Dự kiến bảng giá đất tăng đáng kể ở nhiều nơi
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng". Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ".
Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014, tại Điều 5 đã quy định: "Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương".
Thời gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành liên quan đã thực hiện khảo sát, xây dựng khung giá đất áp dụng trong 5 năm tới, tính từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024. Được biết, hiện khung giá đất áp dụng trong 5 năm đang được trình Chính phủ xem xét trước khi ban hành.
Sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất, mức điều chỉnh giá đất ở từng khu vực so với khung giá trước đây sẽ được công bố chi tiết để UBND các tỉnh, thành phố lấy làm căn cứ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Theo đó, khung giá chỉ được lấy làm căn cứ để xây dựng bảng giá, còn mức tăng cụ thể bao nhiêu phần trăm so với khung quy định là do địa phương tự quyết định.
Dù vậy, những ngày qua, thông tin giá đất sẽ tăng đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm các quy định về việc ghi nợ tiền sử dụng đất khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực và nhiều khu vực cũng được xây dựng khung giá theo hướng tăng lên đáng kể.
Thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.
Khung giá đất riêng cho Hà Nội và TP HCM?
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM HOREA, các quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật Đất đai 2013 đang có nhiều bất cập ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và quyền tự chủ của các địa phương.
Theo cách làm này đã dẫn đến tình trạng giá đất trong "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.
Đặc biệt, khung giá đất của hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố. Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP HCM cũng bất cập và hạn chế.
Vì vậy, HOREA đề nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM cần có khung giá đất riêng.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tăng giá đất là đúng, bởi giá đất của Nhà nước hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Điều đó khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, mặt bằng luôn là một trong những điểm nghẽn khiến các công trình chậm tiến độ.
Cũng trong quan điểm về khung giá đất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM HOREA cũng kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" khi sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2020 và giao quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" thì mới đảm bảo được nguyên tắc giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phải phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
HOREA cũng đề nghị bổ sung việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 15% (hoặc tỉ lệ phần trăm khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực.
Tại Hà Nội, liên ngành thành phố cũng đang hoàn thiện phương án điều chỉnh giá đất áp dụng trong 5 năm tới. Theo đó, liên ngành thành phố Hà Nội đề xuất tăng bình quân khoảng 30% giá đất đô thị. Cụ thể, một số tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ... được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất: Từ 162 triệu đồng lên 210,6 triệu đồng/m2. Giá đất thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông: Hơn 4,5 triệu đồng/m2.
Về phương án xây dựng bảng giá đất với mức đề xuất tăng bình quân khoảng 30%, liên ngành thành phố Hà Nội cho biết đã tổ chức khảo sát, lấy ý kiến người dân và chính quyền địa phương. Kết quả khảo sát cho thấy giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường với đất ở tại các quận phổ biến từ 10 triệu đến 500 triệu đồng/m2. Một số khu vực tại quận Hoàn Kiếm có giá chuyển nhượng cao đột biến như phố Hàng Bông, Hàng Bạc với mức trên 800 triệu đồng/m2; phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2. Vì thế, mức đề xuất tăng khung giá đất khoảng 30% được cho là bảng giá đất sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Từ đó sẽ giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá đất ban hành với thị trường, tạo sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:
Điều chỉnh khung giá đất tăng dần tiệm cận với giá thị trường là cần thiết
Khung giá đất hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đây là một trong những bất cập của cơ chế hai giá đất.
Việc điều chỉnh tăng giá đất qua các giai đoạn là đúng. Với phương án đề xuất tăng giá đất khoảng 20-30% so với khung giá hiện nay đối với 7 vùng kinh tế thì khung giá đất tại Hà Nội và TP HCM dự kiến có thể tăng tới 50% so với khung giá đất hiện tại, nhưng cũng chưa thể tiệm cận được với giá thị trường hiện nay.
Khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Vì vậy, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất tăng để dần tiệm cận với giá thị trường là điều cần thiết.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:
Lo ngại giá bất động sản sẽ tăng
Với mức tăng giá dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với khung giá đất cũ tại TP HCM, tôi cho rằng, bảng giá đất tại TP HCM tăng quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
Điều này có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Với việc này, Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Bà Trần Thị Khánh Linh – Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP HCM:
Giá đất sát thị trường vừa hạn chế thất thu ngân sách, vừa hài lòng người dân
Các đề xuất của UBND TP Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.
Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.
Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.
Giá đất bị điều chỉnh bởi cung - cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày, từng giờ. Do đó, về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.
