Diễn biến “lạ” của thị trường địa ốc Hà Nội

Trong khi phân khúc căn hộ hạng sang có được sự khởi sắc về thanh khoản thì phân khúc trung bình lại có dấu hiệu chùng xuống đáng kể so với quý 1 cũng như cùng kỳ của năm 2015.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 2/2016 do Công ty CBRE công bố ngày 28/6 cho thấy một số diễn biến khá “lạ” của thị trường, bao gồm cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Cao cấp khả quan

Theo CBRE, trong quý 2/2016, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, tuy nhiên giảm 23% so với cùng kỳ năm 2015.

Tuy nhiên, thị trường chứng kiến sự trở lại của phân khúc hạng sang, với một dự án tiếp tục chào bán kể từ lần chào bán đầu tiên vào đầu năm 2015, và hai dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp cho toàn thị trường khoảng 700 căn. Căn hộ trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng số căn mở bán mới với thị phần 82%.

Về thanh khoản, ước tính có khoảng 4.860 căn được giao dịch trong quý, tăng 20% so với quý trước, tuy nhiên giảm 7,2% so cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ hạng sang đạt mức khả quan nhất định, đặc biệt là từ dự án chào bán mới.

Tính cả 6 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%.

Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 20% trong sáu tháng đầu năm 2016, so với 26% năm 2015, 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Điều này phản ánh thực tế khá lạ, trái ngược với diễn biến cũng như các dự báo được đưa ra trước đây.

Về diễn biến giá, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.

Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện khoảng 1% theo quý nhưng giảm 1,3% theo năm.

Trong các phân khúc, phân khúc hạng sang có mức giá tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước, phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 1,6% và 1,3% trong khi phân khúc bình dân giữ mức ổn định.

So với quý trước, phân khúc bình dân tăng mạnh nhất với 3,8%, các phân khúc khác dao động nhẹ ở mức 0,5 - 0,9%.

Trên thị trường sơ cấp, giá bình quân chứng kiến mức tăng nhẹ từ khoảng 5-7% từ những dự án đã chào bán trước đây.

Đặc biệt, thị trường đón nhận thêm 3 dự án hạng sang mới, trong đó một dự án chuyển đổi từ bàn giao thô sang bàn giao hoàn thiện, khiến giá bán tăng đáng kể. Hai dự án hạng sang còn lại cũng có mức giá chào bán tương đối cao so với mặt bằng thị trường của phân khúc này.

Về triển vọng, thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì tích cực với mức độ cẩn trọng trong năm 2016. Các dự án mới hoặc tái khởi động sẽ tiếp tục mở bán ra thị trường, tuy nhiên tốc độ có thể chỉ ở mức ngang bằng với năm 2015. Nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư cho thuê lại sẽ dẫn dắt thị trường.

Biệt thự ồ ạt ra hàng

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng khá sôi động với 8 dự án mở bán mới, bao gồm Vinhomes Thăng Long, biệt thự song lập Gamuda Giai đoạn 2, FLC Eco House, nhà phố Park Hill, nhà phố The Boutique (Times City), Lucky House, Thanh Hà B và 622 Minh Khai, cung cấp cho thị trường thêm 1.592 căn nhà/lô đất nền trong quý, ngang bằng với tổng số căn mở bán mới cả năm 2015.

Các dự án mới chủ yếu nằm tại các quận còn nhiều quỹ đất, cách khu vực trung tâm từ 7-10km như Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Từ Liêm và Hoàng Mai.

Nếu trong quý 1/2016, loại hình nhà phố được mở bán với số căn lớn nhất thì quý 2 ghi nhận sự trở lại của loại hình nhà biệt thự và liền kề chiếm 89% tổng số căn mở bán mới trong quý.

Trong quý 2/2016, giá thứ cấp trung bình toàn thị trường tăng 2,9% so với quý trước và 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi các quận nội thành với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng với hệ thống tiện ích sẵn có như Cầu Giấy, Hà Đông và Hoàng Mai tiếp tục ghi nhận mức tăng từ 0,5 - 6% giá thứ cấp, thì các quận ngoại thành như Gia Lâm, Hoài Đức và Mê Linh lại chứng kiến mức giảm từ 0,4- 2,7% so với quý trước.

Văn phòng hạng A được chuộng

Trong nửa đầu năm 2016, lượng cung thị trường văn phòng đã tăng lên đáng kể. Tiếp nối sự ra mắt của TNR Tower (hạng A) trong quý 1/2016, hai tòa nhà hạng B là Handico Tower và 789 Tower cũng gia nhập thị trường trong quý 2/2016. Với 2 tòa nhà mới ra mắt, phía Tây tiếp tục là khu vực có nguồn cung lớn nhất với gần 523.000 m2, chiếm 45% tổng lượng cung.

Theo CBRE, điều này sẽ tạo thêm áp lực cho giá thuê ở khu vực này vì khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Kết thúc nửa đầu năm 2016, tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đã chạm mốc 1.169.000 m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36% và 64%.

Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích hấp thụ chỉ đạt xấp xỉ 16.700 m2 trong quý 2/2016. Nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng lên trong khi tỷ lệ này ở văn phòng hạng A cải thiện một phần nào so với quý trước.

Cụ thể, trong quý 2/2016, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm 0,6 điểm % so với quý trước, xuống còn 17,7%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng 6,2 điểm %, đạt ngưỡng 15,8%.

Theo số khách hỏi thuê mà CBRE thu thập, các công ty thuộc lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm đang có nhu cầu tìm mặt bằng văn phòng lớn nhất ở thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm 2016, dựa trên số lượng yêu cầu từ CBRE.

Bên cạnh đó, việc tìm diện tích thuê văn phòng lớn trên một mặt sàn tại khu vực trung tâm trở nên khó khăn khi lượng cầu hạn chế. Cụ thể, chỉ có 8 tòa nhà hạng A có diện tích trống trên một mặt sàn lớn hơn 500 m2 và chỉ có 3 trong số đó nằm ở khu vực trung tâm.

Trong quý vừa qua, giá chào thuê trung bình không có nhiều thay đổi so với quý trước. Cụ thể, so với quý trước, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tăng 0,5%, đạt ngưỡng 28,2 USD trong khi giá chào thuê trung bình văn phòng hạng B giảm 0,6% đạt 17,7 USD.

Mảng cho thuê khác là thị trường mặt bằng bán lẻ tương đối ổn định so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường. Tính đến thời điểm này, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt 706.530 m2, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường gần đây đón nhận những tín hiệu tốt về công suất cho thuê. Tỷ lệ trống của toàn thị trường giảm 0,9 điểm % so với quý trước, đạt 11,9%. Tuy nhiên, giá thuê giảm 1,7% so với quý trước và giảm 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê giảm chủ yếu diễn ra tại các trung tâm thương mại nằm ngoài trung tâm.