Nhận diện môi giới bất động sản chuyên nghiệp

PV: Nghề môi giới bất động sản hiện nay có được xếp trong danh mục ngành nghề pháp luật công nhận không thưa ông?

ThS. Nguyễn Đức Lập: Nghề môi giới bất động sản có lẽ đã xuất hiện từ rất sớm. Tuy nhiên, đây là nghề được Pháp luật chính thức thừa nhận lần đầu tiên, kể từ khi Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời vào ngày 02/9/1945, khi Luật Kinh doanh bất động sản Số: 63/2006/QH11, ngày 29 tháng 6 năm 2006 ra đời (gọi tắt là Luật kinh doanh bất động sản năm 2006), lần đầu tiên Luật có quy định chi tiết về điều kiện hành nghề, tiêu chuẩn nghề nghiệp, cũng như quyền và nghĩa vụ pháp lý của nhà môi giới bất động sản. Và hàng năm, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng đã lấy ngày này làm ngày truyền thống của Hội.

Nghề môi giới bất động sản với cách hiểu đơn giản như Khoản 2, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”, đây là cách hiểu ngắn gọn nhưng có phần thiếu sót và không phản ánh được hết bản chất nghề nghiệp, vai trò, nghĩa vụ của nhà môi giới và không phân biệt được môi giới chuyên nghiệp, thực thụ với “cò bất động sản”. Nếu được đề xuất tôi xin có thể xin điều chỉnh như sau: “ Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo đúng các quy định pháp luật hiện hành”. Nếu không tuân thủ đúng quy định pháp luật thì có thể xem như “Cò đất”.

PV: Chúng ta có hẳn một “Hiệp hội môi giới bất động sản”, Hiệp hội này hoạt động như thế nào, điều kiện để là hội viên ra sao, thưa ông?

ThS. Nguyễn Đức Lập: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, mà tiền thân là Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam được thành lập căn cứ vào quyết định số 37/2002/QĐ-BTCCBCP ngày 13/08/2002 của Ban Tổ chức Cán bộ Chính phủ. Với quyết định số 673/QĐ-BNV, ngày 18/06/2010 của Bộ Nội Vụ đã cho phép đổi tên Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam là một tổ chức trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và được thành lập vào ngày 26/02/2015. Đây là tổ chức xã hội nghề nghiệp và tự chủ, dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, quy tụ, tập hợp và kết nối các nhà môi giới bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam.

Việc tham gia làm thành viên Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng hết sức đơn giản, chỉ cần làm đơn xin gia nhập và đóng góp phí thường niên để Hội làm nguồn kinh phí hoạt động. Ngoài ra, Hội viên là cá nhân phải có Chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản và Tuân thủ Bộ Quy tắt đạo đức hành nghề do Hội đề xuất.

Ngoài vai trò bảo vệ các lợi ích hợp pháp của Hội viên, Hội môi giới bất động sản Việt Nam còn tham gia các sự kiện hỗ trợ, đào tạo, kết nối, phát triển năng lực cho Hội viên. Hội cũng là nơi hỗ trợ nhà nước trong việc tuyên truyền các chủ trương, chính sách của nhà nước, hỗ trợ quản lý hoạt động môi giới, cung cấp dữ liệu thông tin thị trường và góp ý, phản biện chính sách của nhà nước,...

PV: Thực tế hiện nay xuất hiện nhan nhản những người làm công việc “môi giới bất động sản” như chị bán nước, anh xe ôm...bỏ nghề, thậm chí là nhiều người ở nhiều lĩnh vực khác nhau cũng kiêm thêm nghề tay trái là môi giới bất động sản nhưng không qua quá trình đào tạo, không có chứng chỉ hành nghề và cũng không thuộc tổ chức chính danh nào, chỉ cần ăn mặc chau chuốt, đầu tóc bóng mượt, có tài ăn nói là biến thành các “chuyên gia bất động sản” hay có thể hiểu là “Cò đất”. Xin ông cho biết: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp và “Cò đất” có khái niệm đặc thù là gì, khác nhau ở điểm nào?

ThS. Nguyễn Đức Lập: Một thực trạng đáng buồn là công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản còn bị bỏ ngỏ. Bản thân tôi làm việc và gắn bó gần 20 năm trong ngành bất động sản nhưng chưa từng thấy ai bị phạt vì hành nghề môi giới bất động sản mà không có Chứng chỉ hành nghề. Và tôi cũng không biết là có nhà môi giới bất động sản cá nhân nào tham gia đóng thuế thu nhập cá nhân cho nhà nước chưa?

Theo một thống kê năm 2019 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tại thời điểm đó có khoảng 90% môi giới bất động sản làm việc mà không có Chứng chỉ hành nghề và hầu như không có nền tảng kiến thức căn bản về pháp luật khi làm việc. Một con số có thể lý giải vì sao thị trường bất động sản chưa thể phát triển chuyên nghiệp.

Môi giới bất động sản là ngành hầu như không có bất cứ rào cản nào để gia nhập và chưa có cơ quan chuyên trách quản lý nhóm nghề này. Hiện nay, việc này thường được giao cho các phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng tại các địa phương với lực lượng vài ba nhân sự mà phải đảm đương quá nhiều việc khác nhau nên khó có thể đảm đương việc này. Có nơi, có đến hơn cả 100.000 người làm môi giới bất động sản thì quản lý làm sao?

Xã hội và môi trường kinh doanh hiện nay đã có rất nhiều thay đổi, với cách hiểu đơn giản về nghề môi giới như chia sẻ ở trên không phản ảnh hết vai trò và nghĩa vụ của nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp hiện nay. Môi giới với cách hiểu đơn giản ở trên như là người độc lập với 2 chủ thể bên bán và bên mua, nhưng trong thực tế họ là người bảo vệ, là nhà tư vấn, nhà cố vấn cho 1 trong 2 bên hoặc đôi khi là cho cả 2 bên khi thực hiện giao dịch bất động sản. Họ phải học tập, nghiên cứu thường xuyên để năng cao năng lực phục vụ và mang lại giá trị cho khách hàng chứ không đơn giản chỉ đứng giữa nắm thông tin, chắp nối 2 bên giao dịch là xong.

Có thể phân biệt Môi giới bất động sản và Cò bất động sản qua một số tiêu chí sau:

Phân biệt môi giới bất động sản và "Cò đất" - Viện NC và ĐT Bất động sản.

Để thực sự trở thành môi giới chuyên nghiệp các nhà môi giới bất động sản phải liên tục học hỏi để có thể đáp ứng năng lực, kinh nghiệm làm việc và nâng cao các cấp độ chuyên sâu trong ngành như sau:

Các cấp độ môi giới bất động sản và Khung kiến thức, kỹ năng Viện NC và ĐT Bất động sản.

• Cấp độ 1: dành cho môi giới bất động sản dự án, như là chuyên viên tư vấn sản phẩm dự án. Phải sau 1 năm nỗ lực làm việc học tập mới có thể thành thạo công việc.

• Cấp độ 2: Chuyên viên môi giới bất động sản đơn lẻ, phải đạt cấp độ 1 và bổ sung thêm các năng lực mới. Phải sau 2 năm làm việc mới có thể đạt được.

• Cấp độ 3: Chuyên viên môi giới bất động sản doanh nghiệp, phải qua cấp độ 2, bổ sung năng lực và kinh nghiệm trên 5 năm hành nghề.

PV: Ông có thể cho biết có cách nào để giúp người dân nhận diện, phân biệt đâu là môi giới bất động sản chuyên nghiệp, đâu là “Cò đất”?

ThS. Nguyễn Đức Lập: Thứ nhất, Môi giới chuyên nghiệp phải trang bị Chứng chỉ hành nghề và qua Chương trình đào tạo cơ bản về nghề môi giới bất động sản. Hãy hỏi các nhà môi giới bất động sản về 2 nội dung trên. Nhiều người quan niệm rằng “chiếc áo không làm nên thầy tu” thế nhưng hầu hết các nhà tu hành thường có bộ trang phục là như nhau. Chứng chỉ môi giới bất động sản là chỉ dấu cho thấy nhà môi giới đã hoàn thành việc nắm bắt kiến thức về bất động sản để có thể hỗ trợ cho các anh chị.

