Kẽ hở về đặt cọc
Luật Kinh doanh (KD) Bất động sản (BĐS) chỉ điều chỉnh các hành vi KD BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng. Luật cũng chỉ điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".
Theo HoREA, đây là kẽ hở bị lợi dụng và đề nghị khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật, trong đó bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật KD BĐS, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai…
Bên cạnh đó, chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng", trong đó, có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng), nhưng Luật KD BĐS không có quy định về "đặt cọc", theo HoREA, đây là điểm bất cập lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác KD... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.
Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật KD BĐS bởi Luật KD BĐS quy định chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Theo đề xuất của HoREA, cần bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý; quy định giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS trong Luật KD BĐS.
Đồng thời quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của BLDS, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành.
Bất cập quy định tách thửa, thừa phát lại
Một vướng mắc pháp lý nữa theo HoREA đó là tại Khoản 2 Điều 143, và Khoản 4 Điều 144, Luật Đất đai quy định UBND cấp tình quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở (nông thôn và đô thị), nhưng tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".
“Như vậy, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan…”- ông Châu phân tích và lưu ý, quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai và cần phải bãi bỏ.
Cũng theo HoREA, việc việc thực thi chế định "thừa phát lại" vẫn gặp nhiều bất cập. Cụ thể, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 24/07/2009 "Về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP HCM", Nghị định 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 61/2009/NĐ-CP đã quy định "Vi bằng" thừa phát lại "là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác".
Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ (...) các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật".
Theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KD BĐS, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo HoREA, bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền.
Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này…
