Xử lý vi phạm chưa triệt để
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/12/2014. Qua hơn 3 năm triển khai thực hiện, Bộ TNMT và các địa phương đã thực hiện gần 1.000 cuộc thanh tra, kiểm tra đối với gần 3000 tổ chức, cá nhân sử dụng đất, phát hiện nhiều tồn tại, sai phạm ở hầu hết các đối tượng được thanh kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính về đất đai 384 trường hợp với số tiền 9,8 tỷ đồng.
Theo nhận định của Bộ TNMT, có nhiều nguyên nhân của việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai đã thực hiện ở các cấp trong 3 năm qua còn ít so với số lượng trường hợp vi phạm đã phát hiện. Nhưng tựu trung là do quy định của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP còn bất cập. Một số khái niệm (như “lấn chiếm đất đai”, “hủy hoại đất”, “tự ý chuyển mục đích sử dụng đất”, “tự ý chuyển quyền sử dụng đất”…) còn chưa cụ thể, rõ ràng, gây khó khăn trong việc xác định hành vi vi phạm để xử phạt.
Trong khi đó, việc xác định thời hiệu xử phạt theo quy định của Luật Xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai khó thực hiện do chưa có quy định cụ thể hành vi nào là đang diễn ra, hành vi nào đã kết thúc và thời điểm kết thúc hành vi là khi nào để tính thời hiệu xử phạt.
Biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm” đối với một số hành vi chưa được quy định cụ thể cách xác định số lợi, nhiều trường hợp rất khó xác định. Biện pháp “buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng” quy định chưa công bằng và một số trường hợp không thể thực hiện. Nhiều hành vi vi phạm còn thiếu các biện pháp khắc phục hậu quả dẫn đến việc xử lý vi phạm chưa triệt để.
Một bất cập khác là còn nhiều trường hợp vi phạm theo quy định của Luật đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các văn bản pháp luật đất đai mới ban hành chưa có quy định xử phạt. Trong số các trường hợp này có thể nhận diện được tình trạng phổ biến trên thực tiễn, như: Việc lấn, chiếm đất được Nhà nước giao quản lý; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở không đủ điều kiện quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP; tổ chức được giao đất xây dựng nhà ở để bán không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua nhà ở tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; “mua bán đất trao tay” mà không công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định… Một số hành vi vi phạm có mức phạt còn thấp chưa đủ sức răn đe, phòng ngừa hành vi vi phạm.
Ngoài ra, bất cập khác mà Bộ TNMT muốn sửa đổi lần này là quy định chuyển tiếp, theo đó quy định hiện hành cho phép, đối với hành vi vi phạm xảy ra trước thời điểm Nghị định 102/2014/NĐ-CP có hiệu lực thì được lựa chọn áp dụng theo quy định xử phạt tại thời điểm xảy ra vi phạm hoặc theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu có lợi cho đối tượng vi phạm.
Theo Bộ TNMT, quy định này là không hợp lý, vì quyền quyết định xử phạt là của cơ quan nhà nước sao lại để cho người vi phạm lựa chọn. Hơn nữa, do quy định cũ có nhiều bất cập khó thực hiện nên đã được sửa đổi thay thế mà nay lại áp dụng quy định cũ, quy định này gây khó khăn, phức tạp, mất nhiều thời gian cho việc thực hiện xử lý vi phạm do phải lập 02 phương án xử phạt theo hai thời điểm khác nhau để so sánh, nên Bộ TNMT cho rằng phải xem xét lại.
Bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả
So với quy định hiện hành tại, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP, dự thảo Nghị định bổ sung nhiều nội dung. Dự thảo làm rõ thêm khái niệm “chiếm đất”, bổ sung giải thích làm rõ thêm khái niệm “hủy hoại đất” của Luật đất đai và bổ sung quy định xử phạt đối với hành vi này vào Nghị định xử phạt. Ngoài ra bỏ cụm từ “Tự ý” trong các điều quy định về các hành vi chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất…
Dự thảo cũng bổ sung để làm rõ thời điểm xác định là không đăng ký đất đai lần đầu trong quy định hành vi không đăng ký, bổ sung quy định về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong đó quy định rõ các hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc và thời điểm kết thúc, các hành vi vi phạm đang diễn ra để xác định thời hiệu xử phạt...
Bên cạnh đó, Dự thảo bổ sung quy định về các biện pháp khắc phục hậu quả khác cho phù hợp với yêu cầu của pháp luật về đất đai. Cụ thể, Dự thảo bổ sung biện pháp buộc phải thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đối với các trường hợp lấn, chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích từ trước ngày 1/7/2014 mà có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; không đăng ký đất đai theo quy định;…
Bên cạnh đó, Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho), cho thuê đất không đủ điều kiện do đã hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn (vì không thể buộc trả lại đất như các trường hợp chuyển quyền khác) hoặc bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể hoặc cá nhân đã chuyển đi nơi khác không rõ địa chỉ hoặc đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp.
Dự thảo cũng bổ sung quy định hoàn trả tiền vay thế chấp, tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại (thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự) để bảo đảm sự công bằng trong việc khắc phục hậu quả so với bên nhận chuyển quyền (đã bị buộc trả lại đất).
Bộ TNMT cũng đề xuất bổ sung các biện pháp khác như: Buộc hoàn thành xây dựng (đối với hành vi mua tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện do chưa hoàn thành xây dựng); buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê tài sản gắn liền với đất (đối với hành vi cho thuê tài sản không đủ điều kiện); buộc phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản (đối với trường hợp tài sản cho thuê được tạo lập hợp pháp nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận); buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp giấy tờ cho người mua nhà ở tại dự án phát triển nhà ở tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; buộc phải cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu (đối với trường hợp chậm cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc thanh tra, kiểm tra)….
Quy định rõ những trường hợp bị xử phạt
Có 16 trường hợp được Dự thảo đề xuất xử phạt, trong đó có nhiều trường hợp khá “phổ biến” trong thực tiễn. Đó là các trường hợp: Lấn, chiếm đất được Nhà nước giao quản lý (đất chưa sử dụng); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà không đủ điều kiện quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất (quy định tại khoản 3 Điều 192 của Luật Đất đai); Sử dụng đất không đúng mục đích thuộc trường hợp phải đăng ký mà không đăng ký theo quy định…
Các trường hợp sau cũng sẽ bị xử phạt: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất ở nằm ngoài khu, cụm công nghiệp không đúng quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169 của Luật Đất đai; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế không đúng quy định tại khoản 3 Điều 153 của Luật Đất đai;
Một số trường hợp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở cũng được Dự thảo Nghị định quan tâm, theo đó bổ sung quy định xử phạt đối với tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở.
Các trường hợp: Chuyển nhượng các loại dự án còn lại ngoài dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê không đủ điều kiện quy định tại khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP hoặc cho thuê tài sản không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 24 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP cũng sẽ có những quy định cụ thể để xử phạt…
Ngoài ra, Dự thảo Nghị định còn quy định về mức phạt vi phạm theo hướng nâng mức xử phạt đối với một số hành vi để nâng cao hiệu quả xử phạt, có tác dụng răn đe, phòng ngừa hành vi vi phạm, sửa đổi quy định về mức phạt xác định theo mức giá trị đất vi phạm và xác định theo loại hình vi phạm để thống nhất quy định mức phạt xác định theo diện tích đất vi phạm cho dễ thực hiện và bảo đảm sự công bằng trong xử phạt giữa các trường hợp.
Dự thảo đã chia nhỏ các mức phạt và giảm quy mô diện tích đối với trường hợp có mức phạt thấp nhất để phù hợp với các trường hợp vi phạm phổ biến hiện nay của hộ gia đình, cá nhân, nhất là các trường hợp vi phạm đất phi nông nghiệp. Đồng thời, tách mức xử phạt đối với một số trường hợp để phù hợp mức độ tác động, ảnh hưởng.
Một quy định được nhiều người quan tâm cũng được đề xuất sửa đổi lần này là quy định chuyển tiếp, theo đó, Dự thảo sửa đổi theo hướng: Đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai xảy ra trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định xử phạt theo các quy định trước đây thì áp dụng các quy định của Nghị định này để xử phạt.