Thứ hai, quan sát cách nhà môi giới bất động sản làm thương hiệu. Hiện nay, hầu hết các nhà môi giới bất động sản Chuyên nghiệp đều đầu tư và xây dựng thương hiệu cá nhân. Hãy theo dõi các trang Blog, trang mạng xã hội của nhà môi giới bất động sản chắc chắn anh chị sẽ phần nào hiểu được nhà môi giới bất động sản mà chúng ta định hợp tác là người như thế nào? Năng lực và kiến thức họ chia sẻ chính là thứ mà họ đang có. Hãy tránh xa các môi giới bất động sản không dám để Avatar giấu mặt, luôn ẩn mình, chia sẻ nhiều điều tiêu cực. Theo kinh nghiệm cá nhân của tôi thì những người đó không đáng tin.

Thứ ba, Hãy hỏi những khách hàng mà họ đã sử dụng dịch vụ của nhà môi giới, những người thân quen với nhà môi giới, những môi giới trong khu vực, anh chị sẽ biết thêm thông tin về nhà môi giới bất động sản đó.

Một tiêu chí mà tôi thường chia sẻ với mọi người là: “Môi giới là người chịu tất cả trách nhiệm về sản phẩm mình tư vấn cho khách hàng. Còn lại là Cò”.

Một môi giới bất động sản được gọi là chuyên nghiệp ngoài việc học tập và trang bị kỹ năng ở như trên, họ cần phải:

- Chính trực và trách nhiệm: họ theo đuổi và chăm sóc khách hàng mọi lúc, mọi nơi. Nhận phần trách nhiệm về mình khi mang lại giá trị không như kỳ vọng của khách hàng.

- Có năng lực vượt trội và mang lại kết quả vượt kỳ vọng cho khách hàng: họ biết quản lý kỳ vọng của khách hàng, hứa ít làm nhiều và luôn mang lại kết quả vượt sự mong đợi cho khách hàng.

- Luôn tự tin, tư duy tích cực và hướng đến việc phục sự, mang lại giá trị cho khách hàng làm mục tiêu cho mọi hành động.

Tính trách nhiệm của môi giới bất động sản thể hiện qua cách chăm sóc khách hàng cả trước, trong và sau bán hàng chứ không chỉ hoàn thành giao dịch là xong như “Cò đất” vẫn thường làm. Khả năng hoàn thiện các thủ tục pháp lý là đương nhiên, ngoài ra môi giới bất động sản chuyên nghiệp còn phải mang lại cho khách hàng cảm xúc tích cực, được an toàn và yên tâm khi làm việc.

PV: Trước, trong và sau khi “bong bóng” bất động sản bị vỡ, nhiều lực lượng “Cò đất” đã được tung đi để thổi giá “ảo”, thông tin “ảo” trong nhiều dự án bất động sản, dự án “ma” khiến cho thị trường bất động sản bị đảo lộn, gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư, họ e dè với từ “Cò đất”. Vậy theo ông, có cách nào để quản lý lực lượng này?

ThS. Nguyễn Đức Lập: Về phía quản lý nhà nước:- Cần quy định bắt buộc môi giới bất động sản phải trải qua khóa học căn bản về bất động sản trước khi thi cấp Chứng chỉ hành nghề chứ không phải thi kiểu thí sinh tự do như hiện nay. Để môi giới bất động sản biết và làm theo pháp luật.

- Các cơ quan chính quyền cần xây dựng bộ phận chuyên trách để thực hiện thanh tra, kiểm soát và quản lý để hoạt động môi giới bất động sản đi vào nền nếp. Việc này sẽ giúp loại bỏ môi giới bất động sản không đủ chuẩn hành nghề, môi giới bất động sản thiếu đạo đức và vi phạm pháp luật khi hành nghề có như thế mới làm trong sạch và lành mạnh nhân lực trong ngành môi giới bất động sản. Từ đây mới tạo cơ hội cho những người làm môi giới bất động sản chuyên nghiệp và tử tế có đất sống, thị trường bất động sản mới đi vào chuyên nghiệp.

- Chính quyền cần sớm công khai và minh bạch các thủ tục hành chính, các thông tin quy hoạch, các chính sách và định hướng phát triển để tránh để các đối tượng xấu lợi dụng.

- Cần nghiêm trị các hành vi tạo tin giả mạo để đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Về phía các cơ quan truyền thông:

Cần hỗ trợ và tích cực tuyên truyền, tôn vinh các nhà môi giới bất động sản làm việc chuyên nghiệp và tử tế, để xã hội xóa dần định kiến về những hành vi xấu do lực lượng “ cò đất” gây nên. Để mọi người không phải mặc định môi giới bất động sản là Cò đất như cách hiểu bấy lâu nay.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!