hông ít chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) vừa quảng cáo về dự án đã được ngân hàng bảo lãnh vừa tăng giá bán, song thực tế không bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà, thì liệu có phải đang lách luật?
Bảo lãnh chỉ đáng tin khi chủ đầu tư và ngân hàng làm đúng
Chủ đầu tư dự án nhà chung cư tại 52 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội “hứa hẹn” bàn giao nhà cho khách hàng từ năm 2012. Nhưng dự án chậm tiến độ, cho đến nay, tòa chung cư 30 tầng này đã mọc rêu xanh nhưng người đóng tiền mua căn hộ ở đây vẫn không thể có nhà để ở. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án Usilk City cũng không đẩy được tiến độ xây công trình. Thực trạng này có thể còn tiếp tục xảy ra tại nhiều dự án BĐS khác nếu như các cơ quan quản lý không có những biện pháp mạnh tay chấn chỉnh lại thị trường.
Luật Kinh doanh BĐS bổ sung nhiều điểm mới để bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Điều 56 luật này quy định rõ, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên thuê mua, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Thực sự, quy định này đã tạo thêm “sức nóng” cho thị trường địa ốc, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư, hơn nữa còn đáp ứng mong mỏi của người mua nhà đã dành phần lớn số tiền tích lũy cả đời để kỳ vọng nhanh chóng có một nơi ở ổn định. Thế nhưng, bảo lãnh cho người mua nhà sẽ thực sự trở thành một căn cứ đáng tin cậy giúp người mua nhà lựa chọn được các dự án và chủ đầu tư uy tín nếu như bảo lãnh này được các ngân hàng và doanh nghiệp triển khai đúng quy định, đồng thời bảo lãnh cho người mua nhà được phát huy công dụng thực chất của nó là “bảo vệ” quyền lợi cho người mua nhà.
Quyền lợi của khách hàng đã thực sự được bảo vệ?
Sau khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, ngay lập tức các chủ đầu tư và ngân hàng thương mại đã rầm rộ ký kết hợp đồng bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Nhưng qua thực tế 3 tháng triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề nổi cộm như: Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực và uy tín để được ngân hàng bảo lãnh; ký kết hợp đồng bảo lãnh hay phát hành chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà? mức phí bảo lãnh bao nhiêu là hợp lý và ai là người chịu khoản phí này?... Đây vẫn là những vấn đề chưa được giải quyết thỏa đáng.
Để có thể “lách luật”, không ít chủ đầu tư đã cung cấp cho khách hàng hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng hoặc quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng để thuyết phục người mua nhà rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Song, các văn bản nói trên chỉ là cam kết của ngân hàng về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó, còn bảo lãnh cho căn hộ nào? đối tượng thụ hưởng của bảo lãnh cụ thể là ai? giá trị bảo lãnh cụ thể là bao nhiêu?... còn chưa được xác định. Theo nguyên tắc về bảo lãnh thì khi chưa thực sự nắm giữ thư bảo lãnh gốc trong tay, người mua nhà chưa có đủ căn cứ để yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh như đã cam kết, hơn nữa, quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.
Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh cho người mua nhà có tác động không nhỏ tới chủ đầu tư và người mua nhà vì phát sinh thêm gánh nặng chi phí lên doanh nghiệp, đồng thời đẩy giá bán của căn hộ lên cao. Nhưng khi thị trường BĐS Việt Nam còn vàng thau lẫn lộn như hiện nay thì khoản phí này nên được cả người mua nhà và doanh nghiệp cân nhắc kỹ, chấp nhận cùng chia sẻ với nhau như một khoản bảo hiểm xứng đáng cho quyền lợi của người mua nhà. Nếu làm như vậy sẽ đem lại cho doanh nghiệp rất nhiều lợi ích, bởi góp phần gia tăng uy tín của chủ đầu tư, đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ dự án và tạo dựng niềm tin đối với người tiêu dùng.
Như vậy, để các quy định của Luật Kinh doanh BĐS thực sự phát huy tác dụng trong việc làm lành mạnh hóa và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS thì các cơ quan quản lý cần có những quy định cụ thể cũng như những biện pháp mạnh tay hơn để đảm bảo việc triển khai quy định bảo lãnh cho người mua nhà của doanh nghiệp và ngân hàng được thực hiện đúng quy định, đặc biệt hạn chế được những tranh chấp giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng trong việc phân định nghĩa vụ bảo lãnh trong thời gian tới.
