Gỡ khó cho nhà đầu tư “hậu BT”: Làm sao để thấu tình, đạt lý?

0:00 / 0:00
0:00

(PLVN) - Sau khi Quốc hội chính thức thông qua Luật PPP, “dự án BT” chính thức bị “khai tử”. Theo đó, nhiều nhà đầu tư gặp khó với những dự án BT đang triển khai dở dang theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao.

“Khai tử” – Hiểu sao cho đúng?

Ngày 18/6/2020 tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XIV, Quốc hội chính thức thông qua Luật Đầu tư thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) và theo đó, hình thức xây dựng – chuyển giao chính thức bị loại bỏ, và đối với những dự án được thực hiện theo hình thức BT nhưng chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư thì sẽ dừng thực hiện từ 15/8/2020.

Theo lý giải của Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, đại biểu Quốc hội đề nghị dừng triển khai mới loại hợp đồng BT vì cho rằng thời gian qua dự án BT đã để lại nhiều hệ lụy, dư luận không tốt, có tình trạng mua công trình giá đắt và đổi lại đất đai và tài sản công với giá rẻ gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị tiếp tục quy định dự án áp dụng loại hợp đồng BT trong dự thảo luật.

Gỡ khó cho nhà đầu tư “hậu BT”: Làm sao để thấu tình, đạt lý?  ảnh 1

Nhiều dự án BT đang thực hiện phải đối mặt với các khó khăn nảy sinh

Trước hai luồng ý kiến, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu, chỉnh lý, không quy định loại hợp đồng BT tại dự thảo luật. Qua đó, quy định rõ tại khoản 4 và khoản 5 điều 101 (quy định chuyển tiếp) các trường hợp chuyển tiếp đối với dự án BT đã và đang triển khai thực hiện trước ngày luật này có hiệu lực thi hành cụ thể như sau: (i) Hợp đồng dự án được ký kết trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện theo quy định của hợp đồng dự án; (ii) Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, ngay trong Luật Đầu tư PPP cũng đã quy định rất rõ giải pháp với những dự án được ký kết và triển khai thực hiện trước thời điểm Luật Đầu tư PPP có hiệu lực. Nhiều chuyên gia ghi nhận đây là quy định “hợp tình, hợp lý” và có tính thực tiễn cao đối với các địa phương và các nhà đầu tư, đặc biệt là với các dự án BT đã được ký kết trước thời điểm 1/1/2021.

Nhà đầu tư gặp khó “hậu BT”

Hà Nội là một trong những địa phương có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh nhất cả nước. Ngay khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư có hiệu lực, Hà Nội đã thực hiện rà soát và cho dừng 82 dự án BT. Tuy nhiên, những vướng mắc và khó khăn trong việc tiếp tục triển khai các dự án đầu tư tại Hà Nội vẫn là một tồn tại cần giải quyết dứt điểm.

Mới đây, ngày 27/10/2021, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản số 7850/VPCP-CN gửi các cơ quan Bộ, Ngành và UBND TP. Hà Nội… theo báo cáo, kiến nghị của Công ty cổ phần Bitexco tại công văn số 264/21/CV-BITEXCO.JSC ngày 23/9/2021 về việc “kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư để tiếp tục hoàn thành dự án khu đô thị Nam đường Vành đai 3 đồng bộ”. Theo đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành có ý kiến giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tư pháp, Thanh tra Chính phủ, các cơ quan liên quan và UBND Thành phố Hà Nội nghiên cứu, xem xét, có ý kiến rõ về việc ký kết hợp đồng BT tại dự án nêu trên đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng chưa, đồng thời có ý kiến tham mưu, đề xuất cụ thể về kiến nghị của Công ty cổ phần Bitexco tại các văn bản nêu trên theo đúng quy định pháp luật, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Vào năm 2014, TP Hà Nội và Bitexco đã ký hợp đồng BT, theo đó Công ty Cổ phần Bitexco (Bitexco JSC) là Nhà đầu tư thực hiện dự án Đường giao thông bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An, huyện Thanh Trì theo Hợp đồng BT số 02/2014/HĐBT và phụ lục Hợp đồng số 06/2018/PLHĐ-2/2014/HĐBT ký tháng 12/2018. Hợp đồng quy định quỹ đất đối ứng giao cho Công ty Bitexco đầu tư xây dựng kinh doanh là 20,8ha tại Khu đô thị Nam đường vành đai 3 quy mô 65,8 ha. Đến nay nhà đầu tư Bitexco đã hoàn thành công tác thiết kế và thẩm duyệt từ năm 2018, nhưng thủ tục giao giai đoạn 2 vẫn chưa được giải quyết, UBND Thành phố Hà Nội chưa hoàn thành nghĩa vụ và trách nhiệm theo như Hợp đồng BT đã ký do vướng mắc về cơ chế, chính sách giữa các quy định của pháp luật liên quan.

Theo Bitexco, với các dự án BT khác, nhà đầu tư làm công trình hạ tầng, đường giao thông và đổi lấy quỹ đất thương mại (quỹ đất sạch) để kinh doanh đầu tư thu hồi vốn. Nhưng với dự án BT Chu Văn An thì Công ty cổ phần Bitexco mong muốn đầu tư Khu đô thị hiện đại, góp phần đem lại diện mạo khang trang khu vực phía Tây Nam Thủ đô- kinh phí đầu tư sẽ được cân đối từ một phần quỹ đất dự án Khu đô thị Nam đường Vành đai 3 nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất khu đô thị và đồng bộ hạ tầng giao thông – công trình đô thị của Thành phố.

Trong quá trình lập dự án, nhà nước muốn huy động nguồn xã hội hóa để xây dựng các công trình hạ tầng, vì vậy mặc dù chỉ được giao quỹ đất đối ứng 20,8ha cho dự án đường giao thông bao quanh khu tưởng niệm Chu Văn An theo hình thức BT, nhưng ngoài việc thi công xây dựng công trình BT Chu Văn An để đồng bộ hạ tầng giao thông - công trình đô thị của Thành phố, Bitexco đã chủ động ứng vốn giải phóng mặt bằng, đầu tư hoàn thiện hạ tầng cho toàn bộ 65,8 ha, và bàn giao lại cho thành phố các quỹ đất để xây dựng các cơ quan của Thành phố Hà Nội như : Tòa án Nhân dân Hà Nội, Viện Kiểm sát Nhân dân Hà Nội, Trụ sở Công an PCCC Hà Nội. Các quỹ đất này không thuộc quỹ đất đối ứng và không thuộc phạm vi công việc đối ứng dự án BT. Số tiền Bitexco ứng vốn để thực hiện các công tác hoàn thiện hạ tầng, bàn giao quỹ đất sạch cho Thành phố lên tới gần 1.000 tỷ (tính từ năm 2016 tới nay) và nhà đầu tư vẫn đang phải chịu lãi suất theo thời gian hàng năm, gây tổn thất tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Hồi tháng 3/2021, Thành ủy Hà Nội ban hành Thông báo về kết luận của Thường trực Thành ủy về tình hình, kết quả triển khai thực hiện một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố, trong đó giao Ban Cán sự đảng UBND TP chỉ đạo rà soát toàn bộ nguồn gốc, quá trình triển khai thực hiện, khó khăn, vướng mắc của dự án Khu đô thị Nam đường vành đai 3 và dự án xây dựng đường giao thông bao quanh Khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An theo hình thức BT của Công ty CP Bitexco. Trên cơ sở đó, xem xét, giải quyết các kiến nghị của nhà đầu tư Bitexco theo đúng các quy định của pháp luật; kịp thời báo cáo cấp có thẩm quyền đối với các nội dung vượt thẩm quyền.

Tuy nhiên từ thời điểm đó tới nay, Hà Nội vẫn gặp khó khăn và lúng túng trong việc giải quyết dứt điểm kiến nghị của Bitexco. Việc kéo dài thời gian bàn giao quỹ đất cho Bitexco đã khiến nhà đầu tư này gặp không ít khó khăn do đã dành phần vốn để giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho giai đoạn 2 nhưng chưa thu hồi được, phải chịu lãi theo thời gian do việc chậm bàn giao đất, qua đó chịu tổn thất lớn về tài chính. Đây cũng là lý do Bitexco có văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chỉnh phủ kiến nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư tại dự án khu đô thị Nam đường vành đai 3.

Làm sao cho “thấu tình, đạt lý”?

Cho ý kiến về việc Hà Nội dừng giao đất cho nhà đầu tư Bitexco tại khu đô thị Nam đường vành đai 3, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng: Pháp luật PPP hiện hành quy định nội dung chuyển tiếp cụ thể cho các dự án BT tại khoản 5 điều 101 Luật PPP và các khoản 12,13,155 và 15 điều 91 nghị định 35/2021/NĐ-CP. Theo quy định tại điểm c khoản 5 điều 101 Luật PPP, Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật PPP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợ đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 3 điều 90 Nghị định 35/2021/NĐ-CP ngày 29/3/2021 (sửa đổi bổ sung điều 17 Nghị định 69/2019/NĐ-CP), trường hợp hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư thực hiện dự án BT đã được ký kết theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng BT thì tiếp tục thực hiện việc thanh toán theo nội dung hợp đồng BT đã ký kết…

Đáng lưu ý, Bộ Tư Pháp cũng cho rằng, đối với hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án trước 1/1/2018 mà chưa hoàn thành việc thanh toán cho nhà đầu tư thì tiếp tục thực hiện việc thanh toán theo nội dung hợp đồng BT đã ký kết.

Cụ thể, Bộ Tư Pháp nêu căn cứ pháp lý như sau: “Ở góc độ pháp lý, pháp luật hiện hành đã có quy định rõ về vấn đề chuyển tiếp tại khoản 5 điều 101 Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; khoản 3 điều 90, khoản 12 đến khoản 16 điều 91 nghị định 35/2021/NĐ-CP ngày 29/3/2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Trong đó: - Kể từ ngày Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 có hiệu lực thi hành (ngày 1/1/2021), việc chuyển tiếp thực hiện dự án áp dụng loại Hợp đồng BT đối với “dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng (điểm c khoản 5 Điều 101). - Đối với các Hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc cho nhà đầu tư thực hiện Dự án BT đã đuwojc ký kết theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ký Hợp đồng BT trước ngày 1/1/2018 mà chưa hoàn thành việc thanh toán cho nhà đầu tư thì tiếp tục thực hiện việc thanh toán theo nội dung Hợp đồng BT đã ký kết”…

Như vậy có thể thấy, các Bộ đều bám rất sát quy định trong Luật Đầu tư PPP và có những ý kiến chuyên môn cụ thể để có hướng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Trong kiến nghị gửi tới Thủ tướng, nhà đầu tư Bitexco đề nghị Thủ tướng xem xét, tổ chức cuộc họp gồm các bên liên quan, nhằm tháo gỡ vướng mắc để nhà đầu tư sớm hoàn thiện dự án. Bitexco cũng cam kết sẽ thực hiện đúng nguyên tắc ngang giá trong đổi đất lấy hạ tầng, đồng thời cam kết sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc đối trừ quỹ đất giai đoạn 2 (thanh toán bổ sung phần chênh lệch giữa giá trị quỹ đất với giá trị công trình BT).

Tin rằng, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ cùng các Bộ, Ngành liên quan và các cấp chính quyền địa phương, thì những khó khăn vướng mắc trong triển khai các dự án đầu tư sẽ sớm được tháo gỡ kịp thời.

 Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng phát biểu kết luận Hội nghị.

Tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật, ban hành các chính sách đột phá cho phát triển đô thị bền vững

(PLVN) - Tinh thần trên được Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng nhấn mạnh tại Hội nghị quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về “Quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” diễn ra hôm qua (18/5).
Ảnh minh họa

Hà Nội cần rà soát, làm rõ biệt thự được bán cho ai, chuyển nhượng thế nào

“Phải rà soát các đối tượng đang ở biệt thự, rà soát lại chính sách đang quản lý thế nào, cái nào đang thuộc sở hữu nhà nước, cái nào thuộc sở hữu của nhóm những người thuê nhà, cái nào thuộc sở hữu cá nhân. Diện tích sân vườn đã chia cho các hộ hay vẫn của nhà nước…”, chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm.
Tòa Diamond treo băng rôn phanh phui những khuất tất của nhóm lãnh đạo BQT.

Hà Nội: Dấu hiệu “cài cắm” nhân sự Ban Quản trị để dễ bề thao túng những hoạt động thu, chi tại chung cư Diamond

(PLVN) - Ban quản trị (BQT) nhà chung cư Diamond trong Phân khu Sapphire thuộc Khu đô thị Goldmark City tại số 136 đường Hồ Tùng Mậu có dấu hiệu “cài cắm” một Phó Ban Quản trị không phải là cư dân sinh sống tại chung cư này, mà nhằm tạo dựng “ê kíp” Ban Quản trị để dễ bề che đậy trong việc quản lý, sử dụng tài chính, khiến người dân vô cùng bức xúc.
Hoàn thiện chính sách về đất đai là nhiệm vụ quan trọng thời gian tới.

Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết của Trung ương về đất đai: Quyết định kịp thời, hợp lòng dân

(PLVN) - Việc Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Ðảng khóa XIII thảo luận về việc tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai được các chuyên gia đánh giá là “dấu mốc lịch sử và mang tầm chiến lược, một quyết định kịp thời, hợp lòng dân”.
Hệ thống pháp lý về loại hình BĐSDL còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.

Tìm “danh phận” cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

(PLVN) - Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (BĐSDL) là một lĩnh vực mới phát triển tại Việt Nam, có tiềm năng và triển vọng phát triển khá tích cực. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý về loại hình BĐS này còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.
Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

(PLVN) - Thời gian qua, tại địa bàn tỉnh Sóc Trăng có nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được lực lượng chức năng xử lý, nhưng vẫn còn tiếp tục xảy ra. Để chấn chỉnh những sai phạm, UBND tỉnh vừa có công văn chỉ đạo trong việc rà soát, xử lý tình trạng trên, đồng thời tăng cường công tác quản lý xây dựng trên địa bàn.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Cấp "căn cước" cho từng thửa đất, tại sao không?

(PLVN) - Tại Hội Nghị  Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản,  PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đặt câu hỏi: Tại sao không thể cấp "căn cước" cho từng thửa đất, như chúng ta đã làm căn cước cho các công dân từ 18 tuổi?
Hàng trăm căn hộ ở một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhiều năm nay chưa được cấp GCN.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng: Chuyên gia cảnh báo còn nhiều vướng mắc pháp lý

(PLVN) -  Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể được đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài (sổ đỏ).