Chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ
Trình bày tờ trình dự án Luật tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều. Đáng chú ý, tại Điều 25 của dự thảo Luật, Chính phủ đề xuất bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội (QH) Hoàng Thanh Tùng cho biết, qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có 2 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất đề xuất nghiên cứu phương án quy định không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành.
Bởi, theo thông tin báo chí phản ánh, nhiều ý kiến của các tầng lớp Nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của QH tham gia thẩm tra cho thấy, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.
Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Thêm vào đó, khoản 1 và khoản 2 Điều 25 của dự thảo Luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc các trường hợp phải phá dỡ; thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Với quy định này, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau.
Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư do không biết được tình trạng nhà chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để xác định thời hạn sở hữu còn lại, gây khó khăn cho việc xác định giá nhà, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà chung cư.
Bên cạnh đó, việc khoản 1 Điều 26 của dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn.
“Như vậy, quy định của dự thảo Luật chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư”, ông Hoàng Thanh Tùng cho hay. Ngoài ra, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo Luật.
Cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng
Bên cạnh loại ý kiến thứ nhất, loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo Luật. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo Luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 2 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo ông Hoàng Thanh Tùng, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.
Tại phiên họp, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ đánh giá đây là dự án luật khó, nhạy cảm, phức tạp. Nhấn mạnh quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề rất hệ trọng, rất nhạy cảm, được nhân dân, cử tri, các giới, các cấp, các ngành quan tâm và cũng đang có ý kiến rất khác nhau, Chủ tịch QH đề nghị cân nhắc một cách hết sức kỹ lưỡng, thận trọng trên cơ sở chính trị vững chắc; căn cứ vào Hiến pháp, quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có Bộ luật Dân sự xác lập về quyền sở hữu; đánh giá vướng mắc thực tiễn để xác định nguyên nhân, từ đó tháo gỡ trên tinh thần “vướng ở đâu thì sửa đó”. “Vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có phải là do quy định về sở hữu hay không? Phải “bắt cho đúng bệnh” để có đối sách phù hợp”, Chủ tịch QH nói.
