Văn phòng quản lý đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) cũng cho hay, hiện có 26/300 dự án BĐS đang được thế chấp tại ngân hàng, có đăng ký thông tin đảm bảo trên hệ thống của cơ quan này.
Dự án đem thế chấp là chuyện bình thường
Ngay sau khi có thông tin này, nhiều khách hàng tỏ ra băn khoăn, lo lắng về việc liệu quyền lợi của mình có được đảm bảo khi dự án đang được thế chấp. Các chủ đầu tư cũng “bất bình” khi cho rằng công bố thông tin như thế đánh đồng với việc coi doanh nghiệp kém năng lực.
Phản ứng trước động thái này của cơ quan quản lý nhà nước, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) lên tiếng cho rằng, việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn.
Bởi trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường.
Do đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
“Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn”, ông Hoàng Thịnh, chuyên gia BĐS, cho hay.
Bao nhiêu dự án bị “cắm” mà cơ quan quản lý không biết?
Theo báo cáo của HoREA, TP HCM có 584 dự án BĐS đang triển khai thực hiện nhưng chỉ có 77 dự án đang thế chấp, chiếm 13,2% cho thấy phần lớn các dự án không thế chấp ngân hàng. Còn số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội cũng căn cứ trên dữ liệu đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo mà cơ quan này quản lý.
Như vậy, có thể thấy, số dự án BĐS đang được thế chấp tại Hà Nội và TPHCM là quá ít và quá bất thường. Bởi, trên thực tế, hiện có đến 90% doanh nghiệp BĐS phải đi vay vốn ngân hàng để triển khai dự án. Theo nhận định của ông Hoàng Thịnh, người có hơn 40 năm gắn bó với lĩnh vực xây dựng, BĐS, không loại trừ việc có doanh nghiệp BĐS vay vốn ngân hàng nhưng “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo để “che mắt” cơ quan quản lý, hoặc doanh nghiệp có thể vay vốn dưới hình thức nào đó như tín chấp, thế chấp quyền thực hiện dự án… và không đăng ký thông tin với cơ quan quản lý...
“Điều này mới thật sự tai hại đối với cả công tác quản lý và người mua nhà, vì không có thông tin minh bạch về tình trạng của dự án - ông Thịnh nói - Đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Nhưng trên thực tế, cá biệt có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin”.
Còn HoREA cũng đề nghị các Sở Tài nguyên và Môi trường khi công bố các dự án BĐS, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án, hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.
“Ngân hàng nhận thế chấp phải có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định”, HoREA đề nghị.
