Giải quyết tranh chấp tại các chung cư 'vướng' vì 'lỗ hổng' pháp lý

Đa dạng các loại hình tranh chấp

Thời gian gần đây, các tranh chấp, khiếu nại giữa chủ đầu tư và cư dân diễn ra ngày càng nhiều. Điển hình cho những tranh chấp liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng gần đây nhất có thể kể đến dự án HD Mon City tại phường Mỹ Đình 2 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Nhiều chủ sở hữu căn hộ chung cư HD Mon City đã căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư đo lại diện tích căn hộ, vì nhà… thiếu diện tích. Cụ thể, chung cư HD Mon City có quy mô 2 toà nhà tháp cao 30 tầng gồm các khu vui chơi, dịch vụ; khu phố với 147 căn nhà phố thương mại được thiết kế 5 tầng 1 tum… Tuy nhiên, khi sử dụng, nhiều hộ dân nghi ngờ diện tích căn hộ bị thiếu hụt so với bản vẽ và quảng cáo của chủ đầu tư.

Kết quả đo 14 căn hộ do cư dân thuê Công ty CP Tư vấn Khảo sát Thiết kế Xây Dựng Hà Nội thực hiện cho thấy, toàn bộ đều bị hụt diện tích so với hợp đồng mua bán từ 1m2 đến 2,4m2, trong khi đó, giá bán căn hộ ở dự án này trên 30 triệu đồng/m2.

Ngoài hình thức tranh chấp về diện tích, những khúc mắc giữa các hộ dân và chủ đầu tư về các loại quỹ vận hành chung cư cũng diễn ra phổ biến. Cụ thể, giữa tháng 3/2018, nhiều cư dân chung cư Starcity Lê Văn Lương (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) đã gửi đơn cầu cứu chính quyền địa phương vì chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội cố tình “lờ” trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì và hồ sơ kỹ thuật tòa nhà.

Theo những cư dân chung cư này, sau 4 năm chuyển về sinh sống họ vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà, đồng nghĩa với việc chưa thể làm các thủ tục để được các cơ quan chức năng cấp sổ hồng. Trong khi đó, việc phân định các phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, bàn giao quỹ bảo trì, hồ sơ kỹ thuật nhà chung cư cho ban quản trị cũng liên tục bị chủ đầu tư thất hẹn...

Theo một thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính từ đầu năm đến nay, trên phạm vi cả nước đã phát sinh khoảng 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong đó, có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Cụ thể, thống kê cũng cho thấy, có 40/108 dự án liên quan đến phần diện tích sở hữu chung - riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh, cho thuê; 7/108 các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ, tính ban công, lô gia, diện tích tim tường, thông thủy; 39/108 dự án liên quan đến phí bảo trì… 

Ngoài ra, các tranh chấp còn liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành công trình, không công khai tài chính giai đoạn chưa bàn giao, áp dụng mức phí quản lý không đúng quy định; tranh chấp liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, hợp đồng mua bán căn hộ, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…

Sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý

Khách quan nhìn nhận, những năm gần đây, mô hình phát triển nhà ở chung cư tại các đô thị ngày càng tăng cao. Mô hình này được coi là xu hướng phát triển tất yếu tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Song, cùng với số các tòa nhà đưa vào sử dụng, vận hành ngày một nhiều thì lượng xung đột, tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng.

Hệ lụy là, khi tranh chấp tại các chung cư phát sinh sẽ trực tiếp gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư, cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư nói riêng. Đề cập đến vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Sinh - Chuyên viên tư vấn luật (Công ty Cổ phần tư vấn DLS Việt Nam) cho biết, khi xung đột xảy ra, cư dân thường gửi đơn đến chính quyền địa phương kêu cứu, đề nghị can thiệp, giải quyết. Tuy nhiên, theo quy định thì cơ quan này lại không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo ông Nguyễn Ngọc Sinh, các tranh chấp thường xảy ra ở các chung cư thời gian gần đây là bởi hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này còn lỏng lẻo, tồn tại nhiều bất cập cũng như khó khăn, hạn chế, thiếu sót trong quá trình áp dụng. 

Cụ thể, những bất cập xuất hiện từ giai đoạn ký hợp đồng về quy định hợp đồng mẫu, bảo lãnh, điều kiện chuyển giao nhà ở hình thành trong tương lai cho đến những quy định về quỹ bảo trì, điều kiện hợp đồng vô hiệu và cuối cùng là cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Lấy ví dụ dẫn chứng, ông Sinh cho biết, pháp luật hiện hành chưa có quy định về việc xử lý các biến động về diện tích, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Việc pháp luật không điều chỉnh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa vào hợp đồng dẫn đến bất lợi cho người mua nhà. 

“Muốn giải quyết được điểm xung đột này, điều trước hết là từ phía người mua phải biết bảo vệ quyền lợi của mình thông qua các kênh hỗ trợ pháp lý, qua công luận. Còn nhìn từ góc độ pháp lý, đã đến lúc pháp luật phải mở ra hướng có lợi cho người dân, đó là cơ quan Nhà nước chủ động cấp sổ đỏ cho người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng, hợp pháp của họ. Và muốn bảo đảm được quản lý Nhà nước, các nhà làm luật phải đưa ra được những quy định về mức độ xử phạt đủ sức răn đe” – ông Sinh nhấn mạnh.