Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Chỉ lựa khu “đất vàng”?

Vướng hai vấn đề lớn

Phải thừa nhận rằng lãnh đạo TP Hà Nội đang nỗ lực và quyết liệt trong việc giải quyết vấn đề chung cư cũ khi lập hẳn một tổ nghiên cứu nhằm đưa ra hướng giải quyết cho những vướng mắc bấy lâu. Ngoài ra, Hà Nội còn kêu gọi được những DN lớn cùng đồng hành như VinGroup, SunGroup, T&TGroup, FLCGroup, Hòa Phát…

Ông Tạ Quang Vinh, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, việc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội là vấn đề lớn, liên quan đến nhiều ban, ngành và lợi ích của người dân nên phải làm hết sức thận trọng. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gặp hai vấn đề lớn về pháp lý liên quan đến chiều cao xây dựng và việc thỏa thuận với người dân.

Dù trước đây Hà Nội đã kêu gọi các nhà đầu tư thực hiện việc cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên nhiều DN không mấy mặn mà với những dự án này. Trao đổi với PLVN, ông Dương Tất Khiêm, Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng HUD 1 (thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị - HUD) cho biết, các nhà đầu tư thực hiện dự án dưới góc nhìn của người kinh doanh, tức là tính toán chuyện lãi, lỗ. 

Tuy nhiên, các chung cư cũ ở Hà Nội đa số ở những vị trí hạn chế xây dựng cao tầng. Trong khi đó, sau khi xây lại chung cư, DN phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại. Với việc hạn chế độ cao, số lượng chung cư bán thương mại không nhiều chắc chắn ảnh hưởng đến doanh thu DN. Như vậy, bài toán lợi nhuận với DN là không đảm bảo nếu làm theo quy định về độ cao được phép xây dựng.

Ngoài ra, một khó khăn khác của nhà đầu tư khi thực hiện cải tạo chung cư cũ là việc đàm phán với người dân. Theo ông Khiêm, việc này rất tốn công sức của DN, do người dân mỗi người một ý kiến, đồng thời trong số đó có nhiều người đòi hỏi lợi ích quá cao, khiến việc thỏa thuận khó khăn. “Để tạo sự đồng thuận của tất cả cư dân ở một chung cư cũ không hề dễ dàng. Chỉ cần 5-7 hộ không đồng ý thôi đã có thể khiến dự án bị đình trệ, chậm trễ” - ông Khiêm cho biết.

Liên quan đến những vướng mắc trên, Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép Hà Nội được chủ động quyết định điều chỉnh tầng cao công trình trong khu vực nội đô, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế. Ngoài ra, Hà Nội cũng đề nghị, để cải tạo xây mới nhà chung cư cũ, chỉ cần trên 70% chủ sở hữu đồng ý; những chủ sở hữu còn lại sẽ có chế tài nếu không đồng ý phá dỡ.

Cải tạo “đất vàng”, DN vẫn chưa mặn mà

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND ngày 9/12/2019 thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo văn bản đi kèm Quyết định này, hàng loạt DN đầu ngành xây dựng của Việt Nam đều góp tên.

Tuy nhiên, nhìn vào danh sách nhưng chung cư cũ được các DN lớn lựa chọn cải tạo, thấy rằng đa số đều ở những vị trí đắc địa, thuận lợi, “đất vàng” như chung cư cũ khu tập thể Kim Liên, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam; khu tập thể Kim Giang, khu tập thể Đại học Bách Khoa, Đại học Thủy lợi; khu tập thể Khương Đình, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Thổ Quan; khu tập thể Đường Sắt, Tân Mai, thuốc lá Thăng Long…

Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có đến gần 1.600 khối nhà chung cư cũ, tất cả đều đã xuống cấp, trong đó có đến 25% số chung cư thuộc diện nguy hiểm. Như vậy, để việc cải tạo chung cư cũ được diễn ra đồng bộ, rõ ràng Hà Nội còn nhiều việc phải làm, vì ngoài những vị trí “đất vàng”, nhiều chung cư cũ khác ở những vị trí ít thuận lợi cũng rất cần được quan tâm, cải tạo.

Tuy đã được lựa chọn ở những khu “đất vàng” để cải tạo nhưng đại diện phía DN chưa hẳn đã mặn mà với những dự án này. Trao đổi với PLVN, đại diện một DN lớn trong danh sách nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ Hà Nội cho biết, việc thực hiện dự án này là một phần nhiệm vụ chính trị được thành phố giao. Để thực hiện thành công các dự án, nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ; các bên liên quan cũng cần thêm nhiều thời gian để bàn bạc, thống nhất các nội dung. Riêng vấn đề tái định cư cho người dân đã là một nội dung nan giải.