Tháo gỡ bất cập quy hoạch để Đà Lạt bứt phá (Bài 1): “Ma trận” quy hoạch rối rắm dẫm chân nhau

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là đất ở đô thị nhưng không thể xây nhà ở; đang có đất ở đô thị bỗng nhiên bị quy hoạch thành đất công viên cây xanh, đất trồng cây… Đó là những nghịch lý thực tế đang xảy ra do bất cập quy hoạch ở Đà Lạt.

Kẹt cứng vì “đường dự kiến”

Đứng tên mảnh đất vuông vức, gần đường nhưng hơn 3 năm nay, 8 thành viên gia đình ông Nguyễn Tuấn Cường, bà Lê Thị Điệp không thể sống thoải mái trong căn nhà ở 126B/1 đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 7, Đà Lạt. Căn nhà cấp bốn rộng 37m2 trên mảnh đất 86m2 dựng cách đây hơn 20 năm nay đã xuống cấp nặng, các cột gỗ mục mối chỉ cần dùng tay đẩy nhẹ là đung đưa. Căn nhà đã quá chật cho đại gia đình sinh hoạt.

Đầu 2022, chủ nhà muốn xây nhà mới nhưng không được cấp phép vì trên sổ đỏ có “đường dự kiến” rộng 24m. Trước tiên, phải nhận định “đường dự kiến” trên là không khả thi bởi ngay cạnh đó đã có tuyến đường chính nối Đà Lạt với huyện Lạc Dương. Đường hiện tại rộng 5m, nhà cửa hai bên hình thành từ lâu, xây dựng kiên cố, đều đã được cấp sổ đỏ nên chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng không nhỏ.

Căn nhà ở phường 7 không thể sửa chữa vì dính “đường dự kiến”.

Thế nhưng, dù có là “dự kiến” thì vẫn là đường. Ông Cường cho hay, với đường quy hoạch rộng 24m thì khoảng lùi 4 - 6m, nhưng “đường dự kiến” lại chưa có quy định cụ thể. Nếu trừ đi khoảng lùi tạm ước lượng như trên thì thửa đất chỉ còn hơn 20m2, nhỏ hơn “túp lều” hiện tại; và vướng quy hoạch nên việc cấp phép xây dựng là không thể. Với trường hợp trên, UBND phường chỉ biết hướng dẫn người dân làm thủ tục xin sửa chữa cải tạo trên nền hiện trạng trình UBND TP xem xét, áp dụng với trường hợp nhà có trước ngày 1/7/2006.

Chủ nhà đành chấp nhận phương án chịu thiệt về mình là thiết kế căn nhà gồm hai phần, một phần kiên cố và phần tạm bợ để nếu “đường dự kiến” được quy hoạch chính thức, rồi được mở thì sẽ tháo bỏ phần tạm bợ, không ảnh hưởng phần nhà kiên cố; dù phương án này vừa tốn kém lại rất khó xây, căn nhà xây kiểu chắp vá, tính thẩm mỹ không có.

Cùng cảnh khổ vì “đường dự kiến” là nhà bà Đỗ Thị Khánh Vân (tổ 37, khu phố 4, phường 12). Bà Vân được cấp sổ đỏ với thửa đất 1216 rộng hơn 700m2, đất trồng cây hàng năm, đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nhưng trên sổ đỏ lại có đường quy hoạch dự kiến rộng 24m cắt chéo thửa đất. Không biết lúc nào “con đường dự kiến” quy hoạch mới được đưa vào quy hoạch chính thức rồi triển khai, nhưng bà Vân cũng chỉ biết tiếc nuối để mảnh đất mặt tiền đường 723 trồng cây, chứ không thể “biến đất thành vàng”.

Sổ đỏ ghi đất ở, quy hoạch thành… nghĩa trang

Thực trạng oái ăm nữa ở Đà Lạt, là “muốn thực hiện đúng mục đích sử dụng đất cũng không xong”. Đó là được cấp sổ đỏ đất ở đô thị nhưng không thể xây nhà; hoặc thửa đất theo quy hoạch này là đất ở, nhưng theo quy hoạch khác là đất công viên cây xanh, đất sản xuất nông nghiệp…

Như trường hợp anh Trần Ngọc Long (SN 1982, ngụ phường 8) mua thửa đất gần 1.500m2 mặt tiền đường Ankoret, phường 7, từ tháng 6/2020. Mảnh đất đã có sổ đỏ, gồm 300m2 đất ở đô thị, trên đất có nhà cấp bốn 35m2. Nhà xuống cấp, đất bị sạt lở nên chủ đất xây kè chống sạt, quá trình sửa chữa không may căn nhà bị sập.

Anh Long làm đơn xin xây nhà mới nhưng không được chấp thuận bởi theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP Đà Lạt và vùng phụ cận đến 2030, tầm nhìn 2050 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 704/QĐ-TTg ngày 12/5/2014 (Quy hoạch 704); và Quyết định 1409/QĐ-UBND ngày 27/6/2019 của UBND Lâm Đồng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 của TP Đà Lạt (Quy hoạch 1409); thì thửa đất trên là đất sản xuất nông nghiệp, không được xây dựng.

Một mảnh đất được chuyển đổi mục đích, nhưng vướng “đường dự kiến” và quy hoạch.

Chủ nhà thấy đất mặt tiền để không lãng phí, muốn cải tạo cảnh quan mở quán cà phê cũng không xong; vì muốn kinh doanh cà phê phải xây một số công trình thiết yếu như nhà vệ sinh, quầy pha chế… Cán bộ phường 7 cho biết “rất chia sẻ với chủ nhà nhưng không biết phải xử lý thế nào”.

Cũng tại phường 7, “ma trận” quy hoạch nhiều năm qua bủa vây các hộ dân khu vực đường Cao Thắng khi theo Quy hoạch 704 là đất ở, theo Quy hoạch 1409 thì là khu dân cư số 3; nhưng theo quy hoạch phân khu lại là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng.

Còn tại khu đỉnh đồi Bạch Đằng, khi triển khai quy hoạch phân khu khu vực đường Nguyễn Siêu - Cao Thắng - Ngô Quyền - La Sơn Phu Tử - Hai Bà Trưng - Xô Viết Nghệ Tĩnh (khu D5), nhiều vị trí được tách thửa, chuyển đổi sang đất xây dựng; nhưng lại đưa vào quy hoạch… đất cây xanh.

Là nơi có nhiều khu vực chồng lấn quy hoạch, theo UBND phường 5, trên địa bàn có diện tích đất ở tỷ lệ thấp nhất (khoảng 3,4%), nên mật độ khu dân cư hình thành trong các khu đất không phù hợp quy hoạch.

Thế nên mới có chuyện ở khu vực đường An Tôn, người dân sinh sống lâu đời nhưng không được phép chuyển đổi mục đích đất để xây nhà. Rồi việc chậm thực hiện khu dân cư tái định cư đồi An Tôn dẫn đến việc đất bỏ hoang hóa, người dân thì gặp khó khăn trong việ xây nhà.

Một mảnh đất được chuyển đổi mục đích, nhưng vướng “đường dự kiến” và quy hoạch.

Dọc con đường này, nhiều hộ dân cũng loay hoay với chuyện mục đích sử dụng đất. Như hộ bà Nguyễn Thị Tâm có thửa đất 425 rộng 1.246m2 đã được cấp sổ đỏ đất ở đô thị và trồng cây lâu năm; nhưng theo Quy hoạch 704 và 1409 thì đất này chuyển hết sang đất trồng cây hàng năm.

Hay trường hợp hộ ông Trần Nghĩa – bà Nguyễn Thị Thúy có 300m2 đất ở đô thị, nhưng theo Quy hoạch 704 là đất trồng cây hàng năm, còn theo Quy hoạch 1409 lại là… đất nghĩa trang. Tương tự, hộ ông Phạm Ngọc Hưng – bà Phạm Lê Phương Duyên có hơn 350m2 đất ở đô thị đã được cấp sổ, nhưng theo Quy hoạch 704 và 1409 lại là đất trồng cây.

(Còn tiếp)