"4 Đ" tạo khác biệt cho thị trường bất động sản Việt Nam

TS. Cấn Văn Lực nhận định: Có thể thấy, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Nguyên nhân của tình trạng này, theo ông Lực là do bốn nguyên nhân liên quan đến chữ Đ: Thị trường Đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng Đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; Đầu cơ và cuối cùng là tâm lý Đám đông vẫn còn nặng nề.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Liên quan đến vấn đề vốn, ông Lực cho biết: Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này. Ông Lực nhấn mạnh, đây sẽ là 3 vấn đề chính cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng. Vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. trong đó hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng vốn được dành cho bất động sản. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Trên cơ sở phân tích cấu trúc vốn, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Góp ý về chuyện giải cứu thị trường bất động sản, ông Lực nhận định: Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. "Hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam." - ông cho biết.

Về lĩnh vực trái phiếu liên quan đến bất động sản, ông phân tích:Thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600 ngàn tỷ 2 năm, mỗi năm khoảng 300 ngàn tỷ. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỷ vàn 2024 khoảng 120 ngàn tỷ. TS. Cấn Văn Lực cho rằng các chủ phát hành cần đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Ông cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Để gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, ông Lực cũng gợi ý các doanh nghiệp, cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Theo Ts Cấn Vắn Lực, nếu các giải pháp được tiến hành nhanh gọn, triệt để, đồng bộ, thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.