Bất hợp lý 'chung cư có thời hạn' trên 'đất ở không thời hạn'

0:00 / 0:00
0:00
Thời gian qua có khá nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn như đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ảnh minh họa.

Mới đây, tại TPHCM Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Trưởng Ban soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ trì hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo luật này, đã tiếp tục thu hút nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp…

Quyền sở hữu bị giới hạn bởi tuổi thọ công trình

Từ trước đến nay sở hữu chung cư mặc nhiên là sở hữu không thời hạn. Song dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo đó quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư, xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu… Phương án 2: không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên như quy định hiện hành, tức người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc đưa ra thời hạn sở hữu chung cư vì hiện nay Nhà nước đang gặp khó khăn trong việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp.

Thực tế, nhiều chung cư cũ tại Hà Nội và TPHCM xuống cấp trầm trọng, nhưng việc phá dỡ xây mới gặp nhiều khó khăn, do không tìm sự đồng thuận 100% từ người sở hữu. Các nước trên thế giới đều quy định về tuổi thọ và thời hạn sở hữu công trình. Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa ra quy định này và sẽ lắng nghe, tiếp thu, nghiên cứu các góp ý để cân nhắc, xem xét.

Một số ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm đổi mới, trong đó quy định thời hạn sử dụng chung cư là sự đột phá. Quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, vì trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Song tâm lý của người dân vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống.

“Đất cho xây dựng nhà chung cư không thể cấp vô thời hạn, khi đó mới xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Do vậy đất xây dựng chung cư nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn”- một chuyên gia phân tích.

Đồng tình, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Nhưng khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng, vẫn có thể đấu giá đất của tòa nhà đó, nhưng cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất nên được ưu tiên mua phần xây lại.

Doanh nghiệp “phản pháo”

Ngược lại, phần lớn ý kiến từ các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng giữ nguyên quy định hiện hành là sở hữu chung cư vô thời hạn. Ông Trương Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng ở các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM quỹ đất khan hiếm. Nhà nước khuyến khích người dân vào ở chung cư và doanh nghiệp phát triển nhà cao tầng, nên cần xác định sở hữu chung cư là vô thời hạn.

Hiện nay, các đô thị đang đi theo mục tiêu là đô thị nén để dành quỹ đất phục vụ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người dân. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ là rào cản người dân tìm đến loại hình căn hộ chung cư.

Ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch HĐQT Novaland, cũng đồng tình vấn đề không áp niên hạn sở hữu đối với chung cư. Việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý người mua; đồng thời có thể khiến thị trường nhà chung cư suy giảm, làm gia tăng nhu cầu về nhà đất thấp tầng, dẫn đến giá nhà đất leo thang.

Thay vì áp đặt quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, Chính phủ nên quy định chặt chẽ việc kiểm định chất lượng công trình và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Qua đó, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, cũng như tạo tiền đề vững chắc cho quy hoạch và cải tạo đô thị trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo hạn sử dụng công trình.

"Nếu giao đất có thời hạn, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đúng. Nhưng trường hợp đất không xác định thời hạn, tức đất ở ổn định, lâu dài, trong khi nhà chung cư xây dựng mới lại xác định có thời hạn, là bất hợp lý, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở" - ông Châu nói và cho rằng, đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp chung cư xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Từ đó nảy sinh một số bất cập, không tương thích với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa phân tích, có 3 loại quyền liên quan đến căn hộ chung cư: quyền sử dụng, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. 3 quyền này phải được thiết kế như thế nào và bằng giải pháp rõ ràng. Không nhất thiết phải tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng, mà có thể tồn tại song song. Không nên xóa quyền sở hữu khi căn hộ hết thời hạn.

Nếu quy định sở hữu có thời hạn phải đi kèm các giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, chung cư chỉ có thời hạn 20 năm, sau khi hết 20 năm người mua phải trả lại cho chủ đầu tư. Và khi chủ đầu tư xây dựng, mua bán cũng phải công khai, minh bạch thời hạn và giá tiền cũng phải tương ứng với thời gian sở hữu.

Với mong muốn làm thế nào để bảo đảm tuân thủ hiến pháp, thể chế hóa được chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước, đồng thời đáp ứng được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý, nghiên cứu và xem xét cẩn trọng về quy định sở hữu nhà chung cư.

Một dự án tại Quảng Nam gặp vướng mắc về vấn đề bồi thường đất. (Ảnh: Công Huy)

Quảng Nam gỡ vướng vấn đề bồi thường đất 5%

(PLVN) - Một số vướng mắc phát sinh liên quan đất công ích 5% (đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã - NV) khiến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khi thực hiện một số dự án, kéo theo tỉ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt thấp, nên lãnh đạo tỉnh Quảng Nam yêu cầu các địa phương tập trung rà soát, kiểm kê, có giải pháp căn cơ.
Tập đoàn VinGroup khởi công dự án Nhà ở xã hội Happy Home tại phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh, Khánh Hòa.

