Trước bối cảnh việc chia nhỏ căn hộ chưa có dấu hiệu dừng lại, giới kiến trúc đã lên tiếng cảnh báo rằng, cách giải cứu này vô tình gây áp lực lên hạ tầng và phá vỡ quy hoạch thành phố lớn.
Loạn chia nhỏ diện tích căn hộ
Dự án Hei Tower nằm ngay tại số 1 đường Ngụy Như Kom Tum (Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Điện lực Hà Nội làm chủ đầu tư. Vào thời điểm thị trường BĐS gặp khó, nhà đầu tư này xin chuyển đổi toàn bộ 3 sàn thương mại sang căn hộ nhỏ để bán. Ngày 6/5/2014, TP. Hà Nội có văn bản chấp thuận. Theo đó, toàn bộ 4.480m2 nhà ở, tầng 3, 4, 5 được chia thành 61 căn hộ và 4 thang máy riêng.
Ngày 19/5/2014, Sở Quy hoạch và kiến trúc chấp thuận phương án điều chỉnh. Theo một cư dân đang sinh sống tại Hei Tower, những người mua nhà tại đây khi vào ở rất khó chịu, bởi lúc mua họ quảng cáo có 3 tầng dịch vụ, nhưng nay bị biến thành căn hộ. Tất cả dịch vụ chung của tòa nhà, các hộ dân phải dùng chung trong khi hạ tầng không đổi.
Ít ra, dự án Hei Tower còn là trường hợp được chấp thuận, trong khi không ít doanh nghiệp tự ý “xé rào” chia nhỏ căn hộ khi chưa được cấp phép. Đơn cử, năm 2011, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo (gọi tắt Cty Gia Bảo) được Sở Xây dựng cấp giấy phép số 142 để xây Tòa nhà D2 Giảng Võ. Đây là dự án được cơ quan chức năng phê duyệt xây với 242 căn hộ, tuy nhiên tháng 3/2015, khi Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra thực tế thì phát hiện chủ đầu tư đã xây dựng 251 căn, tức quá 9 căn hộ so với quyết định phê duyệt ban đầu.
Với mức phạt 80 triệu đồng, doanh nghiệp này đã vui vẻ chấp thuận. Theo đại diện chủ đầu tư, việc thêm 9 căn hộ là do doanh nghiệp xin thay đổi cơ cấu lại các căn hộ diện tích lớn. Việc này thực hiện theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Hay tại tòa nhà tái định cư C1 (Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân) do Vinaconex 1 làm chủ đầu tư, doanh nghiệp này thậm chí còn xin chia nhỏ từ 39 lên 74 căn. Phó Tổng giám đốc Công ty Vinaconex 1 Đinh Hoàng Diệp cho hay, dự án đã được điều chỉnh lại thiết kế và cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhà tái định cư. Vì Luật Nhà ở mới áp dụng nên dự án chậm triển khai do phải hoàn thiện thủ tục.
Gây áp lực lên hạ tầng
Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội nhìn nhận, nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS trầm lắng như thời gian qua là bất hợp lý giữa cung và cầu. Đã một thời gian dài do chạy theo lợi nhuận và không lường được nhu cầu thực của xã hội, nên không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã tập trung vào cung cho đối tượng giàu.
Theo ông Nghiêm, việc chia nhỏ căn hộ có cái lợi là giải quyết BĐS tồn đọng. Nhưng tác động kép là gây nên áp lực hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Do đó, cơ quan chức năng phải có cái nhìn tổng thể, tránh gây áp lực lên nội đô. Nên xem xét vị trí cụ thể của dự án. Nếu trong khu vực cho phép chia nhỏ phải đảm bảo việc gia tăng hạ tầng xã hội... chứ không thể vì cứu BĐS mà gây áp lực cho hạ tầng.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho hay, những vị trí quận trung tâm ở Tp.HCM không được chia nhỏ căn hộ. Các soanh nghiệp BĐS ở Tp.HCM không dám tự ý chia nhỏ căn hộ.
Một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận, xét về bản chất thì Thông tư 02 không cho phép những dự án được duyệt sau 2013 chia nhỏ. Còn những quy hoạch phê duyệt 2013, nếu muốn chia nhỏ phải theo Thông tư 02. Dự án “xé rào” hay không do Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội chịu trách nhiệm. Còn sắp tới, Thông tư 02 có thể sẽ tiếp tục gia hạn với những dự án nhà ở thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội (những dự án nhà ở xã hội thay đổi lại cơ cấu diện tích căn hộ dưới 70m2 - PV).
Ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, ai làm quy hoạch cũng biết phải coi trọng dân số khi phê duyệt dự án. Nếu như dự án phê duyệt tính cho 1 nghìn hộ dân nhưng lại tăng lên thì chỗ đỗ xe không có, trường học không thể đảm bảo,... Giải quyết tồn đọng nhưng đừng tiếp tục gây áp lực cho giai đoạn sau.
