo trì để sau này bàn giao cho ban quản trị tòa nhà. Theo đó, số tiền này sẽ được ban quản trị sử dụng để sửa chữa, duy tu và bảo dưỡng tòa nhà khi cần thiết. Song, nhiều chủ đầu tư không chịu bàn giao khoản phí này cho ban quản trị, khiến cho người dân bức xúc khi nhiều chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhưng không có tiền sửa chữa, trong khi luật lại thiếu các điều khoản chế tài.
Nay theo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở vừa được Chính phủ ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015, theo đó, nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì căn hộ chung cư hoặc bàn giao không đầy đủ, cũng như không đúng hạn theo quy định thì ban quản trị gửi văn bản tới UBND cấp tỉnh có căn hộ chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.
Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được văn bản từ ban quản trị, UBND tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, trong trường hợp các bên đã quyết toán số liệu phí bảo trì mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao khoản phí này thì UBND tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện. Song song với những quy định cụ thể về cưỡng chế và xử lý chủ đầu tư chây ỳ, từ nay vấn đề phí bảo trì chung cư đã có cơ sở để giải quyết triệt để.
Nan giải nguồn cung và giá cả
Khi thị trường BĐS sôi động trở lại, người mua nhà để đầu tư cũng như để ở ngày càng quan tâm đến thị trường nhiều hơn, các doanh nghiệp BĐS bắt đầu cấp tập tung sản phẩm. Để đón đầu nhu cầu của thị trường, thời điểm từ cuối năm ngoái tới nay, các chủ đầu tư đã triển khai dự án mới hoặc tái khởi động, làm cho nguồn cung căn hộ tăng mạnh.
Chính sự sự sôi động của thị trường BĐS với sự gia tăng số lượng giao dịch theo từng quý đã mở ra cơ hội mới cho các dự án căn hộ. Nhưng sự tập trung quá nhiều dự án đã khiến cho thanh khoản của thị trường gần đây có dấu hiệu chững lại. Rất nhiều dự án mới, nhất là phân khúc cao cấp được mở bán trong năm nay vẫn chưa bán hết sản phẩm.
Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp những tháng cuối năm tiếp tục đón nhận nguồn cung "khủng". Mặc dù nguồn cung tăng nhưng giá cả BĐS không vì thế mà giảm đi hoặc giữ nguyên. Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy từ đầu năm đến nay cho thấy, nhiều khu vực tại Tp.HCM chủ đầu tư đã đưa ra giá bán cao hơn so với mặt bằng cũ.
Thậm chí, có nơi mức điều chỉnh lên đến 10%. Quý III/2015 vừa qua, giá nhà ở trên thị trường sơ cấp tại Tp.HCM tiếp tục tăng. Theo đó, căn hộ có giá bán tăng trên diện rộng và tăng cao đáng kể ở các dự án mở bán theo đợt, có tiến độ xây dựng tốt. Trên thị trường thứ cấp, phân khúc căn hộ, biệt thự và nhà liền kề đều ghi nhận tăng giá nhiều quý liên tiếp kể từ đầu năm ngoái. Các doanh nghiệp cho rằng, thời gian qua, mức trượt giá, trong khi chi phí tài chính tăng thêm và vật liệu xây dựng tăng giá khiến cho họ rất khó duy trì được mức giá cũ.
Việc đầu tư dự án mới hay tái khởi động dự án cũ cũng khiến doanh nghiệp phải áp dụng mặt bằng giá mới thì mới có lãi. Đấy là chưa kể giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá nhân công, xây dựng ngày càng tăng, mà chi phí xây dựng tại nước ta đã thuộc vào loại thấp so với khu vực, nên khó thể giảm hơn nữa. Vì vậy, biên lợi nhuận của các chủ đầu tư nước ta chỉ trong khoảng 5 – 15%, tức thấp hơn so với các nước trong khu vực. Lợi nhuận thấp ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà phát triển BĐS, chính vì thế xu hướng tăng giá trong thời gian tới hoàn toàn là có thể.
Tình trạng giá bán sản phẩm BĐS đang trong xu thế tăng khiến cho nguồn cầu thực suy giảm, còn nguồn cung BĐS sẽ tiếp tục tăng. Điều này lý giải vì sao doanh số bán ra của các doanh nghiệp không tăng theo tương ứng với sản phẩm được tung ra và là bài toán không dễ giải cho thị trường địa ốc. Dù rằng các nhà kinh doanh địa ốc vẫn đang nhắm tới sức cầu sản phẩm đến từ Việt kiều và người nước ngoài sau khi quy định về việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài được cụ thể hóa.
