Chuyên gia: Hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường không thể làm chấm dứt tranh cãi về condotel

Như baophapluat.vn đã thông tin, ngày 14/02/2020, Bộ TN&MT đã ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dung đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Nhiều người cho rằng, với văn bản này, Bộ đã mở đường cho việc cấp "giấy khai sinh" cho condotel.

Bình luận về nội dung văn bản, LS Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám TAT Law Firm, đơn vị đã có rất nhiều quan điểm pháp lý về condotel, để làm rõ thực hư của việc này. Theo đó, Ls Ngô Huỳnh Phương Thảo, nhận định: "Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN& MT cho các Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel). Về cơ bản văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới."

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo

Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại Điều 48 Luật du lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này.

Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau: nên cấp giấy chứng nhận cho condotel như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Điều 32 Nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

"Nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay” - LS Thảo nhận định - "Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài san của doanh nghiệp…"

Bộ TN&MT khẳng định, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại Điều 48 Luật du lịch.

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. "Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ “rối như canh hẹ”" - LS Thảo nói.

Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

"Tóm lại, văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để" - LS Thảo nói.