Thị trường bất động sản ảnh hưởng thế nào khi bị siết tín dụng?

Tăng kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản

Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định các khoản cho vay của ngân hàng thương mại với khách vay mua nhà, đất có số tiền từ trên 3 tỷ đồng theo hệ số rủi ro lên đến 150%. Ngân hàng Nhà nước cũng hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn của các ngân hàng thương mại cho vay vào lĩnh vực bất động sản trong trung và dài hạn.

Tại diễn đàn toàn cảnh thị trường Bất động sản và Tài chính Việt Nam 2019, diễn ra hôm 4/5, tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, việc nguồn tín dụng đổ vào bất động sản (BĐS) ngày càng bị kiểm soát chặt sẽ tác động không nhỏ đến thị trường này trong tương lai. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ tích cực, việc kiểm soát tín dụng sẽ giúp chất lượng khoản vay tốt hơn, giảm nợ xấu, kích thích các dòng vốn khác nhau như chứng khoán, kiều hối… đổ vào BĐS.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, các chính sách mới vừa được ban hành cũng như hệ thống pháp luật có liên quan chuẩn bị sửa đổi được kỳ vọng có tác động tích cực đến thị trường BĐS. Cụ thể, Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sửa đổi sắp trình Quốc hội nhằm giảm điều kiện đầu tư, mở rộng hình thức kinh doanh cho một số doanh nghiệp; Luật Nhà ở có hiệu lực hơn 3 năm nhưng cũng có một số nội dung phải nghiên cứu sửa đổi như mở rộng hình thức đầu tư, dành ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội… 

Tới đây, hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) cũng có thể sẽ rất hạn chế mà chuyển sang đấu giá quyền sử dụng đất. Cùng đó, sẽ xuất hiện một số mô hình tài chính mới phục vụ thị trường BĐS như: Quỹ tiết kiệm Nhà ở; Quỹ đầu tư… với mục đích hoàn thiện các định chế tài chính, bổ sung nguồn vốn đầu tư.

Có thể dẫn đến mất cân đối cung - cầu 

Một số chuyên gia khác cho rằng, hướng siết chặt dòng vốn từ các ngân  hàng vào BĐS có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung - cầu trong thời gian tới. Theo ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, quy định này sẽ khiến thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó khăn.

“Thị trường BĐS tại Việt Nam ổn định không chỉ bởi vốn của chủ đầu tư dự  án mà chính là nhờ vốn của các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, hầu hết người mua nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn từ ngân hàng. Các ngân hàng huy động vốn của người dân sau đó cho vay với lãi suất của tín dụng thương mại. Với cơ chế tín dụng này, lãi suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu có thêm quy định siết cho vay mua nhà ở cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp khó”, ông Võ phân tích.

Dưới góc độ là chủ đầu tư, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, việc siết tín dụng sẽ gây ảnh hưởng tới thời gian bán hàng, khả năng bán hàng và tốc độ hoàn vốn. “Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển. Ở một khía cạnh nào đó, nó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, giảm quy mô thị trường”, bà Hằng nói.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam quý I/2019, thị trường BĐS có  chiều hướng chững lại, nhất là nguồn cung của thị trường BĐS nhà ở tại 2 thị trường lớn là TP Hà Nội và TP HCM. Theo đó, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội giảm 25% và lượng giao dịch giảm 28% so với cùng kỳ năm 2018. Tại TP HCM, nguồn cung nhà ở còn giảm mạnh hơn, chỉ có hơn 3.000 sản phẩm, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2018.

Theo ông  ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch VNREA, sở dĩ nguồn cung BĐS tại 2 thị trường trên giảm là do một số dự án lớn đã tung khối lượng hàng lớn tại thời điểm quý IV/2018. Bên cạnh đó, việc chậm phê duyệt các dự án, cũng như giảm tín dụng BĐS (tín dụng BĐS quý IV/2018 giảm 0,8% so với quý III/2018) cũng là nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung hàng.