Vận hành chung cư không cần thiết là một ngành nghề?
Mới đây, VCCI vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. VCCI cho biết đã tiến hành rà soát 243 ngành nghề đầu tư kinh doanh trong Danh mục và nhận thấy 22 ngành nghề kinh doanh cần được xem xét để bãi bỏ ra khỏi danh mục, trong đó có kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.
Theo quy định hiện hành, tại khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở 2014 thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định: Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư; Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường…
Còn có các điều kiện có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Tuy nhiên, thời gian qua, công tác quản lý vận hành tại nhiều chung cư có sự bất cập và dấy lên những nghi ngờ về lợi ích chung hay chiếm đoạt của công. Hàng loạt chung cư đỏ rực băng rôn của cư dân phản đối Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà vì mập mờ tài chính. Bởi vậy, cùng với tính không cần thiết tồn tại là một ngành nghề, VCCI đề xuất bãi bỏ ngành nghề này khỏi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016.
Nhiều lựa chọn hơn
Quản lý vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện bởi đây là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ. Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. Các doanh nghiệp trong ngành này cần phải đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng ký kinh doanh.
Nếu đề xuất của VCCI được chấp nhận, có thể hiểu là động thái gỡ bỏ “rào cản kỹ thuật” đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, và như vậy các doanh nghiệp kinh doanh trong hai lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa.
Đây có lẽ là điểm “được” lớn nhất đối với các doanh nghiệp quan tâm tới lĩnh vực kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Điều này có nghĩa, ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành, thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.
Ý kiến băn khoăn
Tuy vậy, không ít người băn khoăn liệu khi phần “rào cản kỹ thuật” nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư được gỡ bỏ, thì liệu người dân có đứng trước “ma trận” khi muốn thuê một đơn vị quản lý chung cư không, và làm sao nhận biết được đơn vị đó đảm bảo chất lượng?
Nghề quản lý bất động sản nói chung, quản lý chung cư nói riêng, là một nghề đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh. Việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân.
Đơn vị quản lý và vận hành chung cư có vai trò điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính… đối với hoạt động bình thường của tòa nhà. Vì thế, nếu những công việc trên được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân.
“Các sản phẩm căn hộ ngày nay đang ngày càng thông minh và hiện đại, ngày càng có nhiều dự án chung cư quy mô lớn, lại càng đặt ra yêu cầu cao và phức tạp về quản lý, vận hành và bảo trì, cần những đơn vị vận hành có tính chuyên nghiệp cao hơn”, kiến trúc sư Minh Hải đưa ra nhận định.
“Với những “rào cản kỹ thuật” như hiện nay mà thị trường đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng, giờ nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn”, bà Thanh Thủy, người dân một chung cư ở quận Hoàng Mai, bày tỏ.
Đơn vị vận hành đứng đầu trong tranh chấp chung cư?
Tình trạng tranh chấp tại các dự án chung cư hiện nay xảy ra có thể do nhiều nguyên do. Có trường hợp do mâu thuẫn bất đồng giữa cư dân/ ban quản trị với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản trị. Trong những trường hợp này ban quản lý và vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án. Ban quản lý và vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan. Có lẽ vì lý do này mà Ban quản lý và vận hành dự án, dù không có liên quan đến mâu thuẫn đang diễn ra, vẫn dễ bị đánh đồng và quy trách nhiệm trong nhiều trường hợp.
Cũng có những trường hợp, cư dân có mâu thuẫn với Ban quản lý và vận hành chung cư do làm không tốt. Vì thế, cần đưa ra những cơ chế kiểm soát và giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành chung cư để hạn chế các trường hợp sai phạm, yếu kém.
Không nên bỏ điều kiện, mà cần đặt điều kiện thiết thực hơn
“Là một người làm trong lĩnh vực quản lý BĐS với nhiều năm kinh nghiệm, tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn.
Ví dụ, một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Tuy nhiên chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư chưa thực sự phù hợp với thực tiễn, ảnh hưởng đến chất lượng nhân sự được đào tạo chứng chỉ, lại chỉ được cung cấp bằng tiếng Việt nên không phù hợp và là rào cản lớn với các công ty có lãnh đạo là người nước ngoài.
Vì thế, tôi cho rằng nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư”.
Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản, Savills TP HCM
