“Loạn” giá tại dự án Ao Sào

“Nghẹt thở” vì tiền chênh

Dự án Ao Sào là tên gọi theo địa danh còn theo giấy tờ thì dự án có cái tên khá mỹ miền: Lexington Estate. Công ty CP đầu tư và phát triển Lũng Lô 5 làm chủ đầu tư, nằm ở phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Theo quảng cáo, dự án này có tổng diện tích 9,9 ha được thiết kế với 54 biệt thự, 12 biệt thự liền kề; 310 căn hộ. Phía Đông giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và khu đô thị mới Thịnh Liệt, phía Tây Nam giáp sông Sét, phía Đông Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và các phía còn lại giáp khu dân cư hiện có.

Khởi công xây dựng từ năm 2011 nhưng phải tới cuối năm 2013 dự án này mới gây được sự chú ý của thị trường khi quảng bá “nhà liền kề rẻ hơn chung cư”. Tháng 1/2014 Sở Quy hoạch & Kiến trúc Hà Nội phối hợp với UBND Q.Hoàng Mai công bố, bàn giao quy hoạch chi tiết 1/500 khu chức năng đô thị Ao Sào. Chủ đầu tư công bố dự kiến bàn giao nhà xây thô đã hoàn thiện mặt ngoài vào đầu quý IV/2014.

Một góc dự án, ảnh chụp ngày 16/4/2014

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản cũng như các nhà đầu tư thì với mức giá từ 25-27 triệu đồng/ m2, các căn liền kề tại dự án này thậm chí đã rẻ hơn cả nhà chung cư. Ngay cả trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2013 của Bộ Xây dựng phát hành ngày 19-3-2014 cũng khẳng định :“gần đây, có dự án nhà thấp tầng khu nhà ở Ao Sào– Thịnh Liệt – Hoàng Mai có giá bán khá thấp với tiền đất khoảng từ 25-27 triệu đồng/m2 với diện tích đất 60-90m2 cộng với giá nhà xây thô 4,6 triệu đồng/m2 có nhiều giao dịch”.

Tổng vốn đầu tư dự án được công bố 214,6 triệu USD.98.887m2, tổng quy mô dân số khoảng 2.115 người

Sự thực thì sao? Trong vai người có nhu cầu mua nhà, nhóm phóng viên đã tiếp cận công ty CP Vietinco, địa chỉ ở số 28, Lô 1b, Trung Yên 11, Cầu Giấy – đơn vị nhận: “là đơn vị phân phối độc quyền dự án (Ao Sào) này”. Có vẻ như đây không phải sự “mạo nhận” bởi tại văn phòng nhà điều hành dự án Ao Sào, nhóm phóng viên được một nữ nhân viên đón tiếp và giới thiệu mình là người của công ty Vietinco. Nhân viên này cho biết các căn nhà liền kề ở đây đều được xây 3 tầng, 1 tum và có sân thượng. Hiện tại, các lô đang xây dựng đều đã bán hết. Sau khi hoàn thiện mặt ngoài, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà cho khách tự hoàn thiện nội thất.

Khi chúng tôi đặt vấn đề muốn mua căn liền kề khoảng 70m² và có “view” ra hồ Yên Sở, nữ nhân viên này cho biết hiện chỉ còn một số căn như vậy, “nếu anh không quyết nhanh thì sẽ có khách mua vì từ khi mở bán đến giờ, có ngày bọn em mở bán buổi sáng thì đến chiều đã bán hết rồi”. “Choáng” về tính thanh khoản “thần tốc”, nhóm phóng viên “ngã ngồi” khi nữ nhân viên cho biết các căn có diện tích nhỏ và view đẹp có giá là 52 triệu đồng/m².

Khi chúng tôi thắc mắc: “thấy quảng cáo chỉ 22 triệu đồng/ m2 thôi”, thì nhân viên này giải thích “22 triệu đồng là giá ghi hợp đồng mà thôi”. Nữ nhân viên này giới thiệu thêm: nếu muốn rẻ hơn thì có một lô ở dãy khác, giá gốc 18 triệu, giá bán 40 triệu/m². Một lô khác cũng 70m, mặt đường 8,5 m, giá 28,5 triệu/m², nhưng “nếu mua lô này anh phải xuống tiền 100% luôn”, nữ nhân viên này nói.

Giới đầu cơ “đơm đó ngọn tre”?

Để “thẩm tra” thông tin của Vietinco, nhóm phóng viên tới văn phòng giao dịch của Công ty Lũng Lô 5 đặt tại tầng 9 tòa nhà Mitec ở khu đô thị Cầu Giấy để hỏi về dự án này. Tại đây, một nữ nhân viên cho biết khách hàng muốn mua trực tiếp từ chủ đầu tư cũng không được vì Lũng Lô 5 giao cho Vietinco bán. Công ty Lũng Lô 5 sẽ ký hợp đồng với khách hàng sau khi khách hàng thỏa thuận về giá với Vietinco, nhân viên của Vietinco sẽ trực tiếp đưa khách hàng tới.

Có hay không chủ đầu tư "bắt tay" với đơn vị phân phối để thu tiền chênh khi dự án có tính thanh khoản cao?

Trao đổi với PLVN, một chuyên gia bất động sản cho rằng đang có hiện tượng “loạn giá” dự án Ao Sào là bởi giới đầu cơ “đơm đó ngọn tre”. Dự án này tính thanh khoản tốt khi ở mức giá 25-27 triệu đồng/ m2 và “kịch sàn” không quá được 30 triệu/m2. Việc giới đầu cơ “phao tin” tiền chênh lên tới hàng tỷ đồng tại dự án này chỉ để “nâng giá”, đánh vào tâm lý muốn sở hữu đất nền giá rẻ thay vì chung cư trung cấp. Theo phân tích của chuyên gia này thì khu vực Ao Sào nằm ở vùng trũng của thành phố, xung quanh có quá nhiều ao hồ do vậy khó tránh khỏi ngập lụt vào mùa mưa lũ.

Thêm vào đó, hạ tầng khu vực này thấp kém, không đồng bộ, thực sự không thích hợp với “giới nhà giàu” mà chỉ dành cho công nhân viên chức và người có mức sống trung bình và đang có việc làm ở khu vực quận Hoàng Mai, Hai Bà Trưng. “Với đối tượng khách hàng này, mức giá từ 40 triệu đồng/ m2 trở lên là mức giá trên trời”, vị chuyên gia này nhận xét.

Quan sát của nhóm phóng viên khi đi thực địa tại dự án này cho thấy nhận định của các chuyên gia bất động sản hoàn toàn hợp lý. Dân trí, an ninh khu vực Đền Lừ, Tam Trinh, sông Sét không cao, đường vào dự án này hiện chưa được mở rộng khiến việc đi lại rất khó khăn. Ngay cổng dự án có một nghĩa trang với hàng trăm ngôi mộ và một con lạch nhỏ, địa hình hoang vu, khá nguy hiểm nếu đi lại vào ban đêm.

Những hình ảnh dưới đây được PLVN ghi nhận vào ngày 16/4/2014 cho thấy rõ điều này: