Tuy nhiên, khu đất này lại không được tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa vì là đất thuê trả tiền hàng năm.
Hàng nghìn mét vuông “đất vàng”
Theo thông báo của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, ngày 20/3 tới đây sẽ tổ chức phiên đấu giá 16.266.105 cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) của VEFAC. Trước đó, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Cty cổ phần hóa theo hình thức giữ nguyên phần vốn nhà nước hiện có, phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ.
Dự kiến sau khi cổ phần hóa vốn điều lệ sẽ tăng từ 166 tỷ đồng lên thành 1.666 tỷ đồng. Cổ phần nhà nước nắm giữ 10% vốn điều lệ, số cổ phần bán ra ngoài chiếm 90% vốn điều lệ. Trong đó cổ phần đấu giá công khai tương đương 9,76% vốn điều lệ, cổ phần bán ưu đãi cho người lao động tương đương 0,24%; còn lại, số cổ phần bán cho nhà đầu tư chiến lược chiếm tới 80%.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa theo bản công bố thông tin là 222,2 tỷ đồng, trong đó giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp là 166,6 tỷ đồng. Con số này là quá khiêm nhường vì không tính giá trị khu “đất vàng” 148 Giảng Võ và hai siêu dự án khác mà VEFAC được giao.
Cụ thể, quỹ đất Cty đang quản lý sử dụng gồm 7ha mặt bằng khu Hội chợ triển lãm làm Giảng Võ hiện tại. Cty Cổ phần VEFAC sẽ được kế thừa toàn bộ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm tại khu đất này. Khi khu Hội chợ triển lãm chuyển sang vị trí mới, khu đất này sẽ được chuyển sang thực hiện Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn hóa thì việc sử dụng đất sẽ theo quy định của Nhà nước, trên cơ sở dự án đầu tư do Cty CP VEFAC lập và được phê duyệt.
Khu đất có giá trị thứ 2 là mặt bằng Dự án Nhật Tân – Nội Bài trên trục đường Võ Nguyên Giáp thuộc huyện Đông Anh, Hà Nội. Vị trí và diện tích cụ thể sẽ được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch cụ thể sau khi cổ phần hóa. Khu đất thứ 3 là mặt bằng dự án Mễ Trì tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Diện tích khu đất cũng sẽ được xác định cụ thể sau này.
Ngoài ra, VEFAC còn đang quản lý, sử dụng mặt bằng tầng 1 nhà số 4 Tràng Thi, sầm uất bậc nhất quận Hoàn Kiếm, trung tâm Hà Nội. Khu đất này chỉ có diện tích 50m2 nhưng giá trị thì không hề nhỏ.
Giá giao dịch bình quân từ 350 – 500 triệu đồng/mét vuông
Với quy mô bất động sản giá trị như vậy, phiên IPO của Cty VEFAC vào ngày 20/3 tới đây đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Trao đổi với PLVN, nhà đầu tư Nguyễn Văn Toàn (Ngọc Thụy, Gia Lâm, Hà Nội) cho biết: “VEFAC rõ ràng đang sở hữu khối tài sản khổng lồ là các dự án bất động sản vào loại hoành tráng nhất Hà Nội mà số vốn điều lệ hơn 1.666 tỷ đồng là chưa phản ánh hết được.
Theo khảo sát của chúng tôi, riêng như giá đất mặt phố tại khu vực xung quanh Triển lãm Giảng Võ hiện tại, dao động từ 300 đến 400 triệu đồng/m2, trong khi Cty có tới hơn 68.000m2. Không phải đơn giản mà có doanh nghiệp người ta chấp nhận bỏ ra hơn 1.332 tỷ đồng để trở thành nhà đầu tư chiến lược và sở hữu 80% vốn điều lệ”.
Dạo qua các trung tâm môi giới bất động sản, phóng viên cũng ghi nhận mức giá đất cao ngất ngưởng tại khu vực này. Mới nhất, hôm 1/3 vừa có lời rao bán nhà mặt tiền 6,2 m phố Giảng Võ, diện tích 116m2, 7 tầng lầu với giá 43 tỷ đồng. Trước đó, cũng vừa có người rao bán nhà mặt tiền 5m, diện tích 55m2, phát giá 17,5 tỷ đồng…
Ông Trần Quốc Vị, một nhà môi giới bất động sản chuyên nhà mặt phố cho biết, hiện giá nhà không cao như mức mà ông Toàn nói, nhưng tùy thuộc vào vị trí và diện tích, kết cấu ngôi nhà, giá địa ốc khu vực mặt phố Giảng Võ cũng dao động từ 280 – 350 triệu đồng/m2. Theo ông này, ngay đối diện Triển lãm Giảng Võ, trước Tết Nguyên đán vừa có giao dịch thành công đối với một tòa nhà hiện đang được cho thuê làm trụ sở Ngân hàng L.V với giá 310 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các nhà đầu tư là việc cổ phần hóa VEFAC được cho là một vấn đề mới, chưa có tiền lệ vì là cổ phần hóa gắn với phát triển dự án. Mục tiêu của Nhà nước là không sử dụng ngân sách, không nắm cổ phần chi phối nhưng vẫn có được một khu hội chợ, triển lãm quốc gia, một “thành phố triển lãm” mang tính biểu tượng của Thủ đô.
Trong đó, đáng chú ý là dù không nắm cổ phần chi phối nhưng cổ đông Nhà nước (được Chính phủ ủy quyền) có quyền phủ quyết nếu Cty CP VEFAC vi phạm đối với các vấn đề liên quan đến khu hội chợ triển lãm quốc gia, như điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, kéo dài tiến độ…
“Nếu đem khu đất 148 Giảng Võ ra đấu giá, cứ cho giá trúng đấu giá rẻ là khoảng 250 triệu đồng/m2, như vậy tổng giá trị khu đất gần 7ha này cũng phải khoảng 2.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với con số 1.666 tỷ vốn điều lệ dự kiến của Công ty Cổ phần VEFAC. Cho nên, tôi dự đoán giá trúng đấu giá bình quân của đợt IPO ngày 20/3 tới đây chắc chắn cũng phải cao hơn nhiều so với mức giá khởi điểm 10.050 đồng/cổ phần” .
Nhà đầu tư Nguyễn Thị Hiền (Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội)
