Sau khi Pháp lệnh về nhà ở được ban hành năm 1991, việc bao cấp về nhà ở cho người dân chấm dứt. Nhà nước thực hiện việc bán lại nhà ở cho người dân và đến nay phần lớn các căn hộ CCC được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân. Người dân có quyền mua bán, cho thuê, mượn, cầm cố, thế chấp tài sản… theo quy định. Tuy nhiên, công tác cải tạo, xây dựng lại CCC vẫn luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 34/2007, NQ-CP về cải tạo, xây dựng lại các CCC hư hỏng, xuống cấp. Trong Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 nêu rõ, cần cải thiện điều kiện sống trong các khu nhà ở, khu CCC khu vực nội đô… Thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều chính sách cải tạo, xây dựng lại CCC, như Nghị quyết số 07 năm 2005, Nghị quyết số 17 năm 2013 của HĐND thành phố, Quyết định số 48 năm 2008 của UBND thành phố, trong đó có rất nhiều chính sách ưu đãi và điều kiện thuận lợi về quy hoạch, đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ đền bù, hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo CCC. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo rất chậm, khiến nhiều người dân bức xúc.
Anh Phạm Văn Thành sinh sống tại phường Giảng Võ (quận Ba Đình) cho biết, ngoài các nguyên nhân liên quan cơ chế chính sách, quy hoạch, đất đai, người dân sinh sống tại các CCC đưa ra những đòi hỏi không hợp lý, đùn đẩy trách nhiệm về phía Nhà nước. Anh Thành dẫn chứng, các chung cư được Nhà nước đầu tư xây dựng, sau đó bán lại cho người dân với mức giá rất rẻ. Sau khi cải tạo, người dân có chỗ ở khang trang, rộng rãi hơn, mà giá trị căn hộ lại tăng cao gấp hai, ba lần. Như tại dự án D2, B6 Giảng Võ, giá bán căn hộ chung cư sau khi cải tạo, xây dựng lại hiện nay từ 50 đến 80 triệu đồng/m2. Căn hộ trở thành tài sản có giá trị rất lớn, dễ giao dịch. Trong khi đó, những người không được mua nhà của Nhà nước muốn có chỗ ở phải tự mua nhà đất, sửa chữa, xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc mua căn hộ chung cư theo giá thị trường.
Từ trước đến nay, các dự án cải tạo CCC đã hoàn thành tại Hà Nội được thực hiện theo lộ trình: nhà đầu tư tự thuyết phục, vận động và lấy ý kiến người dân về phương án hỗ trợ, tạm cư, tái định cư; sau đó cân đối số căn hộ để bố trí tái định cư, diện tích dành cho kinh doanh, diện tích được bán thương mại để bảo đảm thu hồi vốn, có lãi... Tuy nhiên, đây là chặng đường hết sức gian nan. Các doanh nghiệp cho rằng, yêu cầu phải có sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu căn hộ tại các dự án cải tạo CCC là điều không thể thực hiện được. Hầu hết các căn hộ ở tầng 1, được hưởng lợi từ phần diện tích cơi nới dùng để kinh doanh không đồng thuận với mức giá, hệ số đền bù, dẫn đến khó thống nhất phương án hỗ trợ, tái định cư. Dự án bế tắc.
Có thể khái quát về tình hình cải tạo CCC ở Hà Nội thời gian qua như sau: Nhà nước mong muốn cải thiện chỗ ở cho người dân, tái thiết đô thị, nhưng không đủ nguồn lực. Doanh nghiệp, nhà đầu tư muốn lợi nhuận cao bằng cách tăng mật độ, tầng cao xây dựng, nhưng vướng quy hoạch. Còn người dân muốn có nhà ở mới khang trang, rộng rãi hơn, nhưng không muốn bỏ tiền đầu tư. Việc bảo đảm hài hòa quyền lợi của ba bên rất khó khăn, dẫn đến các dự án cải tạo CCC nhiều năm qua “giậm chân tại chỗ”.
Theo Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) Bùi Tiến Thành, cư dân CCC cần thay đổi tư duy Nhà nước phải cải tạo, xây dựng lại nhà ở cho người dân. Cư dân phải có trách nhiệm duy tu, bảo dưỡng nhà ở. Từ đó, người dân cần giảm bớt lợi ích, hệ số đền bù có thể được thu hẹp lại, thậm chí khi cải tạo, xây lại nhà ở, chủ sở hữu phải bỏ tiền đầu tư.
