Gỡ điểm nghẽn sụt giảm cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang mất thăng bằng

Theo HoREA, trong 2 năm gần đây, thị trường BĐS TP HCM  đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong 4 năm qua, đã có nhiều dự án (DA) nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Năm 2018, chỉ có 19 DA được công nhận chủ đầu tư, 59 DA được chấp thuận đầu tư và 53 DA được cấp giấy phép xây dựng, giảm 42% số lượng DA, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích đất các DA nhà ở so với năm 2017.

Đặc biệt, 9 tháng đầu năm 2019, chỉ có 1 DA nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; không có DA nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 DA được chấp thuận đầu tư, giảm 72% và chỉ có 24 DA được cấp phép xây dựng, giảm 38%, so với cùng kỳ năm 2018. 

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng do nhu cầu quá lớn nhưng nguồn cung ít. Điều này đem lại lợi nhuận lớn cho một số chủ đầu tư, nhưng lại làm cho khách hàng phải mua nhà với giá cao hơn. 

Hơn nữa, thị trường BĐS sụt giảm kéo theo các DN cung cấp vật liệu cũng sụt giảm về hợp đồng. 9 tháng đầu năm 2019, các DN xây dựng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các DN sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.

HoREA nhận định, nếu không có biện pháp xử lý các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số DN BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Cần cải thiện mạnh mẽ môi trường kinh doanh

Kiến nghị một số giải pháp nhằm cải thiện môi trường kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, trong văn bản mới đây gửi Chính phủ và các bộ, ngành, UBND TP HCM, HoRea kiến nghị cần rà soát, đề xuất xây dựng, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị (QHĐT), nhà ở, kinh doanh BĐS (bao gồm cả các văn bản dưới luật), đảm bảo tính đồng bộ, liên thông.

Thực hiện lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật DN trong năm 2019; Luật Đất đai, Luật QHĐT và Đề án Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) trong năm 2020.

Trước mắt, tập trung giải quyết vướng mắc, xung đột giữa một số điều của  Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật QHĐT; Cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong DA nhà ở; Cơ chế để giải quyết các DA nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông các vướng mắc và ách tắc của thị trường BĐS hiện nay.

Đặc biệt, quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được “chỉ định chủ đầu tư” DA nhà ở thương mại tại Luật Nhà ở xung đột với Luật Đất đai (quy định DN được nhận quyền sử dụng “đất” phù hợp với quy hoạch để làm DA nhà ở), không sát với thực tế vì đa số DA nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp. 

Theo HoREA, đây là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường BĐS hiện nay, do phần lớn DA có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của Luật QHĐT. Do vậy, không được công nhận “chủ đầu tư” DA. 

Ngoài ra, quy định “Chủ đầu tư DA đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, theo Luật QHĐT xung đột pháp luật Luật Đầu tư; Quy định phần đất công trong DA nhà ở phải đấu giá theo Luật Đất đai; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, nhưng thực tế không đủ điều kiện để đấu giá; Quy định về tính tiền sử dụng đất DA nhà ở thương mại còn nhiều bất cập… cũng được đè nghị xem xét, sửa đổi.

HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh rà soát toàn diện và triệt để nhằm cải cách thủ tục hành chính thực chất. Đồng thời, ứng dụng công nghệ thông tin, thực hiện Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử.