Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), tới đây nút thắt này sẽ được tháo gỡ bắt đầu từ việc sửa Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán. Tuy nhiên, kỳ vọng của thị trường còn hơn thế nữa…
 |
| Sẽ góp vốn bằng bất động sản vào Quỹ REITs |
Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS - Quỹ REITs) đầu tiên trên thế giới ra đời ở Mỹ cách đây hơn 54 năm, tại châu Á REITs đã tồn tại và phát triển gần 20 năm. Tại Việt Nam, Quỹ REITs được đề cập tại Nghị định 58/2012/NĐ-CP, song phải mãi đến cuối năm 2012 Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý REITs. Nhưng phải đến hơn nửa năm sau, ngày 1/7/2013 Thông tư này mới có hiệu lực thi hành với những quy định được xem là khá chặt khiến từ đó cho đến nay, quỹ này cũng chỉ nằm trên giấy...
“Tại Việt Nam, Quỹ REITs đang trong giai đoạn sơ khai, do đó chính sách quản lý nhà nước đối với quỹ này còn thận trọng và hơi chặt…”- đại diện Cty CP Quản lý Quỹ Vina Wealth nhận xét. Đại diện Quỹ này cũng cho rằng, chỉ cần sửa một vài chính sách sẽ có tác động tích cực đến sự hình thành và phát triển của Quỹ REITs Việt Nam, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển một cách bền vững.
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 58 vừa được UBCKNN đưa ra lấy ý kiến các nhà đầu tư (NĐT), thành viên thị trường đã bổ sung Điều 90a quy định về góp vốn bằng BĐS vào Quỹ REITs, trong đó quy định điều kiện BĐS góp vốn phải là: BĐS đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của Quỹ; BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của thành viên sáng lập, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS dự kiến góp vốn; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự; BĐS đang được khai thác, sử dụng. Dự thảo cũng quy định hồ sơ góp vốn bằng BĐS, định giá BĐS…
Tăng tỷ lệ đòn bẩy và ưu đãi thuế
Đại diện Vina Wealth cho rằng, với quy định giới hạn tỷ lệ vay ở mức 5% như hiện hành sẽ hạn chế khả năng sinh lời và trả cổ tức của Quỹ REITs, làm giảm đi mức độ hấp dẫn của NĐT. “BĐS thường đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn, hầu hết các tài sản là BĐS tại Việt Nam đều có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy từ 50- 70%. Vì thế, kỳ vọng rằng Quỹ REITs phải mua các BĐS với 100% vốn cổ phần là có phần không thực tế. Với cấu trúc như vậy, Quỹ REITs sẽ gặp khó khăn trong việc hiện thực hóa cổ tức tối ưu cho NĐT…”- đại diện Vina Wealth phân tích.
Cũng theo vị đại diện này, các thị trường châu Á khác ngoài Việt Nam đều cho phép tỷ lệ đòn bẩy từ 35- 65% tổng tài sản (không phải giá trị tài sản ròng), thậm chí ở thị trường với thời gian phát triển lâu dài như Mỹ và Úc còn không giới hạn mức đòn bẩy. Vina Wealth đề xuất Quỹ REITs tại Việt Nam được sử dụng đòn bẩy dài hạn đến tỷ lệ ít nhất là 35% tổng tài sản và Quỹ REITs được phép đem tài sản của mình làm tài sản thế chấp để dễ dàng hơn trong việc mua và quản lý BĐS…
Một quy định không thực tế nữa được đại diện Vina Wealth chỉ ra là quy định bắt buộc Quỹ REITs phải được thành lập với tiền mặt và tiền mặt đó sẽ để dùng mua tài sản sau đó (theo Thông tư 228). Theo Vina Wealth, để làm được điều đó, Quỹ REITs phải đóng quỹ ít nhất là hàng nghìn tỷ đồng, đặc biệt là trong ràng buộc giới hạn về tỷ lệ vay 5% giá trị ròng, đa số các công ty quản lý quỹ sẽ không có khả năng gây đủ quỹ để thành lập Quỹ REITs. Chính vì vậy, Vina Wealth đề xuất cho phép NĐT góp vốn vào Quỹ REITs đổi lấy chứng chỉ quỹ tại lần phát hành đầu và cả những lần phát hành sau đó.
Liên quan đến chính sách thuế, theo thông lệ quốc tế, một trong những lợi thế quan trọng nhất của Quỹ REITs chính là ưu đãi thuế. Ở Việt Nam, loại hình quỹ đầu tư không chịu thuế thu nhập, tuy nhiên cổ tức chi trả cho NĐT tổ chức lại chịu thuế thu nhập.
Đại diện Vina Wealth cho rằng, với đặc thù hoạt động của Quỹ REITs là chi trả cổ tức phần lớn lợi nhuận của Quỹ nên chính sách thuế hiện tại sẽ làm giảm đi đáng kể sức hấp dẫn của Quỹ REITs. Theo đề xuất của Vina Wealth, cần xem xét điều chỉnh chính sách thuế đánh trên cổ tức chi trả cho NĐT nhằm tạo ra một lợi thế thuế mạnh mẽ cho các NĐT vào Quỹ REITs…
UBCKNN cho biết, việc sửa đổi Thông tư 228/2012 nằm trong kết hoạch năm 2015. Dự kiến, việc sửa đổi theo hướng cho phép góp vốn bằng BĐS theo quy trình 4 bước: Đăng ký - Định giá - Phát hành ra công chúng (IPO) - Niêm yết và giao dịch.
Theo Vụ Quản lý quỹ (UBCKNN), việc áp dụng cơ chế mới như trên sẽ tạo bước đột phá thúc đẩy Quỹ REITs sớm ra đời. Qua đó, vừa tăng cường nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn cho thị trường BĐS, vừa góp phần giải quyết nợ xấu liên quan đến BĐS trong lĩnh vực ngân hàng. Quỹ BĐS ra đời còn góp phần đáp ứng nhu cầu đầu tư vào các sản phẩm có lợi tức ổn định trên thị trường chứng khoán. Đây cũng là một sản phẩm đầu tư hữu hiệu dành cho các quỹ hưu trí trong tương lai.
