Ngày 25/11/2020, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số 5269 điều chỉnh quyết định hành chính số 3128 ngày 30/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây cũ về việc thu hồi và giao cho Công ty cổ phần Cienco 5 Land hơn 182 ha đất để thực hiện dự án Khu đô thị Mỹ Hưng.
Quyết định 5269 của UBND TP Hà Nội là điều chỉnh nội dung quan trọng nhất của quyết định 3128 là chủ thể được giao đất.
Theo đó, UBND TP Hà Nội điều chỉnh tên chủ sử dụng đất trong quyết định 3128 từ Công ty cổ phần Cienco 5 Land thành Tổng Công ty công trình giao thông 5. Với việc sửa nội dung quyết định hành chính này, chủ sử dụng đất là Công ty cổ phần Cienco5 Land bỗng nhiên mất trắng hơn 182ha đất được giao cách đấy 12 năm.
Ở chiều ngược lại, Tổng Công ty công trình giao thông 5 bỗng dưng được hưởng thụ 182 ha đất để thực hiện dự án Khu đô thị Mỹ Hưng.
Đằng sau chuyện sửa quyết định hành chính đã có hiệu lực 12 năm qua là nhiều vấn đề liên quan đến mối quan hệ giữa Tổng công ty công trình giao thông 5 và Công ty cổ phần Cienco 5 Land liên quan đến dự án đường trục phía Nam được thực hiện theo hình thức hợp đồng BT và các dự án hoàn vốn là dự án Khu đô thị Thanh Hà A, Khu đô thị Thanh Hà B và dự án khu đô thị Mỹ Hưng.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, là chuyên gia hàng đầu về Luật Đất đai đã nêu ý kiến xung quanh quyết định "có một không hai" của TP Hà Nội
 |
| PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội |
Theo quy định của Nghị định 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức BOT, BTO và BT, nhà đầu tư dự án BT, BOT không trực tiếp thực hiện dự án mà phải thành lập doanh nghiệp dự án. Theo quy định pháp luật, có thể tự hiểu "nhà đầu tư" không trực tiếp đầu tư dự án BT hoặc BOT mà phải thực hiện bằng cách pháp nhân thay mặt nhà đầu tư để đầu tư dự án BT, BOT.
Sở dĩ có loại hình đầu tư BT, BOT là do điều kiện tài chính hạn chế nên Nhà nước phải thực hiện xã hội hóa bằng cách kêu gọi các thành phần kinh tế đầu tư vào dự án xây dựng hạ tầng, sau đó Nhà nước đổi lại quyền sử dụng đất. Trước đây, việc này thường được dư luận hay nói nôm na là “đổi đất lấy công trình”, sau đó kinh doanh thu hồi vốn rồi chuyển giao lại cho địa phương.
Việc giao đất thực hiện dự án BT, BOT, như vẫn được dư luật nôm na gọi là “đổi đất lấy công trình”, thường áp dụng đối với các dự án kĩ thuật giao thông đòi hỏi chi phí lớn, thậm chí lên đến nghìn tỉ. Lúc đó năng lực tài chính của cách địa phương nói chung, Hà Nội nói riêng còn hạn chế nên các địa phương phải áp dụng hình thức này. Ví dụ, đường Lê Văn Lương nối dài do Tập đoàn Nam Cường làm theo hình thức đầu tư dạng này.
Hình thức đó chỉ áp dụng trong giai đoạn ngân sách địa phương, trung ương còn hạn chế, chưa đáp ứng được. Có thể thấy, năm 2008, việc thực hiện hình thức đầu tư trên của Hà Tây là phù hợp chủ trương của đảng, cách thức thực hiện phù hợp với quy định của Luật đất đai.
Ở đây, pháp luật quy định như vậy để thấy nhà đầu tư phải là các doanh nghiệp có năng lực tài chính. Tuy nhiên, đối với dự án cụ thể thì nhà đầu tư phải thành lập pháp nhân để đầu tư dự án.
Theo quy định của Luật Đầu tư, Nghị định 108, nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư thông qua doanh nghiệp dự án nên doanh nghiệp dự án là chủ đầu tư của dự án BT và các dự án hoàn vốn. Vì vậy, việc UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao đất cho doanh nghiệp dự án (Công ty cổ phần Cienco5 Land) làm chủ đầu tư là có căn cứ pháp luật.
Xét thời điểm năm 2008, thời điểm đó thực hiện Luật đất đai 2003, việc giao đất cho pháp nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tại thời điểm đó, UBND tỉnh Hà Tây giao cho Cienco 5 Land là đúng thẩm quyền.
Đối chiếu Luật đất đai và Luật đầu tư, việc phải thành lập doanh nghiệp dự án có thể giải thích đó là vì các yêu cầu về năng lực tài chính, con dấu, tài khoản để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư mà nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân không thể đáp ứng được. Từ đó có thể thấy UBND tỉnh Hà Tây giao cho Công ty cổ phần Cienco 5 Land thực hiện dự án BT là hợp pháp, phù hợp các quy định của pháp luật.
Từ tư duy quản lý mà phân tích cho thấy, tại sao khi đó UBND tỉnh Hà Tây không giao cho Tổng Công ty công trình giao thông 5 (nhà đầu tư) mà giao cho Cienco 5 Land (doanh nghiệp dự án). Chắc chắn lúc đó các cơ quan tham mưu đã tham mưu cho lãnh đạo UBND tỉnh Hà Tây để thực hiện việc giao đất phù hợp đối tượng, đáp ứng được các yêu cầu pháp luật và thực tiễn.
Hơn nữa, Luật đất đai không có nhiệm vụ xác định khái niệm "chủ đầu tư" hay "nhà đầu tư". Luật đất đai là luật chuyên ngành và chỉ thực hiện công việc giao đất. Chủ đầu tư được giao đất khi đáp ứng điều kiện về việc sử dụng đất. Trường hợp này, ai là người sử dụng đất? Câu trả lời là Công ty Cienco 5 Land là tổ chức sử dụng đất nên việc giao đất cho doanh nghiệp này là có căn cứ pháp luật.
Đã giao đất đúng pháp luật 12 năm trước, việc điều chỉnh quyết định này phải có căn cứ pháp luật thì mới thực hiện được. Nếu muốn điều chỉnh, thì việc điều chỉnh phải thực hiện theo luật. Dưới góc độ pháp luật đất đai, đầu tư, việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất phải được thực hiện theo quy hoạch.
Về quyết định 5269 ngày 25/11/2020 của UBND TP Hà Nội, cái tên quyết định là "điều chỉnh" quyết định 3128, nhưng bản chất thay đổi chủ thể sử dụng đất. Gọi đúng thực chất "lấy đất ông này giao cho ông kia".
Nếu ở khía cạnh quan hệ dân sự, Tổng Công ty công trình giao thông 5 và Công ty địa ốc Cienco 5 Land đã thỏa thuận với nhau bằng hợp đồng và sau đó đề nghị điều chỉnh là một lẽ. Nhưng đây chưa có thỏa thuận mà cơ quan hành chính dùng quyết định hành chính điều chỉnh, thực chất là thay đổi quền sử dụng đất, nhất là đối với diện tích rất lớn, tới hơn 182ha nên doanh nghiệp rất khó chấp nhận được.
Các chuyên gia nói gì về việc này, Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin.
