'Nhận diện' các loại tranh chấp chung cư

Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng là tranh chấp phổ biến nhất, xảy ra tại hơn 40/108 dự án được thống kê. Đây là một trong những tranh chấp gay gắt nhất trong thời gian qua, bao gồm các tranh chấp liên quan đến: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…  và các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ (cách tính ban công, logia, diện tích tim tường, thông thủy…). 

Về tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, loại tranh chấp do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị xảy ra tại 39/108 dự án, còn loại tranh chấp do chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng xảy ra tại 3/108 dự án, loại tranh chấp do chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác xảy ra tại 4/108 dự án. Loại tranh chấp do chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà và do các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà Chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị xảy ra tại 7/108 dự án.

Một loại tranh chấp nữa cũng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận, đó là loại tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành, bao gồm: Chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán; Áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; Sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng mục đích; Không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao quản lý, vận hành cho Ban quản trị.

Trong khi đó, tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình cũng xảy ra tại hàng chục dự án chung cư. Các tranh chấp này do chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng, hoặc chủ đầu tư vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như: tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch được phê duyệt, giấy phép xây dựng được cấp, hoặc do chất lượng công trình không đảm bảo; trang thiết bị nội thất không đúng với cam kết trong Hợp đồng.

Loại tranh chấp tiếp theo là tranh chấp liên quan đến tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Chủ đầu tư không tổ chức hoặc chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng tham dự theo quy định; Tranh chấp về tư cách người tham dự Hội nghị, số lượng phiếu biểu quyết khi thực hiện quyền bỏ phiếu.

Một trong những loại tranh chấp gay gắt, khiếu kiện đông người là các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ: Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong Hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định; Hợp đồng mua bán căn hộ được ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành và trong Hợp đồng không quy định việc đóng kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề nghị người mua căn hộ đóng thêm khoản kinh phí này.

Tại hàng chục dự án chung cư xảy ra tranh chấp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ.

Ngoài ra, còn có các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định, ví dụ như không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định, không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm….

Hoặc tranh chấp do Ban quản trị không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính, đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện để quản lý, vận hành chung cư theo quy định, không thực hiện đúng các cam kết theo Hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…