Sở hữu nhà thứ 2 có thể nộp lệ phí tới 1 tỷ đồng
UBND TP HCM vừa gửi Bộ KH&ĐT dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội. Trong đó, nội dung đáng chú ý liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và thu thuế là phương án tăng mức thu thuế liên quan đến nhà và đất thứ 2 trở lên. Đề xuất này lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận bởi mức phí trước bạ có thể lên tới 1 tỷ đồng/hồ sơ.
Trước đó năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế đặc thù cho TP HCM nhằm tạo động lực mới để đô thị 13 triệu dân bứt phá. Tuy nhiên, sau 4 năm thực hiện thành phố chưa nhận được kết quả như mong đợi do nhiều vướng mắc từ bộ, ngành. Hầu hết chính sách đặc thù về quản lý tài chính nhằm tăng nguồn thu như cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nguồn thu từ đấu giá tài sản công chưa thể thực hiện...
Theo đề xuất, phương án 1 là thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng cho cá nhân và gia đình. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định về căn cứ tính thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng. Còn phương án 2, TP HCM đề xuất cho phép tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên như lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Với phương án 2, HĐND TP HCM sẽ quyết định áp dụng mức tăng, đáng chú ý là tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% giá trị chuyển nhượng lên 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ. Theo UBND TP HCM, nếu thực hiện thì trước mắt có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn. Từ đó, làm tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới.
Phương án thu thuế nhà đất thứ hai trở lên từng được nêu trong dự thảo chính sách thay thế Nghị quyết 54 mà TP HCM gửi Chính phủ hồi tháng 12/2022. TP HCM cho rằng cách làm này sẽ hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời là cơ sở để xây dựng chính sách chung sau này.
Tính khả thi ra sao?
Theo ý kiến nhiều chuyên gia, việc đánh thuế để ngăn đầu cơ là đúng đắn, tuy nhiên cần nghiên cứu kỹ cho phù hợp. Chia sẻ trên báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường. Tuy nhiên, cũng nên nhìn nhận nhiều góc cạnh trước khi đưa ra chính sách. Theo ông Châu, để đánh thuế nhà và tài sản tại Việt Nam phải giải quyết được bài toán giảm tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn để tránh thuế chồng thuế.
Trao đổi trên Dân Trí, Luật sư Đoàn Minh Đức - Công ty Luật TNHH HDS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận, việc tăng thuế đối với bất động sản thứ 2 là phù hợp với thông lệ quốc tế nhằm chống đầu cơ, lãng phí và hoang hóa đất đai. Tuy nhiên, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai để xác định đúng và trúng đối tượng và phải có cơ sở tính thuế hợp lý.
Theo Luật sư Đức, với phương án 1, pháp luật đất đai chưa có khái niệm thế nào là “không trực tiếp sử dụng” đất ở và nhà ở dẫn đến việc xác định tình trạng “không trực tiếp sử dụng” đối với nhà ở và đất ở trên thực tế là rất khó khăn. Theo Luật sư Đức, phương án thứ 2 có tính khả thi cao hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, khi áp dụng, cơ quan có thẩm quyền cần phân định rạch ròi trường hợp người sử dụng đất là cá nhân với người sử dụng đất là tổ chức. Bởi lẽ, trong quá trình hoạt động, do nhu cầu mở rộng địa điểm kinh doanh, tiếp cận tốt hơn đến các đối tượng khách hàng, doanh nghiệp phải ký kết rất nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất.
“Với mỗi giao dịch trên, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính, do đó, nếu không có quy định rõ ràng, áp lực về thuế của doanh nghiệp sẽ tăng, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, nhất là những doanh nghiệp trẻ”, Luật sư Đức nhấn mạnh, đồng thời cho rằng cần làm rõ căn cứ đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 là dựa trên số lượng, tổng diện tích hay giá trị của bất động sản mà chủ thể đó sử dụng, sở hữu.
Luật Thuế bất động sản sẽ làm thị trường minh bạch hơn
Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến, đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản (BĐS), trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10/2024, thông qua vào tháng 5/2025. Đáng chú ý là dự thảo quy định đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 và tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế BĐS. Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.
Bên cạnh đó, dự thảo nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ. Thực tế hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.
Theo các chuyên gia BĐS, đề xuất ban hành Luật Thuế BĐS nếu được thông qua sẽ góp phần giúp thị trường minh bạch. Tuy nhiên, việc ban hành cần được nghiên cứu kỹ hơn, để đảm bảo đồng bộ, bao phủ được mọi hành vi của thị trường BĐS, không chồng chéo với các luật khác liên quan và nhất là đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao, dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước.
