Luật Đất đai hiện hành có những bất cập nào?

Không thể phủ nhận, Luật Đất đai đến hiện tại đã mang lại không ít những lợi ích cho người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, sau nhiều năm đi vào cuộc sống, Luật cũng đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Cụ thể:

Về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất 

Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành nghề khác. 

Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. 

Khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai.Với mỗi phương pháp định giá khác nhau lại cho ra một mức giá khác nhau do đó điều bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát lãng phí sản đất đai là rất có thể diễn ra ở nhiều nơi.

Về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai: Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu đồng bộ. Luật Khiếu nại, Luật tố cáo và Luật Đất đai có các quy định không thống nhất trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liên quan đến thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau: Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tình trạng này đã gây khó khăn cho công dân và lúng túng trong việc xác định thẩm quyền tham mưu giải quyết. 

Quy định pháp luật cũng còn nhiều bất cập, lỗ hổng dẫn đến tình trạng khó khăn trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai. Cùng một quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai, nhưng theo quy định của pháp luật và sự lựa chọn của đương sự thì tranh chấp đó có thể được giải quyết theo cơ chế tư pháp bằng thủ tục tố tụng dân sự hoặc theo cơ chế hành chính bằng thủ tục giải quyết khiếu nại hành chính hoặc bằng thủ tục tố tụng hành chính. Trong khi đó, đặc điểm giải quyết của mỗi cơ chế, thủ tục này là rất khác nhau, nhất là sự khác nhau giữa giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự và giải quyết do cơ quan hành chính thực hiện.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do luật đất đai và các văn bản hướng dẫn được sửa đổi, bổ sung liên tục, không thống nhất nên nhiều nơi trong quá trình thực hiện việc cấp GCNQSD đất vẫn có vi phạm, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất không đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), không đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không chính xác; có trường hợp cấp giấy nhưng không có ranh giới, mốc giới cụ thể, không có trích đo vị trí thửa đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền đối với người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều. 

Đặc biệt trong việc cấp GCNQSDĐ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai thì việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khai hoang hay lấn chiếm vẫn còn nhiều bất cập.

Thiếu các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất: Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì mọi trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất. 

Tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường du lịch nghỉ dưỡng, condotel, resort villa. Đây là các lĩnh vực mới đã ra đời nhiều năm qua nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, đến giờ các phân khúc này vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý, gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai… Dù Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước sớm nghiên cứu ban hành nhưng việc triển khai vẫn rất chậm, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, do đây là một luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội nên hiện tại các cơ quan lập pháp tạm lùi sửa đổi, điều chỉnh.