Nguồn cung lớn
Bộ Xây dựng cho hay, đến tháng 7/2017 đã có 77 dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng với 16.437 phòng khách sạn, 11.174 căn biệt thự, 12.056 căn condotel đã và đang được xây dựng. Trong đó, 4.792 phòng khách sạn được đưa vào kinh doanh; 1.484 căn biệt thự đã bán; còn 883 biệt thự và 847 căn hộ khách sạn xây xong nhưng chưa bán.
Thống kê của một công ty chuyên về BĐS, năm 2017, ở phân khúc condotel cả nước đón nhận khoảng 22 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016. Năm 2018, nguồn cung của phân khúc này dự báo tiếp tục tăng và có thể đạt khoảng 15.000-20.000 căn. Còn theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, 2017 là năm bùng nổ nguồn cung và giao dịch BĐS nghỉ dưỡng, trong đó đặc biệt là sản phẩm condotel và tập trung chủ yếu tại Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh...
Tại Khánh Hòa, năm 2017 lượng cung condotel đạt 11.872 căn, tỷ lệ giao dịch thành công là 7.198 giao dịch (chiếm gần 2/3 nguồn cung của thị trường). Khách hàng mua BĐS ở Nha Trang chủ yếu đến từ Hà Nội (hơn 50%); số nhà đầu tư từ TP HCM, Việt kiều, người nước ngoài và dân địa phương chiếm khoảng 50% còn lại. Còn tại Đà Nẵng, tính đến tháng 12/2017, thống kê sơ bộ nguồn cung condotel đạt hơn 7.000 căn, lượng giao dịch ghi nhận 3.029 giao dịch thành công.
Theo dự báo của Hội Môi giới BĐS, năm 2018 phân khúc condotel sẽ phát triển mạnh tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế. Còn theo các chuyên gia, giai đoạn 2017 - 2019 sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn condotel cung cấp ra thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, vấn đề pháp lý hay nói cách khác là “sổ đỏ” cho condotel vẫn khiến nhà đầu tư thứ cấp, cơ quan quản lý và người làm luật loay hoay chưa có hướng ra.
Gỡ vướng ra sao?
Để gỡ vướng mắc về tính pháp lý cho condotel và officetel, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 với 2 giải pháp cho các loại hình BĐS này.
Thứ nhất, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Theo đó, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.
Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai 2013, xác định là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn sử dụng là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.
Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, cả hai giải pháp trên đều không hợp lý. Theo HoREA, giải pháp 1 thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013 vì Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã giải quyết được vấn đề cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các loại sản phẩm này. Điển hình là nếu căn officetel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ổn định lâu dài.
Ở giải pháp 2, HoREA đưa ra quan điểm nếu officetel, shophouse, condotel, nhà phố, biệt thự trong resort “có chức năng để ở thì xác định là đất ở” là chưa thật đúng. Bởi theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại dịch vụ du lịch.
Từ đó, HoREA kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào “Điều 153: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. “Đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
HoREA cũng kiến nghị cho phép người mua condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và QSDĐ ổn định lâu dài, tương tự như quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ổn định lâu dài…
Ở góc độ khác, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn Luật sư TP HCM) cho rằng đất ở và đất dịch vụ đều đã được quy định rất chi tiết tại Luật Đất đai và các chủ đầu tư đã cố tình làm sai nên không thể hợp thức hóa condotel như một “sự đã rồi”. Luật sư Thảo cho rằng, với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.
Đối với những dự án chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ trước thời điểm này, các cơ quan chức năng phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, từ đó không cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.
