Bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra?

Theo Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quý 3/2015 của VEPR, nền kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu hồi phục tích cực, đặc biệt việc tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) khác sẽ tạo ra những cơ hội mới cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn có những rủi ro tiềm ẩn trong khu vực tài chính và các thị trường tài sản.

Về lĩnh vực BĐS, VEPR cho rằng thị trường ấm lên rõ rệt, ghi nhận doanh số căn hộ bán ra cao kỷ lục trong Quý 2/2015, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế trong khi chỉ số giá bất động sản trong xu hướng tăng nhẹ.

Theo đó, thị trường BĐS có sự tăng trưởng rất mạnh mẽ trong quý 3 cũng như 9 tháng qua. Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay BĐS, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150%, đã tạo hiệu ứng tích cực. Theo thống kê của Savills, số căn hộ chào bán mới cũng như được bán thành công liên tục ở mức cao. Thị trường trong quý 3/2015 hấp thụ khoảng 5.220 và 6.650 căn hộ tại Tp.HCM và Hà Nội, tăng cao tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ 2014.

Tuy nhiên, giá BĐS diễn biến khá ổn định, xu hướng tăng nhẹ chưa có dấu hiệu sốt nóng. Chỉ số giá BĐS trong quý 2 tăng 0,3 điểm tại Tp.HCM và 1 điểm tại Hà Nội.

Còn theo đánh giá của CBRE, lượng giao dịch tại Tp.HCM phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp. Tại thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp vẫn giữ vị trí thống trị, trong khi căn hộ cao cấp tăng mạnh.

Ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới giải ngân được 26% tính đến tháng 9/2015. Trong khi đó, tốc độ cho vay bất động sản có dấu hiệu tăng mạnh, đạt 10,89% trong nửa đầu năm 2015.

VEPR nhận định thêm rằng sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực với nền kinh tế, tuy nhiên cần thận trọng với khả năng hình thành bong bóng tài sản do chính sách tiền tệ nới lỏng quá mức.

Thứ nhất, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau. Do vậy, VEPR đề xuất chính sách tiền tệ cần thận trọng hơn, kiểm soát chặt chẽ cung tiền phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa.

Thứ hai, cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng BĐS có tính chu kỳ. Tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. VEPR cho rằng khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.

Chuyên gia nói gì?

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng khác mà theo VEPR, thị trường tài chính đã ổn định cần để lãi suất xác định theo tương quan thị trường. Việc duy trì trần lãi suất tiết kiệm dưới 6 tháng (5,5%/năm) dẫn đến khó khăn trong việc thu hút tiền gửi của các NHTM, đồng thời làm gia tăng tiêu dùng và đẩy dòng vốn tiết kiệm vào các thị trường tài sản có mức sinh lời kỳ vọng cao hơn. Điều này có thể là nguyên nhân gây mất cân bằng trên thị trường vốn.

Trao đổi với chúng tôi về các vấn đề trên, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Trí Nhân cho biết vẫn còn quá sớm để nói đến hiện tượng bong bóng BĐS theo chu kỳ. Thị trường hiện nay đúng là đang xuất hiện sự đầu tư lệch pha, khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang quá nhiều, kéo theo nguồn tín dụng vào phân khúc này cũng tăng theo. Tuy nhiên, thời gian qua các chủ đầu tư BĐS luôn biết cách sử dụng đòn bẫy tài chính và quản lý dòng tiền khá phù hợp, quan trọng hơn hết nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Thời gian qua, nhiều nhà phát triển dự án không chỉ sử dụng nguồn tiền từ ngân hàng mà còn huy động từ nhiều quỹ đầu tư nước ngoài khác nhau nên dòng tiền vào thị trường đa dạng hơn.

Cùng chung quan điểm trên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thuộc công ty CBRE Việt Nam, cho biết thêm thị trường BĐS Tp.HCM hiện nay được trải đều trên nhiều khu vực, cả cao cấp và trung bình. Tuy giá chào bán trong thời gian qua có tăng nhưng tính thanh khoản vẫn tốt, tỷ lệ hấp thụ nhìn chung đang trên 60%. Nếu con số này rơi xuống mức dưới 40% mới thực sự đáng lo ngại.

Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu thì nhấn mạnh rằng thị trường BĐS đang rất sôi động, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp, kéo theo nguồn tín dụng đổ vào thị trường khá cao. Trong năm nay, các ngân hàng thương mại đã rất cẩn trọng trong việc cho vay BĐS bởi họ đã học được các bài học đắt giá trước đó, khi nợ xấu tăng mạnh. Tuy nhiên, tình trạng bong bóng BĐS thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Đối với những phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng 3-5% thì hoàn toàn không có bong bóng, nhưng nếu tăng lên từ 20% là hết sức cẩn thận. Nếu thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40% chắc chắn bong bóng sẽ xuất hiện.

“Tại thời điểm này với giá bán vẫn ổn định thì chưa có hiện tượng bong bóng. Do vậy, chúng ta phải làm sao thông tin đến khách hàng một cách rõ ràng về giá bán. Đây là thị trường tự do, chúng ta không thể kiểm soát về giá mà phải tôn trọng quy luật cung cầu trên thị trường. Chúng ta cần phải có một hệ thống cảnh báo để doanh nghiệp và khách hàng được biết”, TS. Hiếu nói.