Dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2019

Năm cũ mất cân đối, năm mới nhiều cơ hội đầu tư

Năm Mậu Tuất đi qua với nhiều cung bậc thăng trầm của lĩnh vực BĐS, vậy riêng TP HCM sau một năm nhìn lại ông thấy có những lắng đọng gì?

- Nhìn chung thị trường BĐS cả nước và TP HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định, không bị “bong bóng”. Tuy nhiên, dù vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm cả về số lượng dự án, căn hộ và số lượng giao dịch. 

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.  

Năm 2018, không chỉ nguồn cung giảm mà cầu sản phẩm cũng bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu; vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong lúc đó, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Điều này cho thấy rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, khi thị trường BĐS phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân thường chiếm tỷ lệ lớn nhất, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM

Theo ông, năm mới Kỷ Dậu 2019, bức tranh thị trường BĐS TP HCM sẽ như thế nào?

- Dự báo thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức cũng như cơ hội. Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. 

Phân khúc nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Đặc biệt, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. 

Năm 2019 sẽ khó xảy ra “bong bóng” do các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Các doanh nghiệp BĐS, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều đã trải nghiệm và có giải pháp ứng xử phù hợp.

Dự báo phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê... sẽ phát triển mạnh trong năm 2019. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực...

Gỡ vướng cho doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường

Hiện một số doanh nghiệp đang than vãn vì điều kiện làm dự án ngày càng bị siết chặt, vậy những vướng mắc đó là gì? Hướng tháo gỡ thế nào, thưa ông?

- Chấp thuận chủ trương đầu tư hiện được xem là khâu “bế tắc” nhất, bởi lẽ theo khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì doanh nghiệp phải “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Quy định này mâu thuẫn với khoản 1.b Điều 169 và khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Mâu thuẫn này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn… Vì các dự án này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng nên cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư.  

Hướng giải quyết, trong lúc chưa sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội đề nghị Chính phủ có văn bản hướng dẫn cách hiểu từ “đất ở” để các địa phương có căn cứ thực hiện. Trước mắt, Hiệp hội đề xuất UBND TP HCM chỉ đạo tháo gỡ khó khăn này theo những hướng nhất định. 

Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng hiện cũng là một vấn đề khá nan giải khi doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất khiến dự án bị rơi vào tình trạng dở dang, bị chôn vốn kéo dài. Do vậy, cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên và lợi ích công cộng.  

Chuyển nhượng dự án cũng đang là rào cản lớn khiến hơn 700 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư. Nhiều dự án bị “đắp chiếu”, là “hàng dự án tồn kho” do không thể chuyển nhượng được vì pháp luật hiện nay buộc chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Một vướng mắc không kém phần quan trọng đang gây rất nhiều khó khăn cho không ít chủ đầu tư đã lỡ hợp tác đầu tư đó chính là dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)… 

Giao dịch BĐS tại nhiều nơi vẫn đang diễn ra sôi động

Với tư cách là “vị thuyền trưởng” của Hiệp hội BĐS TP HCM, ông có những khuyến nghị với các doanh nghiệp để thị trường BĐS phát triển bền vững?

- Các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. 

Doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà… để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

Cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá khoảng 1 tỷ đồng vì đây là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố, chương trình nhà ở xã hội của thành phố…

Chủ đầu tư cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp. Coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn, công ty đại chúng BĐS mạnh để niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, bởi đây kênh dẫn vốn quan trọng hàng đầu cho các doanh nghiệp. Đây là xu thế phát triển tất yếu của các doanh nghiệp BĐS.

Lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp…

Xin cảm ơn ông!