Chênh lệch quá lớn!
Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; Quy định giá đất theo “Bảng giá đất” và “Giá đất cụ thể”; mỗi loại giá đất được quy định trường hợp áp dụng khác nhau, phục vụ cho đối tượng khác nhau (liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi); Quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần”; Căn cứ “Khung giá đất”, UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần”; “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”; “Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất”.
“Các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất trên đây khi vận hành thực tế đã cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”...” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định. Theo ông Châu, giá đất quy định trong Bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường; Kết quả công tác thẩm định “giá đất cụ thể” cũng chưa thể đảm bảo được nguyên tắc “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
“Tại các địa phương đã xảy ra tình trạng “Bảng giá đất” thấp mà nguyên nhân chủ yếu là do “Khung giá đất” thấp và do Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương...” - Chủ tịch HoREA phân tích.
Đơn cử tại TP HCM, theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, giá đất tối đa tại TP HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2). Bảng giá đất của TP HCM đã xác định 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường hơn 01 tỷ đồng/m2 tại khu vực này.
Mới đây, ngày 15/03/2018, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất, đã quy định hệ số 1,1 lần áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức và quy định hệ số 1,3 (khu vực 5), 1,5 (khu vực 4), 1,7 (khu vực 3), 1,9 (khu vực 2), 2,1 (khu vực 1) áp dụng trong trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ để cho thuê. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất này thì đơn giá cho thuê đất hàng năm hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá đất để cho thuê vẫn thấp so với giá thị trường, như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) nếu áp dụng hệ số điều chỉnh 2,1 thì giá đất chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2.
Trao quyền chủ động cho địa phương
Theo Chủ tịch HoREA, quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (theo Điều 113 Luật Đất đai); “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cung cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng 05 năm một lần” (theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai); “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể” trên cơ sở cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất rồi trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (theo khoản 1 và khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai), nay không còn phù hợp với định hướng phân cấp và giao thẩm quyền cho các tỉnh, TP trực thuộc TW, nhất là theo quy định hiện nay thì nguồn thu từ đất thuộc về ngân sách địa phương.
Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” đảm bảo “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
HoREA cũng hội kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét đề xuất của UBND TP HCM về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất (tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ”. Bởi như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
Đi đôi với đề xuất bỏ “Khung giá đất” và UBND cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất” phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 108 Luật Đất đai 2013 để bổ sung quy định “Thu tiền SDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”, để đảm bảo công tác tính tiền SDĐ được minh bạch, loại trừ tiêu cực, nhũng nhiễu và cơ chế “xin - cho”.