Đề xuất mở rộng ngân hàng tham gia giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội

(PLVN) - Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại cổ phần về các giải pháp góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề xuất, ngoài 4 ngân hàng thương mại nhà nước, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần xem xét mở rộng cho các ngân hàng thương mại cổ phẩn khác được tham gia vào gói tín dụng phục vụ nhà ở xã hội.
Đại diện lãnh đạo UBND huyện Đan Phượng thông tin với PV Báo Pháp luật Việt Nam về công tác quản lý đất đai, xây dựng,xử lý vi phạm trên toàn địa bàn huyện vừa qua.

UBND huyện Đan Phượng đề xuất thành phố Hà Nội cấp ‘sổ đỏ’ cho những trường hợp vi phạm

(PLVN) - Liên quan đến công tác quản lý đất đai, xử lý vi phạm về trật tự xây dựng trên địa bàn huyện Đan Phượng, ông Bùi Văn Hoa – Phó trưởng phòng TN&MT huyện Đan Phượng đề xuất UBND thành phố Hà Nội công nhận và cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp vi phạm trong khu dân cư, phù hợp với quy hoạch.
Bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM: Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM: Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp

(PLVN) -  TP HCM đang tiến hành các bước hoàn thiện Dự thảo Quyết định về điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP HCM quy định về Bảng giá đất để áp dụng cho địa phương. TP HCM kỳ vọng, Bảng giá đất sẽ có tác động tích cực, huy động được nguồn lực, tạo động lực để nền kinh tế Thành phố phát triển …
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu rà soát các dự án còn lại có vướng mắc. (Ảnh: VGP).

Đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù về đất đai: Xác định đúng người, rõ việc

(PLVN) - Ngày 16/9, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về chỉ đạo, đôn đốc việc rà soát, đề xuất cấp có thẩm quyền ban hành cơ chế, chính sách đặc thù, văn bản có liên quan thực hiện chỉ đạo của Bộ Chính trị về đề án, phương án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại một số tỉnh, TP.
Khu chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D.

Hải Phòng quyết định ngừng sử dụng 41 chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D

(PLVN) - Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng mới chủ trì buổi kiểm tra thực địa và họp nghe báo cáo về tình hình quỹ nhà trống chưa sử dụng tại các chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn thành phố, nhằm tìm giải pháp bố trí tạm cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi cơn bão số 3.
Thứ trưởng Lê Minh Ngân nói về việc áp dụng Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

Không kịp thời điều chỉnh Bảng giá đất dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận

(PLVN) - Cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và tổ chức thực hiện. Đó là quan điểm của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân khi ông trả lời phỏng vấn với PV Báo Pháp luật Việt Nam về các nội dung liên quan đến việc áp dụng Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
Ảnh minh họa

'Gỡ vướng' cho nhà tái định cư

(PLVN) - Có một nghịch lý từ lâu nay đã tồn tại ở một số địa phương. Đó là trong khi giá nhà chung cư rất đắt, nhiều người tìm mua, thì một số khu nhà tái định cư lại không sử dụng đến, thậm chí bỏ hoang lãng phí.
Đại diện lãnh đạo các Sở TN&MT, cán bộ lãnh đạo phòng chuyên môn của Sở TN&MT ở 63 tỉnh, thành dự Hội nghị, tham gia ý kiến, thảo luận những vấn đề thắc mắc về các Nghị định thi hành Luật đất đai năm 2024.

Bộ TN&MT nói về điểm mới của Nghị định số 88/2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

(PLVN) - Các đại biểu tham dự Hội nghị do Bộ TN&MT tổ chức phổ biến các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2024, được nghe Phó Cục trưởng Cục quy hoạch và phát triển nguyên đất nói về điểm mới, nét nổi bật của Nghị định số 88 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 
Tham gia Hội nghị có hàng trăm cán bộ, lãnh đạo trong ngành tài nguyên môi trường của 63 tỉnh, thành phố tham dự.

Phổ biến điểm mới, nổi bật của Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

(PLVN) - Tiếp tục chương trình Hội nghị phổ biến các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024 do Bộ TN&MT tổ chức, dưới sự chủ trì của Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, chiều nay, Hội nghị được nghe Phó Cục trưởng Cục Đăng ký dữ liệu và Thông tin đất đai Phạm Ngô Hiếu giới thiệu những điểm mới của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024.
Hải Phòng đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành 18.100 căn nhà ở xã hội.

Hải Phòng: Dồn lực hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội

(PLVN) - Trước nhu cầu lớn của người lao động về nhà ở xã hội (NƠXH), TP Hải Phòng đã bố trí quy hoạch quỹ đất để triển khai các dự án, đồng thời các nhà đầu tư cũng đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng, bàn giao NƠXH, đáp ứng nhu cầu an cư lập nghiệp của người dân có thu nhập thấp, góp phần vào mục tiêu chung của Chính phủ đến năm 2030 xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH.