Thị trường BĐS năm 2018: "Điểm nóng" condotel và vấn đề pháp lý cần tháo gỡ

(PLO) - Được coi là tâm điểm của thị trường bất động sản trong năm 2018 nhưng tính pháp lý cho loại hình bất động sản condotel vẫn là vấn đề gây nhiều tranh cãi.
Nha Trang, địa phương có nhiều dự án codotel đang mở bán
Nha Trang, địa phương có nhiều dự án codotel đang mở bán

Nguồn cung lớn

Bộ Xây dựng cho hay, đến tháng 7/2017 đã có 77 dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng với 16.437 phòng khách sạn, 11.174 căn biệt thự, 12.056 căn condotel đã và đang được xây dựng. Trong đó, 4.792 phòng khách sạn được đưa vào kinh doanh; 1.484 căn biệt thự đã bán; còn 883 biệt thự và 847 căn hộ khách sạn xây xong nhưng chưa bán.

Thống kê của một công ty chuyên về BĐS, năm 2017, ở phân khúc condotel cả nước đón nhận khoảng 22 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016. Năm 2018, nguồn cung của phân khúc này dự báo tiếp tục tăng và có thể đạt khoảng 15.000-20.000 căn. Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2017 là năm bùng nổ nguồn cung và giao dịch BĐS nghỉ dưỡng, trong đó đặc biệt là sản phẩm condotel và tập trung chủ yếu tại Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh...

Tại Khánh Hòa, năm 2017 lượng cung condotel đạt 11.872 căn, tỷ lệ giao dịch thành công là 7.198 giao dịch (chiếm gần 2/3 nguồn cung của thị trường). Khách hàng mua BĐS ở Nha Trang chủ yếu đến từ Hà Nội (hơn 50%); số nhà đầu tư từ TP HCM, Việt kiều, người nước ngoài và dân địa phương chiếm khoảng 50% còn lại. Còn tại Đà Nẵng, tính đến tháng 12/2017, thống kê sơ bộ nguồn cung condotel đạt hơn 7.000 căn, lượng giao dịch ghi nhận 3.029 giao dịch thành công.

Theo dự báo của Hội Môi giới BĐS, năm 2018 phân khúc condotel sẽ phát triển mạnh tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế. Còn theo các chuyên gia, giai đoạn 2017 - 2019 sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn condotel cung cấp ra thị trường.

Tuy nhiên, cho đến nay, vấn đề pháp lý hay nói cách khác là “sổ đỏ” cho condotel vẫn khiến nhà đầu tư thứ cấp, cơ quan quản lý và người làm luật loay hoay chưa có hướng ra.

Gỡ vướng ra sao?

Để gỡ vướng mắc về tính pháp lý cho condotel và officetel, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 với 2 giải pháp cho các loại hình BĐS này.

Thứ nhất, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Theo đó, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai 2013, xác định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, cả hai giải pháp trên đều không hợp lý. Theo HoREA, giải pháp 1 thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013 vì Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã giải quyết được vấn đề cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các loại sản phẩm này. Điển hình là nếu căn officetel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ổn định lâu dài.

Ở giải pháp 2, HoREA đưa ra quan điểm nếu officetel, shophouse, condotel, nhà phố, biệt thự trong resort “có chức năng để ở thì xác định là đất ở” là chưa thật đúng. Bởi theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại dịch vụ du lịch.

Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào “Điều 153: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. “Đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

HoREA cũng kiến nghị cho phép người mua condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và QSDĐ ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ổn định lâu dài…

Ở góc độ khác, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn Luật sư TP HCM) cho rằng đất ở và đất dịch vụ đều đã được quy định rất chi tiết tại Luật Đất đai và các chủ đầu tư đã cố tình làm sai nên không thể hợp thức hóa condotel như một “sự đã rồi”. Luật sư Thảo cho rằng, với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.

Đối với những dự án chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ trước thời điểm này, các cơ quan chức năng phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, từ đó không cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.

Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai (sửa đổi): Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh hằng năm

(PLVN) - Theo Luật đất đai (sửa đổi), bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất...
Khu công nghiệp Hòa Phú thu hút nhiều nhà đầu tư. (Ảnh: Nguyễn Tuấn)

Giải phóng mặt bằng thực hiện khu công nghiệp Hòa Phú (Bắc Giang): Chủ tịch UBND chỉ đạo thực hiện công khai, minh bạch

(PLVN) - Trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam, ông Lê Ánh Dương, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho biết, mới đây đã chỉ đạo các đơn vị liên quan tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), bảo đảm trong quý 1/2024 hoàn thành GPMB toàn bộ diện tích Khu công nghiệp (KCN) Hòa Phú, KCN Hòa Phú mở rộng giai đoạn 1 (GĐ1).
Luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn - Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Siết tình trạng phân lô bán nền, ngăn chặn “dự án ma”, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản

(PLVN) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ tốt nhất quyền lợi cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư, đặc biệt là người mua, thuê mua bất động sản.
Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

Những điểm mới nhân văn, có lợi cho người dân của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực

(PLVN) - Luật Nhà ở 2023 được thông qua lần này được dư luận đánh giá là có nhiều nội dung thay đổi có lợi cho người dân. Vậy cụ thể đó là những nội dung nổi bật nào? Phóng viên Báo PLVN có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Thị Thu Hường - Giám đốc điều hành Công ty Luật E&D, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hình minh hoạ

Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được mua bán tối đa 5 căn nhà/năm

(PLVN) - Ngày 5/3/2024, trong dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản , được đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng đã chính thức bỏ đề xuất quy định mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.
Hình ảnh minh họa.

Quy định mới về định giá đất

(PLVN) - Chính phủ mới ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và các đại biểu trao đổi bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị

(PLVN) - Sau rất nhiều nỗ lực và quyết tâm rất cao của cả hệ thống chính trị, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là thành quả cộng hưởng của nhiều yếu tố và còn là bài học kinh nghiệm quý về đổi mới tư duy, phương pháp làm việc, quyết liệt hành động để tiếp tục nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác lập pháp.
Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.