Người dân và nhà đầu tư hoan hỉ
Luật Đất đai 2003 không quy định rõ những trường hợp cụ thể nào thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, và đặc biệt không quy định trường hợp nào thu hồi để phát triển kinh tế. Chính sự không minh bạch trong quy định đã gây không ít bức xúc cho người dân về việc thu hồi đất nấp dưới danh nghĩa mục đích công nhưng để phục vụ lợi ích riêng của các cá nhân.
Khắc phục bất cập này, Luật Sửa đổi đã quy định rõ ràng hơn các trường hợp thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh. Đặc biệt, quy định rõ các trường hợp thu hồi đất để phát triển mục đích kinh tế - điều mà lâu nay dễ bị hiểu lập lờ.
“Ăn điểm” tiếp theo của Luật Sửa đổi đó là kéo dài thời gian có hiệu lực của khung giá đất 5 năm, thay vì 1 năm như trước đây. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Với quy định mới này, các nhà đầu tư hy vọng sẽ thuận lợi trong chi trả bồi thường, đẩy nhanh tiến độ dự án, bởi lâu nay, bảng giá đất “nhảy” hàng năm, năm sau thường cao hơn năm trước nên nay hết khổ với những dự án “vắt” qua nhiều năm, chủ đầu tư bị đòi bồi thường theo giá mới.
Đáng chú là trong quá trình xây dựng khung giá đất, quyết định khung giá đất thì UBND cấp tỉnh có thể thuê tổ chức, cơ quan có chức năng về giá đất để tư vấn, xác định giá đất một cách cụ thể, chính xác. Tổ chức tư vấn giá đất này được thành lập theo Luật Doanh nghiệp và phải chịu trách nhiệm, bồi thường nếu xác định, tư vấn giá đất sai.
Vẫn còn điểm “nghẽn”
Luật Sửa đổi đã luật hóa một số quy tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP, trong đó nổi bật là quy định phải tham vấn ý kiến của người dân khi lập phương án thẩm định bồi thường tái định cư. Trước đây khi thu hồi đất, chậm nhất 180 ngày đối với đất nông nghiệp và 60 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan thu hồi phải thông báo cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển.
Khi thông báo đã có hiệu lực, người dân không nhất trí thì vẫn phải chấp hành, nếu không sẽ bị cưỡng chế, mọi chuyện khiếu nại tiến hành sau. Thực tế, nhiều trường hợp người dân vẫn “vin” vào chuyện đang khiếu nại để trì hoãn bàn giao mặt bằng nhưng cũng có không ít phương án bồi thường thiếu công bằng buộc người dân phải kiện.
Khắc phục thực tế này, Luật mới quy định ngay từ khâu thẩm định bồi thường, tái định cư, dự án phải lấy ý kiến của đại diện những người có đất bị thu hồi rồi mới lên phương án bồi thường, tránh việc áp đặt.
Tuy vậy, theo nhiều chuyên gia về đất đai, đây vẫn là quy định chung chung mà khi thực hiện sẽ vấp phải những vướng mắc không dễ gỡ. Quy định này chưa xác định rõ đại diện cho người bị thu hồi đất là ai: trưởng thôn, trưởng xóm, bí thư chi bộ, trưởng ban mặt trận thôn hay đơn giản chỉ là người được những người bị thu hồi bầu ra? Quy định cũng chưa xác định bao nhiêu phần trăm các hộ đồng thuận thì dự án được triển khai.
Chẳng hạn 85% người dân đồng thuận nhưng còn tới 15% chưa nhất trí, có phải đồng thuận theo đa số hay không và có bị cưỡng chế không? Trường hợp 15% số người chưa đồng ý mà đưa ra được các chứng cứ chứng minh phương án bồi thường rõ ràng là vô lý thì toàn bộ phương án của 85% số hộ đã lỡ đồng ý kia có được xem xét thay đổi không? Quy định cũng mới chỉ đề cập việc lấy ý kiến, báo cáo cơ quan có thẩm quyền mà không quy định việc tiếp thu, trách nhiệm giải trình của cơ quan thu hồi đất.
Ngoài ra, một số ý kiến cũng tiếc khi chưa có sự độc lập giữa cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất để việc thu hồi, bồi thường minh bạch hơn. Luật vẫn giao cho UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất và thẩm quyền xây dựng bảng giá đất làm căn cứ để tính bồi thường cho những người bị ra quyết định thu hồi đất. UBND tỉnh vẫn được giao nhiều quyền như vậy liệu có “vừa đá bóng, vừa thổi còi”?.
