Chủ đầu tư là ai?
Trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, khoản 6 Điều 3 giải thích: CĐT dự án xây dựng nhà chung cư (gọi chung là CĐT) là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
Liên quan tới quy định về CĐT, nhiều ý kiến cho rằng, cần có những quy định rõ ràng, chi tiết hơn. Bởi lẽ, hiện nay các pháp nhân triển khai dự án của CĐT rất đa dạng và có nhiều tiềm ẩn rủi ro. Nhiều trường hợp, tại mỗi một dự án, CĐT lại lập một công ty riêng.
Công ty đó chịu trách nhiệm trong hợp đồng mua bán cũng như chịu trách nhiệm về dự án đó, nhưng triển khai dự án, đặt tên dự án cũng như các chiến dịch kinh doanh bán hàng thì lại mang tên của các thương hiệu của Tập đoàn – công ty mẹ, dẫn đến không rõ ràng về trách nhiệm pháp lý và các pháp nhân chịu trách nhiệm về dự án, khiến người mua nhà hiểu nhầm, ngộ nhận về các pháp nhân của CĐT.
Pháp luật cũng cần có những quy định yêu cầu CĐT công bố rõ ràng về các pháp nhân liên quan, thực hiện hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh hay triển khai dự án…
Đồng thời, cũng cần công bố rõ ràng các bảo lãnh pháp lý, trách nhiệm của CĐT đối với chất lượng công trình, mua bán, xây dựng công trình… Đặc biệt, cần quy định rõ trong trường hợp CĐT thay đổi các chủ sở hữu công ty (khi mua bán, khi các CĐT chuyển giao cổ phần, cổ phiếu) thì trách nhiệm được xác định như thế nào? Pháp nhân mới có vai trò, nghĩa vụ và trách nhiệm như thế nào với nhà chung cư?
Hơn nữa, chỉ nên áp dụng quy định vai trò của CĐT trong thành viên ban quản trị đối với hội nghị chung cư lần đầu tiên. Các hội nghị nhà chung cư tiếp theo thì CĐT tham gia hội nghị nhà chung cư với tư cách như chủ sở hữu diện tích tại nhà chung cư.
Phải có biện pháp chống chủ đầu tư trốn tránh phí bảo trì
Ông Nguyễn Hoàng Thanh - Viện phó Viện Nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - cho rằng, về quản lý tài chính phải quy định rõ CĐT phải chuyển toàn bộ phí bảo trì vào một tài khoản và tài khoản quản lý vận hành nhà chung cư mang tính độc lập, nghiêm cấm CĐT tự ý dùng tiền quỹ bảo trì của các dự án này cho các hoạt động kinh doanh của CĐT. Ngân hàng bảo lãnh của CĐT cần phải giám sát các tài khoản này.
“Phải quy định rõ trong trường hợp CĐT lâm vào phá sản và khó khăn về tài chính dẫn đến tự ý sử dụng các phí quản lý, quỹ bảo trì thì chế tài sẽ như thế nào, sẽ hình sự hóa hay không? Đặc biệt, cần quy định rõ trong trường hợp CĐT phá sản, đối với các quỹ bảo trì của cư dân thì chủ thể nào là người đại diện về quyền lợi và nghĩa vụ trong việc xử lý thủ tục tố tụng phá sản” – ông Thanh đề nghị.
Đồng thời, cần phải quy định rõ trong trường hợp CĐT chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sở hữu tại chung cư như việc đóng phí bảo trì, đóng phí quản lý với diện tích căn hộ chung cư chưa bán hết hay chuyển giao phí bảo trì… thì CĐT không có đủ tư cách tham gia hội nghị nhà chung cư cũng như giải quyết các vấn đề tại tòa nhà.
Trong trường hợp CĐT có các diện tích kinh doanh riêng như tầng hầm, như khu thương mại, thì cần có quy định yêu cầu CĐT phải thành lập một pháp nhân riêng, độc lập chịu trách nhiệm về việc kinh doanh diện tích này, tránh trường hợp CĐT tự ý mua bán với giá thấp để giảm thiểu giá trị đóng phí bảo trì theo quy định.
Để đảm bảo chi phí quản lý cho nhà chung cư được minh bạch, trong trường hợp CĐT tự quản lý, vận hành nhà chung cư thì CĐT cần phải lập một pháp nhân độc lập, chuyên trách về việc quản lý, vận hành nhà chung cư giống như kinh doanh khu thương mại của mình.
