Kỳ vọng không còn nhà “siêu mỏng, siêu méo”

Đâu là lý do để TP HCM đưa ra đề án nêu trên, thưa ông?

- Năm 2020, Sở tổ chức hội thảo về quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả. Tại hội thảo, ý kiến nhiều chuyên gia đã gợi ý một số đổi mới thể chế quản lý đất đai. Trên cơ sở đó, UBND TP đã chỉ đạo Sở lập đề án.

Nội dung đề án phải trong khuôn khổ Luật Đất đai 2013; đồng thời giải quyết được một số hạn chế về quản lý đất đai hiện nay như thu ngân sách từ đất không cao, còn tồn tại các dự án chưa đảm bảo pháp luật đất đai dẫn đến một số vi phạm trong quản lý đất đai thời gian qua… và đổi mới thể chế quản lý đất đai tại TP, góp phần thúc đẩy phát triển.

Xin ông cho biết những lợi ích khi đưa ra nội dung về thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới?

- Việc Nhà nước thu hồi đất để chỉnh trang, phát triển hạ tầng rất phổ biến tại nhiều quốc gia, nhất là những nước đang thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá như Việt Nam. Như một quy luật tất yếu, giá đất sẽ tăng lên khi hạ tầng được mở rộng và nâng cấp. Do đó, phương thức xử lý phần giá trị đất đai tăng lên để bảo đảm phát triển bền vững là vấn đề lớn được đặt ra cho đơn vị quản lý.

Ở Việt Nam, thông thường các địa phương thực hiện theo nguyên tắc dự án hạ tầng cần đất đến đâu thì thu hồi đến đó, do đó có người mất toàn bộ đất cho hạ tầng, có người còn lại một phần, có khi rất nhỏ. Đáng chú ý, có người giữ được toàn bộ đất xa đường cũ nhưng nay lại là mặt tiền đường mới và thu hết giá trị đất đai tăng thêm sau khi hạ tầng mở rộng. 

Trong khi đó, Nhà nước không thu được tiền, còn bỏ ra rất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng. Những người bị thu hồi đất phải di dời vẫn tiếp tục khiếu nại. Điều này tạo ra bất công bằng xã hội. 

Thời gian qua, Đà Nẵng là địa phương có nhiều thành công trong tạo dựng một đô thị hiện đại khi thực hiện nguyên tắc thu hồi đất rộng hơn quanh hạ tầng.

Từ thực tế này, chúng tôi chọn giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm giữa Nhà nước và những người đang sử dụng đất. Theo đó, khi thu hồi đất cho phát triển hạ tầng, toàn bộ đất thuộc vùng ven hạ tầng sẽ được tái định cư tại chỗ dựa trên nguyên tắc phân bổ lại đất đai phù hợp quy hoạch chi tiết, giá đất tăng lên thì diện tích đất hẹp lại.

Phần đất dôi dư được đưa ra đấu giá, thu kinh phí phục vụ triển khai thực hiện dự án. Như vậy, phương thức này đảm bảo hạn chế xung đột lợi ích, cảnh quan mặt phố đẹp hơn và đảm bảo được bền vững xã hội.     

Việc thu hồi đất ven hạ tầng mà đề án đề cập có phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành không, thưa ông?

- Như tôi nói ở trên, nguyên tắc là đổi mới phải phù hợp với khung pháp luật hiện hành. Một dự án thu hồi đất của dân chỉ để bán đấu giá là vi phạm Điều 62 Luật Đất đai 2013. Còn ở đây là phục vụ các dự án phát triển hạ tầng, nên Nhà nước được thu hồi đất theo Điều 62. 

Mặt khác, tại Chương Quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 còn quy định Nhà nước được thu hồi đất ven hạ tầng để đưa ra bán đấu giá thu ngân sách nhà nước, có thể giải quyết tái định cư tại chỗ. Như vậy, phương thức thu hồi đất như đề xuất tại đề án hoàn toàn trong khung pháp lý hiện hành về đất đai.

Chúng tôi chỉ thay thế nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng phương án phân bổ lại đất đai gắn với quy hoạch chi tiết để giải quyết tái định cư tại chỗ trên khu vực ven hạ tầng. Như vậy, nội dung phương án giải quyết tái định cư tại chỗ không có điểm gì trái luật cả.

