Sớm hình thành sàn giao dịch quốc gia về bất động sản

Áp dụng cho cả tài sản công và khu vực tư nhân

Mới đây, ngay sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các Bộ, ngành về đề xuất xây dựng các sàn giao dịch về việc làm, bất động sản (BĐS) và quyền sử dụng đất.

Tại cuộc họp này, Phó Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm cần hình thành sàn giao dịch quốc gia về BĐS và quyền sử dụng đất, áp dụng cho cả tài sản công và khu vực tư nhân cũng như tạo điều kiện cho các sàn giao dịch tư nhân phát triển lành mạnh. Phó Thủ tướng yêu cầu các Bộ, ngành cần nghiên cứu, xây dựng, ban hành văn bản pháp lý quy định vị trí, mối quan hệ giữa sàn giao dịch BĐS công lập và tư nhân; quy chuẩn, tiêu chuẩn của doanh nghiệp, hàng hóa tham gia giao dịch trên sàn; cơ cấu tổ chức, cơ chế vận hành và trách nhiệm của các sàn giao dịch đối với doanh nghiệp, hàng hóa giao dịch trên sàn; cơ chế kết nối thông tin, dữ liệu giữa các sàn giao dịch...

Với các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS, quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh hay thu lợi nhuận thì không bắt buộc thực hiện trên sàn giao dịch. Tuy nhiên, cần có chính sách khuyến khích để góp phần công khai, minh bạch giá BĐS cũng như thu thập dữ liệu về thị trường đất đai.

Liên quan đến chỉ đạo về việc sớm hình thành sàn giao dịch BĐS quốc gia, trao đổi trên báo chí, nhiều ý kiến cho rằng, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước quản lý sẽ tác động mạnh đến hoạt động mua - bán nhà đất của các môi giới hiện nay, giúp các thông tin như giá cả, tình trạng pháp lý, người bán có là chủ sở hữu hợp pháp hay không được thể hiện rõ ràng, minh bạch.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, sàn giao dịch sẽ giúp xây dựng được một cơ sở dữ liệu về các giao dịch mua bán. Nhờ đó mà mọi thứ được công khai, minh bạch, giao dịch như thế nào chúng ta đều biết.

Theo PGS.TS Nguyễn Văn Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, trước đây phía nhà đầu tư bỏ vốn để tạo ra các sản phẩm BĐS, sau đó nhà đầu tư lại trực tiếp phân phối ra thị trường. Thực tế cho thấy với một vòng tròn khép kín này có thể tạo ra sự độc quyền cho các chủ đầu tư bởi tính công khai, minh bạch không cao. Do vậy, nhiều người muốn mua lại khó tiếp cận khi nảy sinh mặt trái là xuất hiện doanh nghiệp sân sau, hay bán cho người quen... để tạo sự khan hiếm giả tạo nhằm đầu cơ nâng giá.

Góp phần hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền

Trước đó, tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV (tháng 6/2023), các quy định về sàn giao dịch BĐS trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng là nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm góp ý.

Tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng vừa xin ý kiến Chính phủ về giao dịch BĐS phải qua sàn khi hoàn thiện, chỉnh lý Dự thảo Luật. Theo đó, phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án) phải qua sàn. Quy định này tương tự đang áp dụng hiện nay, tức khách hàng chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán. Họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của BĐS.

Nhưng cách này, theo Bộ Xây dựng, Nhà nước sẽ thiếu công cụ quản lý, kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường, bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu, sai thực tế. Mặt khác, quy định này cũng tạo ra hệ lụy về thất thu thuế, khó kiểm soát trong phòng, chống rửa tiền.

Phương án 2, Dự thảo Luật sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mua... qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích. Bộ Xây dựng lý giải, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn BĐS sẽ bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình “bắt tay” với sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán.

Các sàn giao dịch sẽ có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán BĐS trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được bảo đảm khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án “ma”, không đủ pháp lý. Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường BĐS, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch...

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh BĐS 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa Luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay. Trình Quốc hội tại Kỳ họp hồi tháng 6, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, quy định này nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các đại biểu Quốc hội và đa phần cho rằng không nên bắt buộc, chỉ khuyến khích giao dịch qua sàn do lo ngại vi phạm quyền tự do, nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.