“Hâm nóng” thị trường bất động sản

(PLO) - Nhà ở hình thành trong tương lai được kỳ vọng như một nguồn tài sản thế chấp để “hâm nóng” thị trường bất động sản đang nguội lạnh và thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường tài chính.
Ảnh minh họa
Ảnh minh họa
Tuy Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành hẳn một điều cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai song các chuyên gia vẫn lo ngại về những rủi ro liên quan đến các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này.
Đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch
Thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai đã từng được Nghị định 71/2010/NĐ-CP thừa nhận tại Khoản 2 Điều 61. Tuy nhiên, theo những người làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, do trái với Điều 91 Luật Nhà ở, qui định này lại “làm khó” hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm vì các tổ chức tín dụng hiếm khi nhận thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai cho các khoản vay. 
Hoặc việc thế chấp đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện dưới dạng tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ tại một dự án nhà ở xác định. Vì thế, trong thời gian dài, qui định thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai gần như chỉ mang tính hình thức. 
Nhưng với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu về giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai đã thực sự là một nguồn tài sản thế chấp dồi dào và cần được luật hóa để đảm bảo cho các giao dịch liên quan được an toàn, thông suốt. 
Do đó, Điều 47 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.
Minh bạch thủ tục để hạn chế rủi ro
Dù qui định này đang mở ra những hy vọng cho hoạt động giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai song chính yếu tố “hình thành trong tương lai” của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, kể cả khi các qui định liên quan trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Như phân tích của các chuyên gia giao dịch bảo đảm, Dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.
Bên cạnh đó, các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra những hạn chế trong quyền lựa chọn ngân hàng để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, chứ không chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi có nhu cầu, khách hàng của dự án sẽ buộc phải thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình tại chính tổ chức tín dụng đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Song, nếu chủ đầu tư và khách hàng cùng mang tài sản đi thế chấp ở các tổ chức tín dụng khác nhau thì rủi ro của các tổ chức tín dụng cũng khó tránh khỏi trong điều kiện kết nối thông tin và sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế.
Những lo ngại này đặt ra yêu cầu về hướng dẫn qui trình, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù theo kế hoạch, ít nhất phải đến cuối năm 2014, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua nhưng Liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường - Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng một Thông tư liên tịch được coi là để “đón” qui định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 
Thông tư hướng dẫn các thủ tục cho việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quan trọng là tạo nhiều cơ hội khai thông những điểm nghẽn của thị trường tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia những giao dịch có bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai.
Ảnh minh hoạ.

‘Bài toán’ 15 năm chưa lời giải

(PLVN) -  Với lĩnh vực nhà đất, một số năm qua tình trạng “người ăn không hết, kẻ lần không ra” ngày càng xuất hiện rõ nét trong xã hội. Một số người có rất nhiều nhà đất; và tất nhiên đây là điều đáng ủng hộ, hoan nghênh, là quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, Nhà nước bảo hộ. Tuy nhiên, một số người dù có cố gắng gần cả đời, vẫn chưa có được một mái nhà.
Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

Giá đất mới tại TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2

(PLVN) - Theo bảng giá đất mới, đất tại các tuyến đường trên địa bàn quận 1 tăng 3 - 5 lần. Trong đó giá đất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi có mức cao nhất TP HCM, với 687,2 triệu đồng/m2. Còn trên địa bàn quận 3, giá đất cao nhất là 305 triệu đồng/m2...
Hiện nay cả nước đang trong chiến dịch 450 ngày đêm cao điểm để xóa nhà tạm, nhà dột nát trong năm 2025. (Ảnh trong bài: Thành Đạt)

Bộ Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật khi xóa nhà tạm, nhà dột nát cho người nghèo

(PLVN) - Bộ Xây dựng đang tập trung phổ biến, hướng dẫn các địa phương về yêu cầu, tiêu chuẩn kỹ thuật các mẫu nhà, kèm theo dự toán kinh phí dự trù vật liệu để người dân tham khảo, lựa chọn phù hợp với thực tế, góp phần thực hiện hiệu quả phong trào thi đua "Chung tay xóa nhà tạm, nhà dột nát trên phạm vi cả nước trong năm 2025" do Thủ tướng Chính phủ phát động.
Ảnh minh họa

Bộ TN&MT giải đáp những kiến nghị của doanh nghiệp đang thực hiện dự án lĩnh vực ý tế, giáo dục

(PLVN) - Tại buổi gặp mặt của Thường trực Chính phủ với đại diện doanh nhân, nhân ngày Doanh nhân Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vừa diễn ra đầu tháng 10, có một số doanh nghiệp đang thực hiện dự án cung cấp dịch vụ lĩnh vực y tế, giáo dục kiến nghị tháo gỡ, vướng mắc… Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân có cuộc trao đổi với PV xung quanh vấn đề này.
Ảnh minh hoạ.

Nhiệm vụ cấp bách liên quan Luật Đất đai

(PLVN) -  Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết các Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15), Nhà ở (Luật số 27/2023/QH15), Kinh doanh bất động sản (Luật số 29/2023/QH15) là yêu cầu đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; tổ chức mới đây.
Toàn cảnh Hội nghị. (Ảnh trong bài: Minh Trang)

Hội nghị tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn TP Đà Nẵng

(PLVN) - Tại Đà Nẵng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê quỹ đất ngắn hạn của TP chưa được triển khai mạnh mẽ để quản lý tốt đất đai trong thời gian chưa kêu gọi được nhà đầu tư. Vẫn còn tình trạng lấn, chiếm đất, cho thuê, cho thuê lại trái pháp luật, một số khu đất trở thành vị trí tập kết rác thải tự phát của các hộ dân lân cận gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân: Xây dựng bảng giá đất cần đánh giá tác động tới người dân, doanh nghiệp

(PLVN) - Việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong thời gian qua khiến không ít địa phương lúng túng khi thực hiện các nội dung, thẩm quyền được giao, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất. Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân đã có trao đổi với PV Báo Pháp luật Việt Nam xung quanh vấn đề này.