Đối với thiểu số những người không đồng thuận với phương án tái định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại thì Nhà nước thực hiện cơ chế thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác như Luật Đất đai hiện hành.

Tất nhiên, để phương thức này thành luật định thì khi sửa Luật Đất đai 2013 sẽ tính tới tầm nhìn dài hạn đến năm 2045.  

Có ý kiến cho rằng tiêu chí lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng có thể sẽ gây khó cho việc thực thi, ông nghĩ sao?

- Sự đồng thuận của đa số cộng đồng người bị thu hồi đất là yếu tố trung tâm tạo nên ổn định xã hội một cách bền vững. Muốn vậy thì cán bộ quản lý phải nghĩ bằng tư duy của dân, hiểu rõ dân muốn gì để tạo ra phương án phù hợp nguyện vọng của dân. Có như vậy dân sẽ hiểu, thông cảm và đồng thuận với chính quyền.

Chúng ta không hy vọng sự đồng thuận ở mức 100%, được 2/3 đồng thuận là đa số rồi. Coi như phương án được người dân chấp thuận, Nhà nước phê duyệt để triển khai.

Kết quả của phương thức thu hồi đất này phụ thuộc vào phương án định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại có được đa số đồng thuận hay không. Yếu tố này là hạt nhân của cơ chế, cần đặc biệt quan tâm. Tôi tin làm tốt việc này thì khối lượng khiếu tố về đất đai sẽ giảm đi đáng kể.

Ông nhận định thế nào về quan điểm cần có chính sách hài hòa lợi ích khi thực hiện theo phương thức này?

- Xin nhấn mạnh lần nữa rằng, nội dung cốt lõi của giải pháp thu hồi đất do chúng tôi đề xuất là dựa trên cơ chế chia sẻ và hài hòa lợi ích từ giá trị tăng thêm của đất đai vùng ven hạ tầng do việc phát triển hạ tầng mang lại. Chúng tôi đề nghị giá trị tăng thêm này phải được chia sẻ giữa Nhà nước và những người sử dụng đất chịu ảnh hưởng của dự án phát triển hạ tầng.

Khi xây dựng đề án, đơn vị soạn thảo có tham khảo kinh nghiệm quốc tế không? Và tại TP HCM, những dự án nào sẽ áp dụng phương thức này? Các dự án mở rộng đường tại những khu vực trung tâm, nơi đang đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông có thuộc diện áp dụng không? 

- Theo kinh nghiệm của các nước, cơ chế đồng thuận theo đa số với một phương án phát triển nào đó được áp dụng trong rất nhiều trường hợp. Khi phát triển một khu đô thị mới từ đất nông nghiệp, họ cũng dùng giải pháp này bởi như vậy sẽ có nhiều dư địa để phát triển hạ tầng đô thị và phát triển bất động sản. Dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp để có thửa đất lớn cũng có thể lập phương án trao đổi cân bằng lợi ích giữa các chủ thửa đất nhỏ. 

Đặc biệt, giải pháp này được áp dụng để chỉnh trang hạ tầng đô thị gắn với quy hoạch đô thị. Cơ chế xây dựng lại các chung cư cũng được thực hiện theo phương án chia sẻ lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với chủ các căn hộ.

Tại TP HCM, chúng ta có thể áp dụng phương thức này cho nhiều loại dự án khác nhau. Tại các trục đường trung tâm TP, giá đất khá cao, khi mở rộng đường mà tạo được giá trị đất đai tăng thêm đáng kể thì đều có thể áp dụng phương thức này.    

Khi nào Đề án có thể triển khai áp dụng?

- Đề án đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của lãnh đạo TP. Tại Đại hội Đảng bộ TP vừa qua, chúng tôi đã có cơ hội trình bày tham luận dựa trên Đề án này. Mới đây, lãnh đạo UBND TP đã phê duyệt đề án và giao cho Sở chúng tôi chủ trì việc tổ chức triển khai. Chúng tôi đang tập trung vào xây dựng kế hoạch triển khai đề án này.

Trân trọng cảm ơn ông!