Những mâu thuẫn, chồng chéo giữa pháp luật đất đai với các văn bản pháp luật khác

0:00 / 0:00
0:00

(PLVN) - Theo Luật sư Đặng Văn Cường - Đoàn LS TP Hà Nội, Luật Đất đai hiện tại đang mâu thuẫn, chồng chéo giữa pháp luật đất đai với các văn bản pháp luật khác.

Ảnh từ internet.
Ảnh từ internet.

Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm 2013. 

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách là cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai. 

Theo Luật sư Đặng Văn Cường - Đoàn LS TP Hà Nội, Luật Đất đai hiện tại đang mâu thuẫn, chồng chéo giữa pháp luật đất đai với các văn bản pháp luật khác. Cụ thể:

Luật đấu thầu: Trong việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đầu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? 

Luật đầu tư: Không thống nhất về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất: Hiện theo pháp luật đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư là 15 ngày trong khi các quy định hướng dẫn Luật Đất đai là 30 ngày. 

Không tương thích về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp: Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 149). Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp. 

Về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất có liên quan: Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện. Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án. 

Về chế độ miễn, giảm tiền thuê đất và các quyền, nghĩa vụ có liên quan của nhà đầu tư: Theo quy định của pháp luật đầu tư, các dự án thuộc ngành nghề ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư thì được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (Điều 15). Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như thuê đất hàng năm. Như vậy, các doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất hàng năm, do vậy, không thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Về tiền ký quỹ đối với dự án đầu tư: Các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư và các quy định hướng dẫn Luật Đất đai chỉ quy định một hình thức bảo đảm dự án đầu tư duy nhất là ký quỹ. Trong khi đó, phạm vi các dự án phải ký quỹ theo quy định của các quy định này là khác nhau: Các quy định hướng dẫn Luật Đất đai phân loại ký quỹ theo loại dự án, trong khi đó các quy định hướng dẫn Luật Đầu tư phân loại ký quỹ theo nguồn gốc đất của dự án.

Luật kinh doanh bất động sản: Mâu thuẫn trong quy định về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư trong đấu giá quyền sử đụng đất.Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng. Pháp luật đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. 

Phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản: Quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án (Điều 45 Luật Đầu tư, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản). Nhưng Luật Đất đai lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án theo từng loại dự án đầu tư cụ thể. Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, ở các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Các dự án khác Luật Đất đai chưa quy định cụ thể.

Bộ luật dân sự về quyền cho thuê tài sản. Điều 175 Luật Đất đai chưa quy định về quyền được cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Dù Luật Đất đai không quy định quyền và cũng không cấm các tổ chức, cá nhân thực hiện quyền cho thuê tài sản trong trường hợp này. Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với quy định: "Phạt tiền từ 10-20 triệu đồng đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm". Thực tế này không thống nhất với quy định về quyền cho thuê tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ có thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại cuộc họp về tình hình thực hiện nhiệm vụ được giao của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các khó khăn, vướng mắc và giải pháp cần tập trung tháo gỡ để thúc đẩy sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương tổ chức tổng kết thực hiện Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi. Yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục rà soát thể chế, cơ chế, chính sách hiện hành trên cơ sở yêu cầu của thực tiễn để tìm ra, chỉ rõ các chính sách, quy định đang kìm hãm các nguồn lực cho sự phát triển, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Để thực hiện hiệu quả, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và môi trường xây dựng cơ chế để huy động các nguồn lực, chuyển từ bị động sang chủ động, tiền kiểm sang hậu kiểm để ít phiền hà nhất, giảm thiểu sai phạm.

Rà soát các dự án, đề án ưu tiên, tập trung nguồn lực đầu tư, bảo đảm khả thi, hiệu quả, tạo động lực thực sự cho phát triển. Tránh đầu tư phân tán, dàn trải, kéo dài, hiệu quả thấp. Có cơ chế, chính sách huy động nguồn lực hợp pháp cho sự phát triển của ngành, phát huy tinh thần "tự lực tự cường vươn lên từ bàn tay, khối óc của mình".

Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương thực hiện nhiệm vụ xây dựng kế hoạch, chương trình, đề án đã được phê duyệt, đơn cử như:

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 (thời gian hoàn thành: năm 2022);

- Xây dựng Đền án tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 (thời gian hoàn thành: năm 2021);

- Xây dựng Đề án tăng cường quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (thời gian hoàn thành: năm 2021);

- Xây dựng Chiến lược sử dụng đất quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (thời gian hoàn thành: năm 2022);

- Xây dựng Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (thời gian hoàn thành: năm 2022);...

Có nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

Có nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

(PLVN) - Theo các chuyên gia pháp lý thì nhiều trường hợp nhờ người khác đứng tên sổ đỏ dẫn đến mất trắng tài sản, có trường hợp lấy lại được đất nhưng tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

TP. HCM đề xuất 17.234 tỷ đồng để đầu tư 3 dự án giao thông, hạ tầng đô thị cấp bách

(PLVN) - UBND TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị Thủ tướng xem xét cân đối bổ sung vốn ngân sách Trung ương, giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 17.234 tỷ đồng để thành phố đầu tư 3 dự án trọng điểm cấp bách thuộc lĩnh vực giao thông và hạ tầng đô thị gồm: cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cải tạo kênh Hy Vọng và rạch Xuyên Tâm.
Phối cảnh cảng hàng không quốc tế Long Thành (nguồn: Internet).

Chính phủ "thúc" Đồng Nai thu hồi đất để phục vụ dự án sân bay Long Thành 16,03 tỷ USD

(PLVN) - Ngày 14/9, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành yêu cầu UBND tỉnh Đồng Nai tập trung đẩy nhanh công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, bảo đảm tiến độ thi công dự án sân bay Long Thành giai đoạn 1.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

HoREA kiến nghị Bộ Tư pháp hoàn thiện luật để phòng chống hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" trong đấu giá đất

(PLVN) - Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có một số kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để phòng chống các hiện tượng "quân xanh, quân đỏ" trong tổ chức thực hiện đấu giá đất.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Hà Nội trình danh mục 623 dự án với diện tích gần 1.943ha cần thu hồi đất trong năm 2021

(PLVN) - UBND TP. Hà Nội vừa có tờ trình đề nghị HĐND TP. Hà Nội quyết nghị thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục 623 dự án cần thu hồi đất với diện tích 1.942,9ha, 352 dự án chuyển mục đích trồng lúa với diện tích hơn 480 ha trong năm 2021 trên địa bàn TP. Hà Nội thuộc thẩm quyền của HĐND TP. Hà Nội.
Các thành viên Hội đồng tại các điểm cầu trực tuyến (Ảnh: Bộ Xây dựng)

02 TCVN được nghiệm thu kết quả khá

(PLVN) - Hội đồng tư vấn đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ KHCN của Bộ Xây dựng đã tiến hành cuộc họp trực tuyến về nghiệm thu các kết quả thực hiện nhiệm vụ “Nghiên cứu xây dựng 02 TCVN hướng dẫn thực hiện tiêu chuẩn và xác định, đo lường và thẩm định hiệu quả năng lượng trong các tòa nhà” do Viện Khoa học công nghệ xây dựng thực hiện.
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Đề xuất loại bỏ quy định ưu đãi vay vốn đối với người mua, thuê nhà ở xã hội

(PLVN) - Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Điểm đáng chú ý là dự thảo loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở.