Trách nhiệm chỉ nằm ở… hệ số đền bù?
Người dân trong khu dự án chính là người có quyền sở hữu nhà, là người chịu ảnh hưởng trực tiếp ngay tức thì với quá trình thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng thời gian qua, trong công cuộc cải tạo chung cư cũ, chẳng mấy người nói đến quyền lợi của người dân, mà nếu có nói thì cũng chỉ dừng ở mức diện tích đền bù sẽ tính theo hệ số K nào. Từ đó, giải pháp cũng chỉ loay hoay tháo gỡ cho chủ đầu tư (CĐT) về vốn, về cơ chế và mức đền bù thế nào, tái định cư ra sao để người dân chấp nhận được.
Quan niệm trên đã bị kiến trúc sư (KTS) Trần Công Thanh (Hội KTS Việt Nam) phản đối bởi ông cho rằng, việc chưa tính đến vai trò chủ thể của các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư chính là nguyên nhân cốt lõi khiến người dân bất bình và không đồng tình ủng hộ thực hiện dự án.
“Về tư cách pháp nhân, trong dự án kinh doanh chỉ thừa nhận vai trò chủ bỏ vốn xây dựng công trình mà không thừa nhận vai trò chủ sử dụng đất (SDĐ) hợp pháp. Toàn bộ dân cư bị gạt ra khỏi dự án kinh doanh và không được tham gia lập dự án đầu tư hay kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án cũng như xem xét kết quả kinh doanh, phân chia lợi nhuận dự án kinh doanh” - KTS Thanh nói.
Không thể biến tài sản của người dân thành của doanh nghiệp
Theo KTS Thanh, quyền lợi dân cư trong dự án cải tạo chung cư cũ chỉ được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do thành phố quy định. “Trong khi đó, giá trị SDĐ khuôn viên nhà chung cư, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 là tài sản của dân cư dự án, được luật pháp bảo hộ” - ông Thanh nói. “Nhưng chính quyền lại ra quyết định thu hồi đất của dân cư giao cho DN đầu tư, biến tài sản của dân cư thành tài sản của DN là không đúng”.
Vị KTS này cho rằng, cần đặt kế hoạch sửa đổi cơ chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ ở Hà Nội theo cơ chế thị trường. Theo đó, cần xác định rõ các đối tác trong dự án kinh doanh, trong đó dân cư dự án góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ, còn DN góp vốn bằng nguồn kinh phí xây dựng công trình, Nhà nước góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ trên phần đất mới được cấp bổ sung vào dự án và chi phí đầu tư xây dựng hệ thống công trình cơ sở hạ tầng trong khu ở đã phân chia về dự án. Nếu nhìn nhận ở góc độ đó, DN tham gia dự án có thể được làm đại diện chung cho các CĐT dự án kinh doanh, còn quyền thụ hưởng lợi nhuận của các CĐT dự án ăn chia theo tỷ lệ góp vốn kinh doanh hoặc theo thỏa thuận riêng trong nội bộ các CĐT. Vai trò này sẽ chấm dứt khi dự án đã hoàn thành.
KTS Thanh cho rằng, việc đánh giá như thế đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên liên quan. “Sau đó, nếu DN muốn tiếp tục sử dụng một phần công trình dự án (như tầng hầm, khuôn viên đất, diện tích nhà tầng 1…) để kinh doanh riêng thì phải bỏ tiền mua lại hoặc thuê lại phần công trình đó theo giá kinh doanh của dự án và số tiền đó được giao cho Ban quản trị nhà chung cư bảo quản, gửi vào ngân hàng làm nguồn kinh phí bảo dưỡng nhà chung cư lâu dài” - ông Thanh đưa ra định hướng.
“Việc cải tạo chung cư cũ đang gặp phải nhiều vướng mắc rất khó tháo gỡ trong quan hệ dân sự giữa CĐT vốn đất xây dựng (dân cư dự án) với CĐT vốn xây dựng (DN) và chính quyền sở tại. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ chưa làm rõ mối quan hệ giữa người dân sống tại khu chung cư cũ về quyền và trách nhiệm của họ như thế nào với các CĐT vốn xây dựng và chính quyền sở tại. Sự chưa rõ ràng đó đã tạo nên sự chưa đồng thuận giữa các bên”. (PGS, TS Vũ Thị Vinh)
